축적의 시공

  수익률 분석 위한 기본 개념  

[재개발] 사업성의 분석 기초 개념

. 비례율

. 권리가액

. 분담금

 ㄴ분담금 산출은 감평액이 아닌 권리가액으로 산출기준은 비례율이다.

[재건축] 사업성의 분석

① 관리처분계획 나오기 전

ㄴ정보가 많지 않은 단계

정보가 많지 않은 단계의 재건축의 투자 결정의 경우 초장기 기대심리로 가격이 상승한다. 사업시행인가 전이나 조합설립 시점에서의 투자 결정을 해야하는 경우도 많다. 실전투자에서는 관리처분계획 이전 사업비 내역의 확실한 정보가 없다.

[분담금 계산 사업성 분석 기술]

② 관리처분계획 이후

ㄴ총사업비내역

ㄴ종전자산평가액

ㄴ종후자산평가액

* 사업비에 대한 자료가 존재한다.

     총사업비 구성 요소

 1. 공사비 (시공비).

 2. 기타사업비

   ㄴ> 공사비 제외한 모든 항목

1. 공사비

건물을 짓는 데에만 들어가는 금액

. 건축자재비

. 공사인건비

. 철거비

2. 기타사업비

- 보상비(현금청산자)

- 설계용역비

- 각종 금융비용

- 세금 및 공과금

- 조합사무실 운용비용

- 일반분양을 위한 인건비. 홍보비

- 예비비(사업지연 등 만약의 상황 대비)

[조합원의 대지지분]

    대지지분' 이란

실제 땅의 보유 면적

- 집합건물과 단독주택의 땅의 면적이 다르다.

- 집합건물의 대지지분 확인

ㄴ등기부등본 (등기사항전부증명서)의

ㄴ표제부/대지권표시/대지권비율에서 확인

- 재건축. 재개발은 오직 대지지분만 본다.

    기부채납비율

아파트 단지 전체의 총대지면적 중 기부채납하는 면적의 비율.

ㄴ기부채납비율높으면 아파트 건축면적이 줄어듬

ㄴ 기부채납이란 정비기반시설을 만들기 위한 대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것.

    일반분양 기여 대지지분

일반분양아파트 짓는데 사용되는 대지지분

[조합원 대지지분의 할당]

º 기부채납비율분
º 조합원분양분
º 일반분양분

    순수건축비

한 세대를 건축하는 데 필요한 공사비

= 세대당 공사비(세대당 시공비) 

※ 순수건축비 계산은 계약면적 기준(분양면적x)

[아파트의 면적]

º 전용면적(집 내부면적)

º 공용면적(복도,계단,엘리베이터 등)

º 분양면적(전용면적+공용면적)

º 계약면적(전용+공용+부대복리시설)

※ 부대복리시설 - 주차장,놀이터,노인정,기계실 등

    조합원 건축원가

조합원분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 비용

ㄴ세대당 들어가는 총사업비

ㄴ세대당 순수건축비+기타사업비

ㄴ공사비 단서로 분담금을 산출한다.

ㄴ조합원 건축원가에서 순수건축비 계산은 ‘계약면적’이 기준이 된다.

    일반분양 수익

일반분양 아파트의 분양가격에서 순수건축비를 뺀 것.

(아파트 판매 가격에서 원가 빼고 남은 수익의 개념)

ㄴ일반분양 수익을 계산할 때는 오직 순수건축비만 고려한다.

ㄴ기타사업비는 재건축 추진위한 금액으로 조합원분양가를 통해 모두 반영된 상태

     대지지분 1평당 일반분양 수익

대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 거둬들였는지를 나타냄

‘필요대지지분’ 이란

25평형, 34평형 아파트를 짓기 위해 필요한 대지지분.

- 필요대지지분은 직접해당자료를 찾아봐야 한다. 

- 대개 APT평형의 필요대지지분이 비슷하다.

- 해당 책자들에 필요대지지분표를 만들어 제공하기도 한다.

※ 필요대지지분은 용적률에 따라 달라진다.

    일반분양 기여 금액

    분담금

ㄴ▶일반분양 기여금액과, 분담금은 분량이 많아 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.

[재개발 사업장]

보상비 및 금융비용 등으로 인해

기타사업비의 비중이 높아진다.

▶▶ 비례율에 따라,

º 비례율은 사업성을 나타내는 대표적 지표

º 비례율이 100% 보다 클수록 -> 사업성이 좋다.

º 비례율이 100% 보다 낮을수록 -> 사업성이 좋지 않다.

※ 비례율은 사업진행 과정에서 필요에 따라 조정될 수 있다.

┃종후자산(총수입)

┃총공사비(총비용)

┃종전자산(감평총액)┃

  ㄴ>각 항목별 총금액의 상승하락에 따라 비례율이 달라짐

▶▶ 감정평가액이 낮으면?

º 조합원들의 갈등이 생길 수 있다. 

º 사업진행에 차질이 생길 수 있다. 

º 현금 청산시 낮은 보상이 된다.

º 감평가낮음 -> 비례율상승 ->권리가액 높아짐

º 조합원분양가를 낮춤 -> 분담금의 증감 조정할 수 있다.

º 비례율의 숫자보다 비례율의 근거를 살펴보는 것이 중요하다.

▶▶감정평가액이 전체적으로 낮게 평가된 사업장에서는?

조합원분양가도 함께 낮춰주는 경우가 있다. 실무에서 조합은 조합원의 분담금 민감도에 따른 조합원분양가를 낮춰주는 경우도 있다고 한다. 결론은 사업성에 있어서 감정평가액의 자체만으로는 정확히 알 수 없고 비례율을 비롯한 사업의 전체적인 진행상황을 살펴봐야 알 수 있다.

[감정평가 산출(예측) 방법]

집합건물(아파트 또는 빌라), 단독.다가구의  공시지가 등의 지표, 인근 지역의 거래사례와 비교분석하는 작업 반드시 필요하다. 

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축재개발/이정열지음/발췌편집함. 

알림: 본 블로그는 개인공부용으로 작성되었음. 참고만 바람.

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  재건축.재개발에서의 감정평가. 

[감정평가액이란]

사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액. 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가하여 통보한다. 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로, 단독.다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가 한다. 

  거래 사례 비교법에 의한 감정평가액 추정 방법

[방법 1] 집합건물일 경우(예: APT나 빌라 등 )

[방법 2] 공동주택 공시가격을 이용한 감정평가액 예측

º감정평가액과 공동주택 공시가격의 비율 계산

 ㄴ인근 재개발 구역에 내 물건과 유사한 물건의

     (감정평가액/공동주택 공시가격 )X100

    ㄴ>(1억원/6,000만 원) X 100 = 166%

    ㄴ이 물건의 감정평가액은 공동주택 공시가격의 약 166% 정도로 예측할 수 있다.

  단독. 다가구주택은 토지와 건물을 따로 평가 

[건물의 감정평가시] 

건물의 가치는 '원가법'으로 평가한다. 원가법이란 집을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산한 후 연식(건축 후 경과년수)이 얼마나 오래됐느냐에 따라 가치를 감가상각해서 계산하는 방법이다.(연식에 따른 건물의 평당 감정평가액)

철근콘크리트 구조의 경우 사용 가능한 총 연수를 40년으로 계산하여 감가상각 한다.  40년이 지난 건축물은 쓸 만큼 썼으므로 건축물의 가격은 0원이라고 보는 것. 현실에서는 0원으로 평가하는 경우는 거의 없고 최소 몇 백만원 정도로 평가하기는 한다. 

[1.] 토지의 감정평가액

① 인근 거래사례가격이 공시지가의 몇 %로 거래되는지 조사한다.

② 내 물건에 거래사례/공시지가의 비율과 토지 면적을 곱하여 적용한다. 

 = (공시지가 X 100%일 때) X 토지면적

 = 1,000만 원 X 100% X 20평 = 2억원  

[2.] 건물 감정평가액

연식에 따른 평당 예상 가격 X 건물 연면적

= 100만 원 X 30평 

= 3,000만 원 

[1+2] 물건의 감정평가 총액

토지 가치 2억원

건물 가치 3,000만원 

= 2억 3,000만원 

  MEMO 

감정평가액을 추산하여 계산할 경우 주의해야 할 점이 있는데 감정평가액은 주변 거래 시세의 100%로 평가되는 것은 아니다. 지역별 유형별로 다를 수 있으며, 보수적으로 추정하면 리스크를 줄일 수 있다. 또  부동산 시장이 침체되면 거래가격이 공동주택 공시가격보다 낮아질 수 있고 그렇게 되면 감정평가액도 낮아진다. 백프로 맹신하면 안되고 참고자료로 활용하면 좋을 것이다.

사진출처: unsplash.com/

자료출처:돈되는 재건축재개발 /이정열 지음 발췌 편집

※ 모든 내용은 개인공부를 위해 참고자료로 작성되었음. 

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이하 국계법이라 함.

    주택건설용지   

1). 공공택지

공공기관에서 공공사업에 의해

공동주택을 짓기 위해 개발 조성한 택지

2). 민간택지

민간업체가 조성하여

사적영리를 추구하는 사업에 의한 택지

택지 (宅地)

일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지.

「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지

1)주택건설용지

주택(단독주택 및 공동주택)과 근린생활시설을 건축하기 위한 토지

2)공공시설용지 - 국계법에 의한

기반시설과(도로, 철도, 수도, 하천 등의 )

주거편익시설(어린이놀이터, 노인정 등),

자족기능확보시설(판매·업무·의료시설, 벤처기업집적시설 등),

공공시설 등의 관리시설 등 다양한 시설을 포함

▷공공사업

국가 또는 지방자치단체가 사회자본인 도로, 항만 등을 건설하고 유지하는 일로서, 여기에는 도로, 항만, 철도, 통신시설 등의 정비, 공원, 상수도, 하수도 등의 정비, 병원, 주택 등의 건설, 도시의 개조, 치산, 치수, 도시의 방재 등이 이에 속함. 국민주택건설 또는 대지조성사업, \택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대주택단지조성사업, 도시개발사업, 경제자유구역개발사업 등(공익사업의 종류  http://www.kab.co.kr/kab/home/business/trust_kind.jsp)

<분양가의 책정>

택지비(땅값) + 건축비 + 기타총비용 = 평당 분양가

ㄴ공공택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 공공택지분양가

ㄴ일반택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 일반택지분양가

<평당 택지비의 차이>

공공택지 평당 분양가 : 택지비(100만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=800만원

일반택지 평당 분양가 : 택지비(300만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=1000만원

30평 기준 X 평당 800만원 = 2억 4천

30평 기준 X 평당 1000만원 = 3억

=> 차액으로 인한 프리미엄 발생 

=> 시세증가시 -> 시세차익 발생 

공공택지비가 민간택지비보다 일반적으로 싸므로  평당분양가 차액 발생

통상 건축비는 비슷하고  택지비에서 분양가 차이가 나게 된다. 

분양가 상한제의 적용

이에 투기방지 등을 위한 공공택지의 분양가에 대해 분양가상한제가 적용된다. 즉,  일반적으로 공공택지(택지개발)는 민간택지 평당분양가보다 싸기 때문에 분양가 상한제를 적용받게 된다. 

주택의 정의

주택이란? 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(「주택법」 제2조제1호).

<주택의 분류>

  1) 주택법상의 주택

  2) 건축법상의 주택

건축법상의 주택

    단독주택 ㅡ 단독, 다중, 다가구, 공관

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대, 기숙사

    ㄴ단독주택 -> 건물 전부를 주택으로 본다. 

    ㄴ공동주택 ->  '001호' 할 때 호수(그 부분만 ) 주택으로 본다. 

주택법상의 주택 

    단독주택 ㅡ 단독 다중 다가구 

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대

<단독주택>

다중 - 다수인이 장기간 거주, 독립형태 아님, 지상층이 3개층 이하 바닥면적합계 330㎡이하.

다가구 - 한 사람이 건물 전체 소유권을 갖고(주로 수익형부동산으로 쓰인다.) 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 바닥면적 합계가 660㎡이하. 19세대이하 거주. (다세대는 구분소유 한다.)

<공동주택>  

아파트 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

연립    

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 초과인 주택(지하주차장 면적 제외)

다세대  

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택(지하주차장 면적 제외)

'국민주택과 민영주택의 분류 기준'

▷ 국민주택 (주택건설 자금에 따라 분류)

국가, 국가 등 자금 또는 도시주택기금'에 자금지원 받아 주거의 용도로만 쓰이는 용도로 건설 개량하는 것. 

전용면적이 1호 1세대당 85㎡ 이하(수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍.면 100㎡이하)

주의: 작성일기준,개정법률확인필,지자체조례확인필.

출처: 부동산공인중개공법, 한국감정원, 서울도시계획용어사전. 공법기본서

사진출처:https://unsplash.com/