4. 재건축.재개발 사업의 차이점

* 근거법령

「도시 및 주거환경 정비법」

  

   재건축과 재개발 사업의 차이점

재건축과 재개발은 분명히 다른 사업이다. 재건축 투자냐, 재개발 투자냐에 따라 투자금 규모와 투자 전략이 달라진다.

 [재건축.재개발 지정시 진단 기준]

. 정비기반시설이 양호한가, 열악한가.

. 노후.불량 건축물의 밀집도

 

 

 

[주택재건축상업의 정의]

정비기반시설은 양호하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

[주택재개발사업의 정의]

정비기반시설은 열악하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  

[재건축 가능 연한]

2015‘년부터 40년에서 30년으로 단축되었다.

but, 30년이 넘었다 해서 반드시 재건축 되는 것은 아니다.

 

[재개발구역 지정 요건]

(서울시 도시 및 주거환경 정비조례 기준)

* 1ha(헥타르) = 10,000㎡ * 호수밀도=(구역 내 주택 호수/구역 내 토지 면적) X 100 * 주택접도율=(전체 건축물 수/폭 4m이상 도로에 접하는 건축물 수)X100 * 과소필지=건축대지로서 효용을 다할 수 없는 작은 토지.  (서울시의 경우 대지면적 90㎡ 미만.)

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20160411002800003

 

   재건축 재개발의 키워드

 

1)정비기반시설노후도

 ㄴ새로 만들어야 할 기반시설이 많아진다.

 

2)기부채납비율

 ㄴ 재건축은 기부채납비율이 적다.

 ㄴ 재개발은 기부채납비율이 커진다.

 ㄴ 기부채납비율이 적으면 개발이익이 커짐.

 ㄴ 기부채납분은 조합원들의 몫이다.

 ㄴ 조합원분담금이 상대적으로 적어진다.

 ㄴ 소유권은 지자체에 있다. 

 

* 정비기반시설(도로 등)이 부족하면 기부채납이 많아지는 이유

 

* 용적률을(높이) 법정상한까지 쓰려면 늘어나는 용적률의 50%를 소형임대주택으로 공급해야 한다. 재개발의 임대주택 건설 의무 비율은 전체 세대수의 15% 이상 (시.도 조례에 따라 시도지사가 결정「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」)

 

 

  재건축

<기부채납비율이 적다.>

ㄴ개발이익이 커진다.

ㄴ아파트용 대지비율이 많아진다.

ㄴ일반분양물량분 많아지면 비용충당이 쉽다.

ㄴ조합원분담금이 상대적으로 적어진다.

ㄴ세입자주거이전비.상가영업보상비가 없다.

ㄴ사업성이 높아진다.(수익성↑비용↓)

ㄴ실투자금이 적게 들어간다.

ㄴ대지지분이 큰 재건축 저층아파트

    (실투자금↓ 전세가율은 낮다.)

ㄴ재건축 중층아파트 ( 전세가율은 높다.)

 

 

  재개발

<기부채납비율이 높다.>

세입자주거이전비.상가영업보상비 지급해야 한다. ‘사업외보상비‘가 많아진다. 사업지내 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하므로 상대적 저렴한 빌라는 실투자금 적게 들어간다.

 

 

 

<재건축 재개발 차이점 표로 보기>

* 지상권 : 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리 * 용적률 = (건축물 연면적 / 대지면적) X 100 * 상한용적률 : 토지를 공원, 광장, 도로 등의 공공시설로 기부채납하는 경우 추가로 부여되는 용적률 * 법정상한용적률 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 용적률로 용도지역에 따른 2종 일반주거지역은 250% 이하, 3종일반주거지역은 300% 이하.

 

 

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축 재개발 이정열지음

※ 모든 내용은 개인 공부용으로 작성되었음

 

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