* 근거법령
「도시 및 주거환경 정비법」
재건축과 재개발 사업의 차이점
재건축과 재개발은 분명히 다른 사업이다. 재건축 투자냐, 재개발 투자냐에 따라 투자금 규모와 투자 전략이 달라진다.
[재건축.재개발 지정시 진단 기준]
. 정비기반시설이 양호한가, 열악한가.
. 노후.불량 건축물의 밀집도
[주택재건축상업의 정의]
정비기반시설은 양호하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
[주택재개발사업의 정의]
정비기반시설은 열악하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
[재건축 가능 연한]
2015‘년부터 40년에서 30년으로 단축되었다.
but, 30년이 넘었다 해서 반드시 재건축 되는 것은 아니다.
[재개발구역 지정 요건]
(서울시 도시 및 주거환경 정비조례 기준)
|
* 1ha(헥타르) = 10,000㎡ |
재건축 재개발의 키워드
1)정비기반시설노후도
ㄴ새로 만들어야 할 기반시설이 많아진다.
2)기부채납비율
ㄴ 재건축은 기부채납비율이 적다.
ㄴ 재개발은 기부채납비율이 커진다.
ㄴ 기부채납비율이 적으면 개발이익이 커짐.
ㄴ 기부채납분은 조합원들의 몫이다.
ㄴ 조합원분담금이 상대적으로 적어진다.
ㄴ 소유권은 지자체에 있다.
* 정비기반시설(도로 등)이 부족하면 기부채납이 많아지는 이유
| * 용적률을(높이) 법정상한까지 쓰려면 늘어나는 용적률의 50%를 소형임대주택으로 공급해야 한다. 재개발의 임대주택 건설 의무 비율은 전체 세대수의 15% 이상 (시.도 조례에 따라 시도지사가 결정「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」) |
재건축
<기부채납비율이 적다.>
ㄴ개발이익이 커진다.
ㄴ아파트용 대지비율이 많아진다.
ㄴ일반분양물량분 많아지면 비용충당이 쉽다.
ㄴ조합원분담금이 상대적으로 적어진다.
ㄴ세입자주거이전비.상가영업보상비가 없다.
ㄴ사업성이 높아진다.(수익성↑비용↓)
ㄴ실투자금이 적게 들어간다.
ㄴ대지지분이 큰 재건축 저층아파트
(실투자금↓ 전세가율은 낮다.)
ㄴ재건축 중층아파트 ( 전세가율은 높다.)
재개발
<기부채납비율이 높다.>
세입자주거이전비.상가영업보상비 지급해야 한다. ‘사업외보상비‘가 많아진다. 사업지내 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하므로 상대적 저렴한 빌라는 실투자금 적게 들어간다.
<재건축 재개발 차이점 표로 보기>
|
* 지상권 : 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리 |
사진출처: unsplash.com/
자료출처: 돈되는 재건축 재개발 이정열지음
※ 모든 내용은 개인 공부용으로 작성되었음
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