2. 재건축.재개발 리스크 점검&고려사항

투자: 선택

자료: 참고

부동산 투자전문가들은 재건축.재개발 투자는 경기하락보다는 경기상승시기를 활용하라고 권한다. 재건축.재개발 투자는 새 아파트를 분양가보다도 싼 조합원분양가로 분양받으므로써 이익을 극대화하는 투자다. (조합원의 자격을 필요: 기존 조합원의 집을 매수로 자격을 얻을 수 있다.)

 

 

 

   재건축.재개발의 리스크 점검사항   

 

1. 투자금(묶임, 손해, 많이들까.)

2. 사업성(기간-무산, 중단, 지연)

3. 투자접근방법(재건축아파트, 재개발빌라, 경매 등)

 

* 재건축.재개발은 보통 10년 이상 걸린다고 한다.
ㄴ> 구역지정 - 건축 - 분양- 입주
ㄴ> 정해진 단계를 거치면서 P가 붙는다.

 

 

    투자금

* 조합원자격 위한 초반 매수시 
ㄴP(프리미엄: 웃돈)가 붙는다.ㄴ 오랜시간 투자금이 묶인다.

* 분담금 문제  
ㄴ 사업성에 따른 분담금 예측이 어렵다.

* 매매가와 전세가의 갭으로 인한 투자비용
ㄴ 노후.불량 건물에 전세가가 낮게 형성 투자비용 증가.

* 대출도 생각보다 많이 나오지 않는다
 ㄴ 감정평가기준 대출 산정 (P는 인정 안되므로)

 

 

 

 

 

1. 묶이지 않기 위한 고려사항

 * 사업의 가시화 단계에서 매수

 ㄴ 초반 매수 후 -> 몇 단계 후 이익실현(P받고 매도)

 ㄴ 초반 매수: 기간 길고, 투자금 적게 듬.

 ㄴ 후반 매수: 기간 줄고, 투자금 많이 듬.

 

 

 

2. 손해보지 않기 위한 고려사항

 * 조합원자격이 돼야 한다.  (기존 조합원의 집 매수)

 *사업성분석

 ㄴ 감정평가액(관심매물의 실제가치)에 P(프리미엄)지불 고려

 ㄴ 조합원분양가의 분담금 예측

 ㄴ 기존 주택보다 비싸진다.

 ㄴ 건축비.기타사업비가 포함된다.

 

 

 

3. 투자금이 많이 들지 않는

 * 투자금 최소화

 ㄴ 전세보증금 이용 매수

 ㄴ 대출 이용 매수

 * 그렇다해도 재건축. 재개발 투자는 감평액에 웃돈이 붙기 때문에 투자금이 많이 들어간다.

 

 

 

 

    투자접근방법

<재건축>

- 투자금 - 많이듬(낡은 집 : 전세가 낮음)

- 매매가와 전세가의 갭이 크다.

- 단기 급등 경향이 있음: 기대감 급등

- 투자금 여유 있을 시

- 초기 매입 - 단계별 P 받고 매도

 

<재개발>

-사업중단

-사업지연

-조심스런 투자접근이 필요하다.

-이해관계가 복잡하다.

-사업초반에 가격급등이 적다.

-사업 가시화 - 계단식 상승

-투자금 부족 - 재개발 빌라도 선호

 

<경매>

-매각기일보다 몇 개월 전에 감정평가액이 결정된다.

-시세보다 상대적으로 싸다.

-비교적 대출이 잘 나온다. (낙찰물건)

 

 

 

 

   MEMO

재개발.재건축에 있어서 묻지마 투자는 금물이라고 한다. 결국, 투자는 투자금의 규모에 따른 투자전략을 가지고 접근해야 한다는 것이다. 기본적인 사업성의 분석조차도 없이 뛰어드는 것은 무모한 기회비용의 낭비가 될 것이다. 부동산시장의 경기흐름도 중요한 영향을 끼치므로 거시적인 경제흐름을 읽는 공부를 병행하여 안목을 키우는 일에 게으르지 않아야 할 것이다. 다음 포스팅에서는 재개발.재건축 구역지정 조건과 차이, 사업성을 분석하는 조건들을 살펴볼 것이다.

 

 

 

 

 

 

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2020/10/01 - [ㄴ부동산] - [재건축.재개발] 1. 재건축사업분석

 

※본 블로그는 개인공부용으로 작성되었음. 

자료출처: 돈되는 재건축.재개발 /이정렬 지음

사진출처: unsplash.com/