5. [재건축. 재개발] 감정평가액을 알아보는 방법

 

  재건축.재개발에서의 감정평가. 

[감정평가액이란]

사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액. 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가하여 통보한다. 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로, 단독.다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가 한다. 

 

♣ 거래사례비교법이란? 구역 인근에서 실제 거래된 사례와 비교해서 가치를 평가하는 방법. 인근의 거래사례 중 평가 대상과 유사한 조건의 물건을 찾아서, 매매가를 참고해서 평가.  재개발 거래구역 인근에 있는 지역의 거래 사례를 참조한다. (재개발 감정평가는 개발 기대감에 따른 시세 상승을 배제하기 때문이다.)

 

 

  거래 사례 비교법에 의한 감정평가액 추정 방법

 

[방법 1] 집합건물일 경우(예: APT나 빌라 등 )

 

[방법 2] 공동주택 공시가격을 이용한 감정평가액 예측

 

º감정평가액과 공동주택 공시가격의 비율 계산

 ㄴ인근 재개발 구역에 내 물건과 유사한 물건의

     (감정평가액/공동주택 공시가격 )X100

    ㄴ>(1억원/6,000만 원) X 100 = 166%

    ㄴ이 물건의 감정평가액은 공동주택 공시가격의 약 166% 정도로 예측할 수 있다.

[예시] 내 물건의 공동주택 공시가격이 7,000만원 일 때   ㄴ>예상감정평가액 = 7,000만 원 X 166%=1억1,620만 원

 

 

 

  단독. 다가구주택은 토지와 건물을 따로 평가 

단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액+ 건물 감정평가액 * 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 삼는다.

토지 감정평가액  = 표준지 공시지가 X 지역 및 개별요인 X 그 밖의 요인

 

[건물의 감정평가시] 

건물의 가치는 '원가법'으로 평가한다. 원가법이란 집을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산한 후 연식(건축 후 경과년수)이 얼마나 오래됐느냐에 따라 가치를 감가상각해서 계산하는 방법이다.(연식에 따른 건물의 평당 감정평가액)

철근콘크리트 구조의 경우 사용 가능한 총 연수를 40년으로 계산하여 감가상각 한다.  40년이 지난 건축물은 쓸 만큼 썼으므로 건축물의 가격은 0원이라고 보는 것. 현실에서는 0원으로 평가하는 경우는 거의 없고 최소 몇 백만원 정도로 평가하기는 한다. 

 

[1.] 토지의 감정평가액

① 인근 거래사례가격이 공시지가의 몇 %로 거래되는지 조사한다.

② 내 물건에 거래사례/공시지가의 비율과 토지 면적을 곱하여 적용한다. 

 = (공시지가 X 100%일 때) X 토지면적

 = 1,000만 원 X 100% X 20평 = 2억원  

 

[2.] 건물 감정평가액

연식에 따른 평당 예상 가격 X 건물 연면적

= 100만 원 X 30평 

= 3,000만 원 

 

[1+2] 물건의 감정평가 총액

토지 가치 2억원

건물 가치 3,000만원 

= 2억 3,000만원 

 

 

  MEMO 

감정평가액을 추산하여 계산할 경우 주의해야 할 점이 있는데 감정평가액은 주변 거래 시세의 100%로 평가되는 것은 아니다. 지역별 유형별로 다를 수 있으며, 보수적으로 추정하면 리스크를 줄일 수 있다. 또  부동산 시장이 침체되면 거래가격이 공동주택 공시가격보다 낮아질 수 있고 그렇게 되면 감정평가액도 낮아진다. 백프로 맹신하면 안되고 참고자료로 활용하면 좋을 것이다.

 

 

사진출처: unsplash.com/

자료출처:돈되는 재건축재개발 /이정열 지음 발췌 편집

※ 모든 내용은 개인공부를 위해 참고자료로 작성되었음. 

 

 

 

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