수익률 분석 위한 기본 개념
[재개발] 사업성의 분석 기초 개념
. 비례율
. 권리가액
. 분담금
ㄴ분담금 산출은 감평액이 아닌 권리가액으로 산출기준은 비례율이다.
[재건축] 사업성의 분석
① 관리처분계획 나오기 전
ㄴ정보가 많지 않은 단계
정보가 많지 않은 단계의 재건축의 투자 결정의 경우 초장기 기대심리로 가격이 상승한다. 사업시행인가 전이나 조합설립 시점에서의 투자 결정을 해야하는 경우도 많다. 실전투자에서는 관리처분계획 이전 사업비 내역의 확실한 정보가 없다.
[분담금 계산 사업성 분석 기술]
② 관리처분계획 이후
ㄴ총사업비내역
ㄴ종전자산평가액
ㄴ종후자산평가액
* 사업비에 대한 자료가 존재한다.
총사업비 구성 요소
1. 공사비 (시공비).
2. 기타사업비
ㄴ> 공사비 제외한 모든 항목
1. 공사비
건물을 짓는 데에만 들어가는 금액
. 건축자재비
. 공사인건비
. 철거비
2. 기타사업비
- 보상비(현금청산자)
- 설계용역비
- 각종 금융비용
- 세금 및 공과금
- 조합사무실 운용비용
- 일반분양을 위한 인건비. 홍보비
- 예비비(사업지연 등 만약의 상황 대비)
[조합원의 대지지분]
대지지분' 이란
실제 땅의 보유 면적
- 집합건물과 단독주택의 땅의 면적이 다르다.
- 집합건물의 대지지분 확인
ㄴ등기부등본 (등기사항전부증명서)의
ㄴ표제부/대지권표시/대지권비율에서 확인
- 재건축. 재개발은 오직 대지지분만 본다.
기부채납비율
아파트 단지 전체의 총대지면적 중 기부채납하는 면적의 비율.
ㄴ기부채납비율높으면 아파트 건축면적이 줄어듬
ㄴ 기부채납이란 정비기반시설을 만들기 위한 대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것.
일반분양 기여 대지지분
일반분양아파트 짓는데 사용되는 대지지분
[조합원 대지지분의 할당]
º 기부채납비율분
º 조합원분양분
º 일반분양분
순수건축비
한 세대를 건축하는 데 필요한 공사비
= 세대당 공사비(세대당 시공비)
※ 순수건축비 계산은 계약면적 기준(분양면적x)
[아파트의 면적]
º 전용면적(집 내부면적)
º 공용면적(복도,계단,엘리베이터 등)
º 분양면적(전용면적+공용면적)
º 계약면적(전용+공용+부대복리시설)
※ 부대복리시설 - 주차장,놀이터,노인정,기계실 등
조합원 건축원가
조합원분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 비용
ㄴ세대당 들어가는 총사업비
ㄴ세대당 순수건축비+기타사업비
ㄴ공사비 단서로 분담금을 산출한다.
ㄴ조합원 건축원가에서 순수건축비 계산은 ‘계약면적’이 기준이 된다.
일반분양 수익
일반분양 아파트의 분양가격에서 순수건축비를 뺀 것.
(아파트 판매 가격에서 원가 빼고 남은 수익의 개념)
ㄴ일반분양 수익을 계산할 때는 오직 순수건축비만 고려한다.
ㄴ기타사업비는 재건축 추진위한 금액으로 조합원분양가를 통해 모두 반영된 상태
대지지분 1평당 일반분양 수익
대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 거둬들였는지를 나타냄
‘필요대지지분’ 이란
25평형, 34평형 아파트를 짓기 위해 필요한 대지지분.
- 필요대지지분은 직접해당자료를 찾아봐야 한다.
- 대개 APT평형의 필요대지지분이 비슷하다.
- 해당 책자들에 필요대지지분표를 만들어 제공하기도 한다.
※ 필요대지지분은 용적률에 따라 달라진다.
일반분양 기여 금액
분담금
ㄴ▶일반분양 기여금액과, 분담금은 분량이 많아 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.
[재개발 사업장]
보상비 및 금융비용 등으로 인해
기타사업비의 비중이 높아진다.
▶▶ 비례율에 따라,
º 비례율은 사업성을 나타내는 대표적 지표
º 비례율이 100% 보다 클수록 -> 사업성이 좋다.
º 비례율이 100% 보다 낮을수록 -> 사업성이 좋지 않다.
※ 비례율은 사업진행 과정에서 필요에 따라 조정될 수 있다.
┃종후자산(총수입)
┃총공사비(총비용)
┃종전자산(감평총액)┃
ㄴ>각 항목별 총금액의 상승하락에 따라 비례율이 달라짐
▶▶ 감정평가액이 낮으면?
º 조합원들의 갈등이 생길 수 있다.
º 사업진행에 차질이 생길 수 있다.
º 현금 청산시 낮은 보상이 된다.
º 감평가낮음 -> 비례율상승 ->권리가액 높아짐
º 조합원분양가를 낮춤 -> 분담금의 증감 조정할 수 있다.
º 비례율의 숫자보다 비례율의 근거를 살펴보는 것이 중요하다.
▶▶감정평가액이 전체적으로 낮게 평가된 사업장에서는?
조합원분양가도 함께 낮춰주는 경우가 있다. 실무에서 조합은 조합원의 분담금 민감도에 따른 조합원분양가를 낮춰주는 경우도 있다고 한다. 결론은 사업성에 있어서 감정평가액의 자체만으로는 정확히 알 수 없고 비례율을 비롯한 사업의 전체적인 진행상황을 살펴봐야 알 수 있다.
[감정평가 산출(예측) 방법]
집합건물(아파트 또는 빌라), 단독.다가구의 공시지가 등의 지표, 인근 지역의 거래사례와 비교분석하는 작업 반드시 필요하다.
|
[일반적인 재건축 사업장] |
[재개발 사업장] |
사진출처: unsplash.com/
자료출처: 돈되는 재건축재개발/이정열지음/발췌편집함.
알림: 본 블로그는 개인공부용으로 작성되었음. 참고만 바람.
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