6. [비례율] 사업성을 나타내는 대표적인 지표(재건축.재개발)

<재개발 재건축 투자시 우선 살펴봐야할 사항들>
º 조사 -> 분석 -> 투자결정해야 한다. 
º 부동산 시장흐름을 먼저 파악한다. (앞으로의 상황유추)
º 물건이 공시지가 보다 낮은지 비교
º 주변거래시세와의 차이
º 조합창립총회 책자 참고
º 관리처분계획 책자 참고
ㄴ정비사업추산액이 나와 있다.
ㄴ항목별 비용비율이 정리되어있다.
ㄴ공사비, 보상비, 보상비, 공과금, 금융비용, 예비비, 미분양대책비,(총공사비에 따른 비례율 책정에 영향), 이주촉진비, 수입추산액, 추정비례율, 용적률과 사업성 등등

 

  비례율

재건축 재개발의 사업성을 나타내는 대표적인 지표.
비례율=(종후자산평가액 - 총사업비/종전자산평가액) x100

º 종후자산평가액이 클수록

º 총사업비가 적을수록

º 종전자산평가액이 적을 수록

ㄴ비례율이 높아진다. (통상 사업성이 좋다고 본다.)

 

[종후자산평가액]

사업이 완료되고 난 후에 조합이 얻게 될 총수입. [조합원분양수입+일반분양수입]

 

º 분양시장흐름이 활기를 띨 경우

º 일반분양 물량이 많을수록

º 일반분양가가 높아지면서

ㄴ종후자산평가액이 많아진다. (수익)

ㄴ>[조합원분양수입 〈 일반분양수입]  

일반분양수입에 따른 종후자산평가액의 증가

※ 즉, 분양수입에 따라 종후자산평가액은 늘어나거나 줄어들 수 있다. 분양수입이 늘어나면 비례율도 높아질 수 있는 것. (비례율에 따라 조합원의 권리가액이 결정된다.)

 

 

[총사업비]

사업을 진행할 때 필요한 모든 비용의 합.

 

º 공사비와 기타사업비 등

º 사업에 필요한 모든 금액의 지출 총액 

º 시간이 길어질수록 사업비가 늘어난다. 

 ㄴ>물가상승에 따른 건축비 증가

 ㄴ>보상비 대여금의 이자비용 계속 지출

 ㄴ>비례율이 낮아진다. 

º 재건축. 재개발은 시간싸움이다. 

 

 

[종전자산평가액]

사업이 진행되기 전에 조합원 개개인들이 가지고 있었던 토지나 건축물 등 부동산의 가격을 모두 합한 것.

 

º 종전자산을 평가하는 절차가 감정평가다.

º 감정평가액을 모두 합친 것. 

 ① 감정평가액

 ㄴ조합원들 개개인이 보유한 부동산에 대해 개별적 평가.

 ②종전자산평가액 

 ㄴ개개의 감정평가액을 모두 합친 금액

º 감정평가의 평가기준일은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 하도록 되어 있다. 

 

 

   비례율로 감정평가 예상해보기

<내 물건의>

 

* 공동주택 공시가격 7,000만원

* 비례율 166%  

 

    7,000만 원 x 166% = 1억 1,620만 원   

 

 

 

 

 

    요약 

재건축이나 재개발 투자에 있어서 우선은 부동산시장의 흐름도 중요하다. 경기하락 국면에서의 투자는 기간싸움에서 질 확률이 높다는 것. 그 다음으로 개발구역내 물건(부동산)의 감정평가가 중요한데 일반적으로 아파트나 공동주택은 거례사례비교법(개발구역 인근 거래시세 대비 공시지가 비율)으로 유추해볼 수 있다는 것이다. 통상 시세매매가와 전세가의 중간 정도로도 파악해볼 수 있다. 최종적으로는 감정평가사의 평가액으로 결정 결정되는 것.  또 총사업비의 항목별 비율과 관리처분계획책자를 통해 예비비나 미분양대책비 책정도 관심가져야할 중요한 부분이다. 분담금외에 추가부담금이 발생하는 것에 대한 배경지식도 알아두면 좋을 것. 재개발재건축 투자하기에 앞서 알아두어야 할 사항들이 많았다. 

 

 

 

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축. 재개발 /이정열 지음/발췌편집하였음.

※본 블로그는 개인공부용으로 작성되었으므로 모든 자료는 참고만 하시길.

 

 

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