축적의 시공

본 포스팅 내용 기준일: 2020. 6월 기준

지방자치단체는 이하 '지자체'로 칭함
주택임대사업등록자 이하 '임대사업등록자' 로 칭함

   주택임대사업자 등록하기  

* 임대사업자등록시 국세(종합부동산세, 양도소득세 등)의 세제해택이 있다.

* 세법상 장기보유특별공제는 지자체 의무임대기간과 별개로 집행한다. 

 주택임대사업자 등록방법과 구비서류 

<등록방법>

1. 지자체방문(주소지 관할 시.군.구.) 방문하여 신청

2. 렌트홈 온라인 신청 : (공인인증서 필수)

* 렌트홈 에서 가능한 업무(임대등록시스템)

- 임대사업자등록, 계약신고, 변경신고, 양도, 말소신고 까지도 가능

- 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open)

<구비서류>

1. 주택소유자: 건물등기사항증명서(건물등기부등본)

2. 주택소유 예정자: 분양계약서, 매매계약서, 건축허가서

 임대차 계약신고/표준임대차계약서 사용 의무

[등록] 임대사업자 등록

[보유] 임대차계약 신고(최초 및 변경신고)

[처분] 임대주택 양도신고, 임대주택 허가신청, 임대주택 말소신고

<임대차 계약 신고 시행시기>

- 2012. 2. 5. 이후 계약분부터 신고(의무/자진신고-안했으면 과태료 )

- 임대차계약 체결일로부터 3개월 이내 임대주택 소재지(주소지 아님) 관할 지자체

<임대차계약신고 범위 확대 (2019. 10. 24 개정시행)>

- 최초 신고시 표준임대차계약서 의무 사용

- 임대사업자등록 후 임대차계약 최초 신고 시

ㄴ>기존 계약중이었던 임대차도 신고 해야 함(등록 후 3개월내)

- 임대 중이었던 것은 (기존 임대차 계약서 첨부하여 신고해도 과태료는 없다. )

<변경신고>

- 보유 중 변경한 날로부터 3개월 이내 임대주택소재지 관할 지자체에 한다.

- 묵시적 갱신일 경우도, 2019. 2. 27.부터 변경신고 의무화

ㄴ(표준임대차계약서 있는 경우) - 재작성하지 않고 변경신고

ㄴ(표준임대차계약서 없는 경우) - 표준임대차계약서 재작성하여 신고해야 함.

- 양식은 렌트홈에서 다운 가능.

<과태료>

임대차계약신고 미이행 - 1차 위반(500만원), 2차 위반(700만원), 3차 위반(1000만원)

표준임대차계약서 미사용 - 1차 위반(500만원), 2차 위반(700만원), 3차 위반(1000만원)

민간임대주택법에 따른 의무임대기간  

ㄴ> ※세법에서의 기간과 별개임

    단기 - 4년

    장기 - 8년

- 기산점 - 지자체 임대사업자등록한 날과 실재 임대 개시한 날 중 늦은 날부터 기산

- 의무임대기간 준수 않거나 매각시 - 한 주택 당 3,000만원 과태료

- 다가구일 경우 - 3,000만원(다가구는 한 주택으로 본다.)

- 포괄 양도 양수, 양도허가시는 과태료 없다.

<단기에서 장기로 변경 시 의무임대기간>

4년 의무임대기간 등록 후 4년째 - 3년 인정

4년 의무임대기간 등록 후 5년째 - 4년 인정

5년 의무임대기간 등록 후 6년째 - 5년 인정

즉, 기존 임대의무기간 준수 분에 대해서 소급 적용.

<의무임대기간 종료 후>

4년 의무임대 - 4년 종료시 - 5년째 - 장기로 돌리면 - 변경한 날로부터 4년 역산 의무임대기간 인정

5년 의무임대 - 5년 종료시 - 6년째 - 장기로 돌리면 - 변경한 날로부터 5년 역산 의무임대기간 인정

재개발.재건축과 의무임대기간

임대사업자가 8년 장기임대등록 후

(의무임대기간 채우지 않았을 경우)

ㄴ>재건축시 - 임대사업자등록은 자동말소 (양도허가 사유임/과태료 당연 없음)

재건축 후 신규아파트 지어졌을 시

[=> 조건사항예시/ 기존 5년 임대 후 + 신규 임대사업자등록 후 3년 채울시]

- 재건축 후에 신규아파트소유시 임대사업자등록은 선택사항

  ㄴ> 재건축 후에는 신규임대사업자등록 후 기간만 인정해준다.

- 세법상 장기보유특별공제 혜택은 받을 수 있다.

- 의무임대기간 미준수로 민간임대주택법에 따른 과태료 적용대상 될 수 있다. 

  ㄴ>* 세법상과 민간임대주택법에 따른 의무임대인정기간의  적용 차이 유념할 것. 

 부모님이 임대사업등록 중 사망, 상속, 증여시

<양도신고(포괄 양도.양수)로 승계시>

- 의무임대기간이 승계 된다.

- 8년장기임대 계산시--> 5년 기간 승계시 +3년 더하면 8년인정, 과태료 없음.

<양도신고>

양도신고서 제출하면 된다.

양도신고서 제출로 의무임대기간 승계나 과태료 적용의 기준이 된다.

분양받은 경우 임대사업자등록

분양계약서 잔금지급일로부터 3개월전부터 주택임대사업자 등록 가능.

임대주택 등록 후 ->취득 안하고 전매시-> 1년 경과 후 임등록 직권 말소함.

<임대사업자 등록시 표준 임대차계약서>

등록시 임대차계약서 반드시 있어야하는 것은 아니다. (분양 후 최초 등록시)

<기존 임대 중에 물건 신규 등록시>

- 기존 임대차계약서 있을시 표준계약서 사용 유무

ㄴ>임대사업자등록 후부터 표준임대차계약서 사용.

<임대사업자 등록 후>

- 임대주택 처분 시 => 관할 지자체 주소지

- 임대차 계약 신고는 =>물건지에서 한다.

  임대사업자등록 임대주택 물건의 기재  

1. 지자체

2. 주소지 관할 등록

물건별이 아닌 한 장의 임대사업자등록증 안에

임대주택 소재지에 따라 물건이 추가되는 형식

  임대주택의 종류  

매입임대, 준공공, 단기, 장기, 민간임대

<임대사업자등록 당시 법에서의 명칭규정 및 의무임대기간 변경>

<관련법/임대주택법>'( )'는 의무임대기간

[2013. 12. 4.]

매입임대주택 (의무임대 기간 5년이상)

[2013.12. 5. - 12015. 12. 28]

준공공 (10년 상)

일반매입임대 (5년 이상)

<민간임대주택에 관한 특별법>

[2015.12. 29. - 2018. 7.16. ]

단기임대 (4년 이상)

공공임대 (8년이상)

<과거 매입임대(지금의 단기임대로봄)>

- 장기보유특별공제 70% 공제 안된다. (기간 무관)

- 장기임대나 준공공임대로 임대등록사업증에 기재가 됐었어야 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 

<2015.12. 29. 이전 물건 등록 부분>

- 과거 임대주택 등록 당시의 의무기간 따라야 한다. 

- 과태료 발생 부분은  행위시(위반시)를 따름.

민간임대주택의 구분

<건설임대/매입임대>

1. 건설임대(종부세합산배제, 양도세중과 배제)

- 본인이 지은 것으로 (빌라 신축 등)

- 소유권 보존등기 이전에 임대사업자 등록해야 건설임대주택으로 인정

- 소유권 보존등기 이후에 임대사업자 등록하면 매입임대가 됨

- 매입임대 (종부세합산 배제나 양도세중과 배제 못 받는다. )

  단기임대(4년 이상)

  장기임대(8년 이상)

2. 매입임대주택

  단기임대(4년 이상)

  장기임대(8년 이상)

2020/07/17 - [ㄴ부동산] - 공공택지, 공공사업, 공동주택, 분양가상한제

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 허가대상 소규모 개발행위 유형(2)

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 사업성이 대규모인 개발행위의 허가(3)

2020/06/20 - [ㄴ부동산] - [농지] 시골에 집 지으려면(농지전용허가,농지전용부담금)

출처: 부동산투자와 세금의 모든 것(저자 지병근 외 공저).

한눈에 보는 민간임대주택제도-

http://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=864&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1

위 내용은 개인공부용으로 작성. 실무 적용시 당시 날짜 기준 모든 사항 법령(개정 등) 크로스체크 권함. 

사진출처: https://unsplash.com/

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이하 국계법이라 함.

    주택건설용지   

1). 공공택지

공공기관에서 공공사업에 의해

공동주택을 짓기 위해 개발 조성한 택지

2). 민간택지

민간업체가 조성하여

사적영리를 추구하는 사업에 의한 택지

택지 (宅地)

일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지.

「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지

1)주택건설용지

주택(단독주택 및 공동주택)과 근린생활시설을 건축하기 위한 토지

2)공공시설용지 - 국계법에 의한

기반시설과(도로, 철도, 수도, 하천 등의 )

주거편익시설(어린이놀이터, 노인정 등),

자족기능확보시설(판매·업무·의료시설, 벤처기업집적시설 등),

공공시설 등의 관리시설 등 다양한 시설을 포함

▷공공사업

국가 또는 지방자치단체가 사회자본인 도로, 항만 등을 건설하고 유지하는 일로서, 여기에는 도로, 항만, 철도, 통신시설 등의 정비, 공원, 상수도, 하수도 등의 정비, 병원, 주택 등의 건설, 도시의 개조, 치산, 치수, 도시의 방재 등이 이에 속함. 국민주택건설 또는 대지조성사업, \택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대주택단지조성사업, 도시개발사업, 경제자유구역개발사업 등(공익사업의 종류  http://www.kab.co.kr/kab/home/business/trust_kind.jsp)

<분양가의 책정>

택지비(땅값) + 건축비 + 기타총비용 = 평당 분양가

ㄴ공공택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 공공택지분양가

ㄴ일반택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 일반택지분양가

<평당 택지비의 차이>

공공택지 평당 분양가 : 택지비(100만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=800만원

일반택지 평당 분양가 : 택지비(300만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=1000만원

30평 기준 X 평당 800만원 = 2억 4천

30평 기준 X 평당 1000만원 = 3억

=> 차액으로 인한 프리미엄 발생 

=> 시세증가시 -> 시세차익 발생 

공공택지비가 민간택지비보다 일반적으로 싸므로  평당분양가 차액 발생

통상 건축비는 비슷하고  택지비에서 분양가 차이가 나게 된다. 

분양가 상한제의 적용

이에 투기방지 등을 위한 공공택지의 분양가에 대해 분양가상한제가 적용된다. 즉,  일반적으로 공공택지(택지개발)는 민간택지 평당분양가보다 싸기 때문에 분양가 상한제를 적용받게 된다. 

주택의 정의

주택이란? 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(「주택법」 제2조제1호).

<주택의 분류>

  1) 주택법상의 주택

  2) 건축법상의 주택

건축법상의 주택

    단독주택 ㅡ 단독, 다중, 다가구, 공관

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대, 기숙사

    ㄴ단독주택 -> 건물 전부를 주택으로 본다. 

    ㄴ공동주택 ->  '001호' 할 때 호수(그 부분만 ) 주택으로 본다. 

주택법상의 주택 

    단독주택 ㅡ 단독 다중 다가구 

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대

<단독주택>

다중 - 다수인이 장기간 거주, 독립형태 아님, 지상층이 3개층 이하 바닥면적합계 330㎡이하.

다가구 - 한 사람이 건물 전체 소유권을 갖고(주로 수익형부동산으로 쓰인다.) 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 바닥면적 합계가 660㎡이하. 19세대이하 거주. (다세대는 구분소유 한다.)

<공동주택>  

아파트 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

연립    

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 초과인 주택(지하주차장 면적 제외)

다세대  

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택(지하주차장 면적 제외)

'국민주택과 민영주택의 분류 기준'

▷ 국민주택 (주택건설 자금에 따라 분류)

국가, 국가 등 자금 또는 도시주택기금'에 자금지원 받아 주거의 용도로만 쓰이는 용도로 건설 개량하는 것. 

전용면적이 1호 1세대당 85㎡ 이하(수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍.면 100㎡이하)

주의: 작성일기준,개정법률확인필,지자체조례확인필.

출처: 부동산공인중개공법, 한국감정원, 서울도시계획용어사전. 공법기본서

사진출처:https://unsplash.com/

국토의 이용 및 계획에 관한 법률은 이하 '국계법'이라 함.

주거지역,상업지역,공업지역은 이하 '주상공' 이라 함

'농지'

농지는 자경(자기 스스로 농사지음)이 원칙이다.  자경을 안 할시에는 관할 시군구에서 농지처분통지 발송을 하게 되는데 해당 농지는 1년 내에 처분해야 한다.  또 6개월내 처분  안 할시 이행강제금(농지가액의 20%)을 매년부과(농지법 62조)한다. 처분명령을 받은 농지는 한국농어촌공사에 매수청구(공시지가) 할 수 있다. 만일 처분에 대해 청문일에 성실경작을 약속하면 처분명령유예를 받을수도 있고 농지처분을 하면 이행강제금 부과도 즉시 중지 된다.(이미 부과된 이행강제금은 내야한다.) 매년 9월~11월에 농지이용실태조사를 해서 처분대상농지를 결정하고 처분의무통지(1년)를 하게  된다. 

'농업진흥지역 안에서의 행위제한' 은

농업진흥지역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지 포함)에 적용되며 지목이 '대'이더라도 농업진흥지역의 적용을 받는다.  건축물의 건축 등의 시설물 설치행위뿐만 아니라, 당해 시설물의 용도에도 적용된다. 농지전용한 후 용도변경승인 기간 5년이 경과되어도 계속 적용( 용도에도 적용)되며 농업인이 아닌 이상 농업진흥구역에 주택을 지을 수는 없다. 지목이 '공장용지'인 해당 필지가 농업진흥구역 내 이라면 농지법상 농업진흥구역에서 허락하고 있는 시설의 공장으로만 사용할 수 있다. (농업진흥구역에서는 농업생산, 농지개량과 직접 관련되지 않은 토지이용행위 불가) 예외적 허용행위( 농수산물가공처리시설, 농수산업 관련 시험 연구시설) 이에 농지법에 나열한 허용조건에 맞는 시설만 가능하다.   

'농업인주택'을 지을 수 있는 자

농지법상 농업인에게만 인정되는 특례로 우선 농업인은 간단히 말하자면 '농지원부를 가지고 농업경영체 등록을 한 사람'을 말한다. 귀농희망자가 1년내 확실한 귀농희망자로 인정되면 농업인주택 허가를 받을 수도 있다.  농업인주택을 지을 수 있는 조건이 있는데 세대주에 한정하지만 무주택자임을 요하지는 않는다. 농업인 1명이상 구성된 농림축산어업 영위 세대로써 농업 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1 초과, 세대원 노동력 2분의 1 이상으로 농업을 영위하는 세대의 세대주에 한정하고 있다.

농업인주택 규모

1세대당 부지가 660㎡(약 200평)미만만 허용하고, 과거 신축경력이 있을시에는 이를 통산한다. 건축면적은 용도지역에 따른 건폐율.용적율 범위내 가능하다. 국계법 시행령 제 84조 7항 농업진흥지역내 농업인이 농업인주택을 지을시에는  건폐율 60%이하 범위에서 조례로 완화하고 있다. (보전관리,생산관리,농림,자연환경보전지역) 그래도 각 지자체 조례확인은 필수다. 

농지의 전용(농지 외 용도로 쓰는 것)

농업인주택을 신축하면 최소 5년은 다른 용도(일반인의 사용)로 전용할 수 없다. 5년내 일반인(비농업인)에게 매매시 시.군.구의 용도변경승인이 어렵다. 농업인주택 사용 5년 경과 후 매각을 하는 것을 권장한다. 농업진흥구역내 농업인주택은 5년이 지나도 농업인이 아닌 일반인에게 매매, 임대 할 수 없다.  그러나 농업진흥구역 밖은 가능하다. 5년 내에 농업인주택 매매시 기존 면제, 감면된 농지보전부담금은 납부해야하며 5년의 기산일은 해당시설물의 준공검사필증 교부한 날, 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터이다. 

농지 전용을 통해 음식점 건축은 가능한가?

농지는 농촌진흥지역과 일반농지로 구분되는데 진흥지역 농지전용시 농지법 적용 (농지법 허가 건축물만 건축가능)하고 일반농지의 농지 전용시 농지법을 적용하고 건축은 해당 용도지역의 건축물의 용도, 건폐율, 용적률을 따른다.  농지전용허가 면적은 대부분 1000㎡(일부 500㎡)인데 농지전용허가시 고려하여할 사항은 물을 많이 쓰는 업종은 전용허가가 힘들다고 한다.( 오수.배수.폐수 관련 인접농지피해우려: 공장, 음식점, 숙박시설 등)

농지전용허가절차 

관할 농지관리위원회 -> 농지전용허가신청서 제출 ->농지관리위원회 확인-> 허가권자의 심사-> 농지관리위원회의 확인-> 농지보전부담금 부과결정 통보 및 납입 -> 농지전용허가증교부.

'농지취득자격증명' (이하, 농취증)

농지는 농업인이나 농업법인만 소유할 수 있다.  농취증이 발급되지 않으면 농지의 등기이전이 불가능하다. 경매로 농지취득시 매각기일로부터 7일내 농취증을 제출해야한다.(발급 4일정도 걸림) 도시지역(녹지지역제외)의 농지는 농취증이 필요하지 않다. 해당농지 용도지역이 주.상.공. 일 경우 해당농지 녹지지역이 도시계획시설부지인 경우 농취증은 불필요하고 도시계획시설부지가 아닌 경우에는 농취증이 필요하다.  주말체험영농 목적 농지취득도 농취증을 발급받아야 한다. 주말농장은 일반인도 농지취득이 가능하다. (1000㎡미만) 기존보유농지와 취득농지 면적을 합산하고 주상공지역내 기존농지도 면적에 합산 한다. ( 주거지역농지 350+녹지지역 700=1050㎡일 경우 면적초과로 일반농지 조건이 된다.) 세대합산조건(가족 모두 합산) 

ㄴ▷보유농지 있으면서

전부타인임대, 사용대, 농작업 전부 위탁경영 상태시 농취증 발급 불가. 

ㄴ▷교육연구목적

권리취득자의 경우 대인 요건만 확인

ㄴ▷농지개발목적일 경우

농지전용허가신고목적의 농취증 발급받아야 소유권이전이 가능하다. 

ㄴ▷영농목적일 경우 (1000㎡ 이상)

노동력, 농업기계.장비.시설. 확보방안이 마련+ 농업경영계획서 작성시 발급.

농지취득자의 주소지와 농지소재지 거리도 주요할 수 있으며

취득후에는 농지원부를 작성하고 농어업경영등록을 한다. 

토지이용규제서비스의 활용

하나의 토지에 여러 종류의 지구 지역이 중첩 지정됨에 따라 국민이 개별토지에 지정된 행위제한 내용을 파악하기 어려워 민원이 제기됨에 따라 구축된 것으로 토지이용규제서비스를 잘 활용하면 토지취득과이용 판단에 주요할 것이다.  농지에 관한 포스팅은 여기서 마칠까 한다. 다음의 주제 고민중... 일주간 몸살을 앓고 아직 회복전이라 마무리겸 정리해봄.

출처: 명품토지중개실무, 토지이용규제서비스, 농지법

2020/07/06 - [ㄴ부동산] - 농업진흥,보호구역 찾아보기(예당저수지 사진)

2020/07/03 - [ㄴ부동산] - 국민식생활의 기반 농업진흥지역 (절대농지)외

2020/06/30 - [ㄴ부동산] - 주말농장 시작하기.(농지, 규모, 조건)

2020/06/30 - [[일상 어디쯤]] - 귀촌에 대하여, 헌터와 파머(Hunter&Farmer)

2020/06/27 - [ㄴ경제] - [농지] 농막(준 전원주택)이란(기준,규모,축조신고)

2020/06/20 - [ㄴ부동산] - [농지] 시골에 집 지으려면(농지전용허가,농지전용부담금)

대한민국 풍경중에서 제가 가장 애정하는 예당저수지의 풍경입니다. 이곳을 '신선국'이라 이름지어줬는데 근래 관광지개발로 주말 차량이 거북이 행렬입니다. 그러나 코로나로 지금은 한산. 조금만 용기를 더 내어 이곳에 살고 싶은데 현실이 뭔지.^^

해서 알려주는 사람도 없고 폭풍검색과 뒤지고 뒤져서 오픈데이터를 찾았습니다. 주소로 농업진흥지역과 농업보호구역을 확인해 볼 수 있습니다. 농업진흥지역도 보호구역도 주택을 아예 못 짓는 것이 아니고 행위제한, 용적률과 건폐율이 존재합니다. 

#진흥구역은 - 농사장려하는 구역이라 보면 되고(규제 강화)

#농업보호구역은 - 진흥구역을 돕는 기능을 하는 구역이 됩니다. 

지도상 빨간 테두리가 보호구역이네요. 이쪽 지리를 잘 알기 때문에 어디쯤인지 금방 알겠어요.  이곳에 드문드문 주택들이 있고 주변은 농업진흥구역으로 농사를 짓게 되어있습니다. 

이렇게 장작을 태워 고기도 구워먹었고 

담소도 나누며 즐거웠던 때가 있었다. 

소박한 소망에 용기가 필요하다니,

도시라는 화려한 유혹과 편리함에 익숙해

풍경으로 남아버린 것은 아닌지. 

진심으로 살고 싶다.  그 여유 속에서.

또 다시 봄은 올 것인가... 

그립고, 보고싶다. 

    겨울    

계절마다 사진을 찍었지만 몇 년 전 오전 11시쯤 갔다가 본 설국 - 자연에게 무한 감사를

비오는 날이 다르고 눈이 오시는 날이 다르다. 계절이 입으로 먹는 양식보다 배부름을 주고 이루 말할 수 없는 온기를 매번 느낀다. 좋다. 너무 좋은 것. 

너무도 각박한 시절,

내게 그 땅에 대한 권리는 없지만

이 감상에 대하여 하늘은 모두에게 공평한 것은 아닌가. 

사진: by 클링 33

자료: 공간정보오픈플랫폼 참고 

공간정보 오픈 플랫폼 - 농지정보 찾아보기

http://www.vworld.kr/data/v4dc_svcdata_s001.do?pageIndex=1&datIde=&ctmCde=CTM005&searchCondition=CTS014&searchKeyword=

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'농업진흥지역을 지정하는 이유'

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용.보전함으로써 국민의 식량생산에 필요한 우량농지를 확보하고, 농업의 생산성 향상을 도모하며, 공장용지 등 비농업적 토지 수용에 탄력적으로 대응하기 위하여 1990년에 도입된 제도.  구역면적을 권역별로 지정 고시 관리하고 각종 행위가 제한 된다. 대부부 논이 농업진흥지역으로 지정되어 있다. 현재는 대내.외 여건변화가 있으면서 우량농지의 감소하고 있다.  

1. 농업진흥지역 대상 토지

(국토의 이용및 계획에 관한 법률-이하 '법'이라 함.)

- 법에 따른  녹지. 관리. 농림 자연환경보전지역을 대상으로 한다

- 서울특별시의 녹지지역은 제외한다.(「농지법」 제29조).

- 농지가 집단화되어 있는 지역, 그 밖 농업용 토지 집단화 지역

- 농지조성사업, 농업정비기반사업. -시행했거나, 시행중인 지역

- 농업진흥구역의 농업환경을 보호할 필요가 있는 지역을 대상으로 한다.

  (공단폐수, 생활하수로부터,)

2. 지정권자.

시.도지사가->농업정책심의위원회 심의를 거쳐 -농림축산식품부승인-> 지정.고시

진흥구역의 지정기준은

농지집단화도 기준과 토지생산성기준으로 구분

[농업진흥지역관리규정<3조>]

3. 지정 규모

평야지는 10ha 이상, 중간지는 7ha 이상, 산간지(山間地)는 3ha 이상

♣ 농업진흥지역

[농업진흥구역]

  ㄴ경지정리가 잘 된 토지/농지를 집단화해서 진흥

[농업보호구역]  -  https://time33.tistory.com/54

 ㄴ농업진흥구역을 보호하기 위한 기능(수질보전, 환경보전에 필요한구역)

 ㄴ 농업생산선 증대 위해 2만 제곱미터까지는 관관농원 허용해 소득 가능

 ㄴ 단독주택 300평 이하 변전소 등 허용해 놓은 구역

▷소득증대 - 관광농원 2만제곱미터 미만 / 주말농원 3천제곱미터 미만

▷생활개선 - 단독주택 등 1천제곱미터 미만 / 변전소 등 3천제곱미터 미만

                 농업용시설 관련된 것만 가능/ 농지개량, 농업용수개발

4. 농업진흥지역의 해제

농업진흥지역관리규정

[시행 2016. 12. 19.] [농림축산식품부훈령 제241호, 2016. 12. 19., 일부개정]

농림축산식품부(농지과), 044-201-1738

제2조(용어의 정의)

3. "진흥지역 해제"란 도시관리계획변경, 택지·산업단지 지정 등 관련법에 의하여 미리 농림축산식품부와 농지전용허가를 전제로 협의가 완료되는 등 여건변화로 진흥지역 지정요건에 적합하지 않아 진흥지역을 진흥지역밖으로 변경하는 경우(이하 "진흥지역 해제"라 한다)를 말한다

제4조(지정제외)

2. 1ha미만의 구역내에 10호이상 밀집된 자연부락

농업환경이 열악하여 농업목적으로 계속하여 보전하는 것이 불합리한 농지

▼ Ruris토지이용규제정보서비스/고시 탭으로 들어가면 검색을 통해 해제, 고시, 변경등을 확인해 볼 수 있다. 

출처: 루리스, 찾기쉬운생활법령, 고상철교수님공법강의,

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'주말농장 도입 배경'

주말 농장은 정확이 말하면 '주말.체험영농목적의 농지'을 말한다.  원래 주말농장이라는 것은 임대농장이 아니고 도시인이 취득 소유하면서 주말에 밭에 채소도 심고, 과수원도 할 수 있는 작은 농지를 말한다. 임야는 주말농장으로 쓸 수 없다. 농지법 개정 전 2002년 이전에는 농지를 가질 수 없었지만 2003년 주말농장제도 도입하게 되었다. 

그 이유는 농촌인력이 감소하면서 일손이 부족하고 농민들도 고령화가 되면서 유휴농지가 증가하게 되었기 때문이다. 이에 도시인들의 건전한 여가생활을 조장하여 도시농촌간 교류에도 도움을 주고 투자농지를 활용하면 농가소득도 증대되기 때문이다. 국민생활의 기반인 농지이기 때문. 이것은 오로지 농지에만 허용한다. 산을 개간한 초지(목장용지)는 안되고 토지거래허가구역도 제외된다.  

토지의 단위 제곱미터/평

'농지에 대한 이해'

농지는 국민생활의 기반이고 자원이므로

공공복리에 적합한 것으로 생산성을 지향하고

투기를 지양해야하는 대상이다.  

'농지는'

* 농지란 지적법 상 지목 전(밭), 답(논), 과(과수원)이다.

* 용도지역이 농림지역에 해당(일부 비농지도 있다.)

* 농업진흥지역/농업진흥지역 밖으로 구분

* 농업진흥지역

 - 농업진흥구역 -농업의 진흥을 도모

 - 농업보호구역으로 지정

   ㄴ농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전, 농업환경보호 위한 지역

'농업인이란'

- 1천 ㎡ 이상의 농지, 농작물, 다년생식물을 경작.재배하는 자

- 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

- 330㎡ 이상 농업생산에 필요한 시설 설치 경작 재배

- 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등

- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두,

- 가금(家禽: 집에서 기르는 날짐승) 1천수

- 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나

- 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

'농지의 소유'

- 자격 농업경영하는 농업인 또는 농업법인

- 농지는 경작자만이 소유할 수 있으며 농지의 소작제도는 금지

   (「대한민국헌법」 제121조제1항).

- 농지를 자기의 농업경영에 이용해야 한다. 

- 농지취득자격증명을 발급받아 소유 상한 없이 이를 소유

  (「농지법」 제8조제1항).

- 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

▶농업경영에 이용하지 않더라도 농지를 이용할 수 있는 경우 

♣ 농지 매매 전 확인할 사항

1. 부동산 등기부의 확인(부동산의 표시, 권리관계 사항)

2. 토지대장의 확인(토지 표시가 대장과 등기부 일치하는지 확인)

3. 토지이용계획확인서의 확인

4. 현장조사

① 부동산 등기부의 확인

  - 농지의 표시와 그 권리관계를 확인해야 한다.)

  - 1필의 토지에 대해 1개의 등기기록을 둔다. 

② 토지대장의 확인

  - 필지마다 그 소재.지번.지목.면적.경계or좌표 등을 조사.측량하여 등록

③ 토지이용계획확인서의 확인

  - 지역·지구 등의 지정내용, 행위제한 내용이 기재,

  - 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있다.

  - 시군구청에 확인신청서를 제출(오프라인)/민원24 발급(온라인)

  - 농지전용허가확인(농지 외 목적인 경우)

  - 토지거래허가구역인지 확인 (허가 가능한지-행정관청문의)

④ 현장조사

 - 부동산등기부와 대장의 일치여부 확인

 - 실제농지가 등기부 기재와 일치하는지 확인

   ㄴ실제 농경지로 이용하는지,

   ㄴ지적도상도로 - 현황도로 일치 여부

   ㄴ도로와 농지 접하고 있는지

   ㄴ지적상 경계선 - 현장의 경계선의 일치 여부

   ㄴ부동산 방위와 지적도상의 방위와의 일치 여부

   ㄴ주변환경, 농로,수로, 경지정리 여부, 농업생산기반시설 정비 여부

   ㄴ상습 침수지역인지 여부, 인근 농지로부터의 피해여부 

'주말농장의 농지 규모'

농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 하려고 농지를 소유하는 경우

- 비농업인 주말농장용 농지 취득은 1,000㎡ 미만이다. (1천㎡이상 이면 농업인이 됨)

- 농업회사법인도 농지를 농업경영 목적으로 취득하여 소유할 수 있다.

-소유자 직접운영하거나 주말농장 사업을 업으로 하는 자에게 임대 허용

-개인별 임차규모 -> 1,000㎡ 미만, 임차기간 제한x

- 농업경영목적 취득 농지도 주말농장 사업용지로 임대 허용 (96'이후 농지법 개정)

위 해당 사이트에 지역검색으로 주말농장에 관한 정보를 찾았는데 보통 년초 3월즈음에  농지 소유자 분이  모집을 하는데 마감되어 있었다. 주말농장은 농지취득 소유로도 할 수 있지만 통상 작은 텃밭을 지분으로 임대해서 하시는 분들도 꽤 된다. 복잡한 절차를 거치지 않고도 가능하다. 

충청남도 농업기술원  텃밭에 대한 더 많은 정보가 있음

---->https://cnnongup.chungnam.go.kr/sub.cs?m=309

▷'농지의 분할 제한'

농지의 세분화를 방지하기 위해 2,000㎡ 이하로 분할을 제한

▷'농지의 분할 허용'

농업생산기반이 정비된 농지에 대해 농지전용·농지개량 등 불가피한 경우

각 필지의 면적이 2,000㎡를 초과하도록 분할할 경우

농지전용허가(협의·신고 포함) 절차를 거친 농지를 분할할 경우 

매년 농지이용 실태를 조사

조사 주체 및 기간

조사 주체 : 시군구 및 1,850여 개 읍면동 주민센터 농지 담당자

조사 주체 : 매년 9월 1일부터 ~ 11월 말까지(약 90일 간)

처분명령

시·군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 않은 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. (규제「농지법」 제11조제1항).

그 처분명령을 이행하지 않은 사람에게 해당 농지의 토지가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 부과(「농지법」 제62조제1항 및 「농지법 시행령」 제75조제3항

2020/06/20 - [ㄴ부동산] - [농지] 시골에 집 지으려면(농지전용허가,농지전용부담금)

2020/06/27 - [ㄴ경제] - [농지] 농막(준 전원주택)이란(기준,규모,축조신고)

2020/06/30 - [[일상 어디쯤]] - 귀촌에 대하여, 헌터와 파머(Hunter&Farmer)

출처:한국농어촌공사, 찾기쉬운 생활 법령,농촌알리미,농민신문

https://njy.mafra.go.kr

http://easylaw.go.kr/

농막, 원래의 용도는 농사에 편리하도록 농장 가까이에 지은 간단한 집. 

근래 소소한 귀촌워너들은 한 번씩 들어봤을 농막이 소비자의 필요를 읽어

준 전원주택의 모습으로 변해가는 중이다.

1. 농막이란

농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확농산물 간이처리 또는 농작업 중 일시휴식을 위하여 설치하는 시설

- 농막의 원래 용도는 농사중 쉬는 간이건축물

- 농사에 직접 필요한 농자재, 농기구, 농기계, 수확농산물 간이처리시설

- 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설 

- 주거목적이 아닌 경우로 한정한다. 

- 농막의 토지도 농지의 이용으로 본다. 

2. 농막 설치 기준 및 자격

- 농막의 토지는 농지여야 한다. 

- 농업인과 비농업인 모두 설치할 수 있다. 

- 농업인(농지원부, 농업경영체 등록자-토지 1,000㎡이상 농업경영)

  (농지원부는- 농지를 관리하는 대장)

- 비농업인 : 농업체험인(토지면적 1000㎡이내 해당)

- 보전산지에 축조할 경우 농지법에서 규정한 농업인이어야 한다. 

- 농지를 임차해서 농막축조 가능 

- 토지거래허가구역에서는 제한

3. 농막의 설치 규모 

- 연면적 20제곱미터㎡ 이하(약 6평 정도)

- 주거목적이 아닌 경우로 한정

- 경사지붕이 1.8m이하일 경우 연면적에서 제외 가능

  (다락방으로 설치사용가능-건축설계사에게 문의)

- 면적은 수평투영면적으로 계산한다. 

4. 농막 설치 신청 절차

 ▣ 제출서류

    가설건축물 축조신고서 제출

    배치도(지적도 발급 받아 -> 부분확대 -> 농막설치 위치 표시

    평면도(수치를 표시한 도면)

    토지사용승낙서(타인소유 토지일 경우) 

 ▣ 심사 ->승인완료-> 가설건축물신고필증이 발급된다. 

    - 신고필증을 가지고 수도, 전기 가스를 신청할 수 있다. 

    - 전기는 한전에, 수도는 상수도사업소에 신청  (또는 지하수 개발)
    - 정화조 설치 가능유무도 확인 (가능하다면 농막 설치 전 매립)

 ▣ 착공착수기간 -1년내 (1년초과 신고 효력 상실-사유있으면 1년 연장가능 )

 ▣ 착공후->사용승인 신청_>사용승인->사용승인서 교부(시.군.구청) -> 사용시작

 ▣ 농막 존치기간 -3년 (3년마다 연장 가능)

 ▣ 수수료 및 비용

    - 신청접수비(약 만원정도),

    - 건축면허세(약 1-2만원 사이)

    - 취득세(토지마다 차이가 있다.)

♣ 농막 설치 계획 전 알아두기

- 맹지에도 가능하다.(접도요건 없음.)

- 농지전용을 요구하지 않는다. (가설건축물축조신고로 대체)

- 농지보전부담금 납부대상이 아님.(근거법: 농지법 제 2조 농지의 범위)

- 농업인의 자격을 가진 자는 신고하고 주택용으로 사용 가능

- 비농업인이 주택으로 사용할 경우 -농지전용해야한다. 

- 철근 콘크리트가 들어간 구조물은 안된다. (영구구조물이 됨)

- 컨테이너, 경량철골, 경량목구조 가능하다.

- 전기. 수도. 가스(간선공급시설) 설치 가능하다.

- 간선공급시설들의 인입비용도 확인해본다. (예/ 전기 50-60만 정도)

- 정화조 설치가 가능하다.(농림부 확인 - 환경의 향상)

- 농막 설치 전 지자체에 반드시 시설설치에 관한 확인

- 각 지자체의 농막설치승인 여부가 차이가 있다. 

- 오수.폐수 시설 확인

<시대가 변하는 만큼 법도 개정이 되고 있으므로 기준이 바뀔 수 있음> 

♣

간선공급시설설치 개정 - (2012. 11.1월- 농지법 개정확인)농막은 처음에는 전기 가스 수도 설치등도 안되었지만 2012년 과 2016년 두번의 법개정 규제완화를 걸처 농막에 전기 수도 가스 설치가 가능토록 개선되었다. 

♣농민신문-농지전전용에 관한 기사

https://www.nongmin.com/news/NEWS/POL/ETC/293753/view

https://www.nongmin.com/news/NEWS/FLD/CNT/299115/view

♣ 농지취득자격증명 제도

♣[농림축산식품부 농지과/농지민원 사례집 2018. 1년 발췌]

2020/06/20 - [ㄴ부동산] - [농지] 시골에 집 지으려면(농지전용허가,농지전용부담금)

2020/06/27 - [ㄴ경제] - [농지] 농막(준 전원주택)이란(기준,규모,축조신고)

사는 게 그렇다. 도시란 곳이 이름 만큼이나 눈부시단 생각이 들지 않는다.  그러면서도 터전이라는 것은 옮기기가 어려운 것이라 대단히 마음을 먹지 않고는 가져볼 수 없는 회귀가 아닐까.  농지,농막 등을 공부하면서 느낀 것 이 또한 첩첩산중이다. 비용도 만만치 않고 절차도 만만치 않고 변수 또한 많았다. 

▣ 국토의 이용은 개발.보존을 위해 용도별로 지역을 나누어 놓았다.

 도. (도시지역) ->주거.상업.공업.녹지

 관. (관리지역) ->도시에 준하는 계획.생산.보전.

 농. (농림지역) ->농업진흥과 보전을 위해

 자. (자연환경보전지역) ->자연 생태계 보전. 보호

♣ 개발행위허가시 농지전용허가 함께 신청

- 시골의 농지는 보전이 목적이며 통상 전.답.과

- 농지의 건축도 개발행위허가가 필요하다.

- 농지의 전용은 -토지형질변경에 해당.

- 농지전용허가는 '개발행위허가에 포함'되어 있다.

  (건축허가신청시 함께 '농지전용'관련 서류제출)

  (관계행정기관과 협의되면 의제.(허가로 본다.)

♣ 농지에 주택건축하기 위한 과정 

  1. 땅 매입(대지로 가능한지 확인필/진입로 확인필)

  2. 측량/토목측량설계사무소 의뢰(분할측량-분할시) 경계측량, 현황측량

  3. 건축설계도면작성(농업표준설계도서사용가능)

  3. 개발행위허가신청(-형질변경위한 농지전용허가서류 첨부-허가 의제)

  4. 착공->준공(완료) 

  6. 건축물대장 생성

  7. 사용승인 -> 건축물대장에 기재

  8. 지목변경 (전->대)

     ㄴ>건축허가 후 착공/준공/사용승인 후에 '지목 변경 신청'

♣ 농촌주택표준설계도 링크

   농지(땅)구입 전 '알아두기'  

- 농지인 땅이 '대지'로 전용이 가능한 토지를 찾는다.

- 공적장부를 통해 토지의 사항을 확인한다. 

ㄴ 등기부 -> 소유권

ㄴ 토지이용계획확인원 -> 용도, 행위제한 등 확인

ㄴ 토지대장 -> 토지의 이력을 확인할 수 있다.

- 농지에 건축을 하게되면 '농지전용부담금'이 부과된다. 

    (농지는 농업진흥과 보전을 위한 지역으로 대지사용으로 인한

    농지의 대체 땅을 위한 확보를 위해 농지보전금을 부과한다.)

- 땅 매입 전에 미리 해당관할 시군구청에 문의해 신중한 결정을 해야한다.

♣ 농지보전부담금 계산하는 법

  농지               

경작의 목적에 이바지하고 있는 토지를 말하며, 토지대장지목(土地臺帳地目)에 따르지 않고 토지현상(現狀)에 따라 결정한다. 농업생산에 필요한 일정시설의 부지. (농지개량시설부지, 농축산물 생산시설부지)

  농지전용이란.  

- 농지를 주택지 ·공장부지 등으로 전용하는 일.

- 농지를 농지 외의 용도로 사용하는 것.

- 시골(농림) 아무 곳에나 집을 지을 수는 없다.

- 농지를 주택지로 쓰기위해 '전'에서 '대지'로 전용하여 쓰는 것을 말한다.

 농지전용허가 과정 및 수수료  

  1. 농지전용허가 절차        

  2. 농지전용허가의 심사       

더보기

 시장·군수 또는 자치구구청장은 농지전용허가신청서 등을 제출받은 때에는 그 심사기준에 따라 심사한 후 다음의 서류를 첨부하여 그 제출받은 날(신청서류의 보완 또는 보정을 요구한 경우에는 그 보완 또는 보정이 완료된 날을 말함)부터 10일 이내에 시·도지사에게 보내야 하며, 시·도지사는 10일 이내에 이에 대한 종합적인 심사의견서를 첨부하여 농림축산식품부장관에게 제출합니다(「농지법 시행령」 제33조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제28조제1항).

 

 농지전용심사의견서(「농지법 시행규칙」 별지 제16호서식)

 

 전용대상농지의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 확인하여 작성한 개별공시지가확인서(「농지법 시행규칙」 별지 제17호서식)

 

 관할 한국농어촌공사 분사무소장의 의견서(전용하려는 농지가 한국농어촌공사 관리지역에 속하는 경우에 한함)

 

 시·도지사 및 시장·군수 또는 자치구구청장이 농지전용허가를 심사하는 경우 제출한 서류에 흠이 있으면 지체 없이 보완 또는 보정에 필요한 상당한 기간을 정하여 신청인에게 보완 또는 보정을 요구하게 됩니다. 이 경우 보완 또는 보정의 요구는 문서·구술·전화 또는 팩스로 하되, 신청인이 특별히 요청하는 때에는 문서로 합니다. 보완 또는 보정하지 않은 때에는 신청서류를 반려할 수 있습니다(「농지법 시행령」 제33조제3항 및 제4항).

 

 농림축산식품부장관은 심사기준에 적합하지 않은 경우에는 농지의 전용허가를 하지 않습니다(「농지법 시행령」 제33조제2항).

  3. 농지전용허가의 결정       

더보기

 농지전용허가권자는 다음과 같습니다(「농지법」 제51조제1항 및 「농지법 시행령」 제71조제1항·제2항).

 

구분농림축산식품부장관시·도지사시장·군수·구청장(자치구)

농업진흥지역 안의 농지	3만 제곱미터 이상	3천 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만	3천 제곱미터 미만
농업진흥지역 밖의 농지	30만 제곱미터 이상	3만 제곱미터 이상 30만 제곱미터 미만*	3만 제곱미터 미만
전용허가권한을 위임하는 지역 등(「농지법 시행령」 별표 3)의 안	-	10만 제곱미터 이상	10만 제곱미터 미만

 

* 단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조에 따른 자연녹지지역 안에서의 농지의 전용의 경우에는 3만 제곱미터 이상으로 합니다(「농지법 시행령」 제71조제1항제1호나목 단서).

  4. 농지전용 허가증의 발급 

  5. 농지전용허가의 특례      

  6. 수수료및 위반시 제재     

2020/06/16 - [ㄴ부동산] - 1. 개발행위허가 도입 배경(대상. 면적.)

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - 2. 허가대상 소규모 개발행위 유형

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - 3. 사업성이 대규모인 개발행위의 허가

출처:

Ruris 참고, 서울시도시계획용어사전, 국가법령정보센터, 한국농어촌공사

찾기 쉬운 생활법령정보 http://easylaw.go.kr/CSP/Main.laf

제46조(건축선의 지정)

①도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선

[이하 "건축선(建築線)"이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다.

다만, 제2조제1항제11호에 따른

소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는

그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.  <개정 2014. 1. 14.>

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.  <개정 2014. 1. 14.>

내용출처: 루리스 (토지이용규제정보서비스)

2020/05/13 - [[사회공간]/부동산] - 1. 공개공지/공공시설/기반시설/공공공지/공지

2020/05/26 - [[사회공간]/부동산] - 2. 땅의 명칭(토지.필지.대지.택지.획지)

2020/05/29 - [[사회공간]/부동산] - 3. 국토의 이용과 도시계획& 토지의 이용

2020/05/30 - [[사회공간]/부동산] - 4. 주택이란, 주택건축절차 등

2020/06/03 - [[사회공간]/부동산] - 5. [건축 관련용어] 건축물/지하층/도로

<건축법 제2조 관련 용어 정리>

▶건축물이란

• 토지에 정착할 것.
• 지붕+기둥(v벽)이 있을 것.
• 건축물에 딸린 시설물(담, 문)
• 지하나 고가의 공작물에 설치하는 (사무소.공연장.점포.차고.창고)
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 것

▶건축물의 용도(종류/분류)

건축물의 종류를 ①유사한 구조, ②이용목적, ③형태별로 묶어 분류한다.

▶건축설비

건축물에 설치하는

전기, 전화설비, 초고속정보통신 설비, 지능형홈네트워크설비, 가스. 급수, 배수(配水)ㆍ배수(排水)ㆍ환기ㆍ난방ㆍ냉방ㆍ소화(消火)ㆍ배연(排煙) 및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 방범시설, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 설비를 말한다.

▶지하층

건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다

▶거실 

건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다.

▶주요구조부

내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다.

▶건축

건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

▶대수선

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

▶리모델링

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.

▶도로

보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 시ㆍ도지사-시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

▶고층건축물

층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말한다.

 ▶설계도서

건축물의 건축등에 관한 공사용 도면, 구조 계산서, 시방서(示方書), 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공사에 필요한 서류를 말한다.

▶공사감리자

자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리ㆍ공사관리ㆍ안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 자를 말한다.

▶부속구조물

건축물의 안전ㆍ능ㆍ환경 등을 향상시키기 위하여 건축물에 추가적으로 설치하는 환기시설물 등 대통령령으로 정하는 구조물을 말한다.

▶건축주

건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

▶제조업자

건축에 필요한 건축자재를 제조하는 사람을 말한다.

▶유통업자

판매하거나 공사현장에 납품하는 사람

▶설계자

자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 설계도서를 작성하고 그 설계도서에서 의도하는 바를 해설하며, 지도하고 자문에 응하는 자를 말한다.

▶건축물의 유지.관리

건축물의 소유자나 관리자가 사용 승인된 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 및 용도 등을 지속적으로 유지하기 위하여 건축물이 멸실될 때까지 관리하는 행위를 말한다.

▶관계전문기술자

건축물의 구조ㆍ설비 등 건축물과 관련된 전문기술자격을 보유하고 설계와 공사감리에 참여하여 설계자 및 공사감리자와 협력하는 자를 말한다.

▶특별건축구역

조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 이 법 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말한다.

▶실내건축

건축물의 실내를 안전하고 쾌적하며 효율적으로 사용하기 위하여 내부 공간을 칸막이로 구획하거나 벽지, 천장재, 바닥재, 유리 등 대통령령으로 정하는 재료 또는 장식물을 설치하는 것을 말한다.

출처: 국가법령정보센터/건축법/제2조./네이버지식백과 참고

2020/05/13 - [[사회공간]/부동산] - 1. 공개공지/공공시설/기반시설/공공공지/공지

2020/05/26 - [[사회공간]/부동산] - 2. 땅의 명칭(토지.필지.대지.택지.획지)

2020/05/29 - [[사회공간]/부동산] - 3. 국토의 이용과 도시계획& 토지의 이용

2020/05/30 - [[사회공간]/부동산] - 4. 주택이란, 주택건축절차 등

◈ 주택이란

세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(규제「주택법」 제2조제1호).

• 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택(19세대 이하), 공관)
• 공동주택(아파트, 연립, 다세대, 기숙사)

◈ 건축이란

건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(규제「건축법」 제2조제1항제8호).

<신축>

신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외]을 말합니다(규제「건축법 시행령」 제2조제1호).

주택의 건축이란 주택(단독주택과 공동주택)을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하는데, 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 행위는 ´신축´이라 합니다.

<주택을 건축하려는 경우>

해당 지역에 건축이 가능한지 여부를 미리 확인해야 합니다. 주택건축은 입지선정 후 건축규모에 따른 건축설계, 관할관청의 건축허가 또는 건축신고를 한 후 실제 건축을 시작할 때 착공신고의 절차를 거칩니다. 건축이 완공되면 사용승인을 받은 후 사용할 수 있습니다.

◈주택건축 절차 개관

1. 사전준비

2. 설계 및 허가

3. 건축시공

4. 건축완료

5. 유지 및 관리 등

1) 사전준비

입지선정[입지와 규모의 사전결정]

용도지역(지구, 구역)에서의 건축 제한

주택건축 지원제도(그린홈100만호건축사업, 농어촌주택개량사업)

용도지역별로 설치가능한 건축물 및 그 밖의 시설물에 대한 용도 및 규모 등을 규정

2) 설계 및 허가

건축물의 설계 및 설계 시 고려사항

• 건축물의 설계 자격 및 해당 설계자의 서명날인 의무 명시

건축허가 또는 신고

• 건축물의 건축 또는 대수선시 허가 필요

허가(신고)사항의 변경

• 허가와 신고사항 변경시 허가 또는 신고 필요

3) 건축시공(규제사항)

착공신고 및 공사감리

건축물의 구조와 재료

건축물의 피난시설 및 용도제한 등

사용자의 안전 등을 위하여 건축물이 갖춰야하는 피난시설 등

분쟁의 조정 및 재정

4. 건축완료

사용승인

건축공사 완료결과가 허가사항 등에 부합되는지 여부를 판단하기 위해 사용승인 절차 필요

취득세 납부(「지방세법」 제7조)

건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」 제65조)

5. 유지 및 관리 등

건축물, 대지 및 건축설비, 에너지소비 상태 등을 건전한 상태로 유지관리하는지 정기 및 수시 점검

하자담보책임 의무/ 건설업자는 수급인 등에 대하여 완공이후 일정기간 하자담보책임 부여

건축물 철거 등의 신고/허가권자의 건축물대장 관리 등을 위한 신고 필요

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2020/05/29 - [[사회공간]/부동산] - 3. 국토의 이용과 도시계획& 토지의 이용

※미리 이해하면 도움되는 주택 건축관련 법령

사전준비 관련 법령(내용 많음)

출처: 찾기쉬운 생활법령정보

http://easylaw.go.kr/CSP/CsmMain.laf?csmSeq=297

 우리나라의 모든 「도시계획」은

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)에 근거하여 시행된다. 

국토기본법

(국토기본법 제6조)

 [국토종합계획]

• 선계획.후개발 체제 확립 제시
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도입
• 국토종합계획, 도종합계획, 시군종합계획, 지역계획 및 부문별계획으로 구분

1. 국토종합계획-국토 전역 대상

2. 도종합계획 – 도 또는 특별자치도의 관할구역 대상

3. 시군종합계획(도시.군계획)

• 특별시·광역시·시 또는 군
• (광역시의 군은 제외)의 관할구역을 대상

4. 지역계획ㅡ특정 지역 대상 특별 정책목적 달성 위한 수립계획 

5. 부문별계획ㅡ국토전역을 대상 특정부문에 대한 장기발전방향제시계획

[국토종합계획]-대상, 수립, 변경, 승인

• 국토 전역이 대상
• 국토교통부장관이 수립(이하'국장'이라 한다.)

 <국토계획 변경시 변경 심의안에 대하여>

• 미리 국토정책위원회와 국무회의의 심의 거친후
• 대통령의 승인을 받아야 한다.
• (심의 요청 전 관계행정기관의 장과 협의하며 시.도지사의 의견을 들어야 한다. )

<국장이 국토종합계획을 승인받았을 때에는>

• . 지체 없이 그 주요 내용을 관보에 공고
• 관계행정기관의 장, 시.도지사, 시장 및 군수(광역시 군수 제외)에게 국토종합계획을 보내야 한다.

※국무회의

• 정부의 최고정책심의 기관(헌법상의 심의기관)
• 국무위원은 대부분 행정 각부의 장으로 구성(의결권 없음)
• 대통령-->국무총리(행정각부 통할)-->행정각부장(국무위원)

※관보

• 관청의 소식을 국민에게 알리는 정부의 공식 기관지
• 새로운 법의 공표나 정부의 정책 결정을 고시하는 공식적인 문서 
• 대한민국 전자관보 ㅡ http://gwanbo.mois.go.kr/main.do

모든 출처: 루리스, 국토해양부

대한민국의 도시계획

도시계획은 철저하게 정부의 인위적이고 체계적인 계획하에 집행한다. 

<도시계획의 정의>

협의ㅡ도시의 물적 시설을 대상(설치·규모·위치·조형미 등에 관한 계획 수립)

광의ㅡ도시의 사회적·경제적 관리를 통한 도시의 발전과 변천을 꾀하는 것

관련법령- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

<도시.군계획>

1)도시군기본계획ㅡ방향을 결정하는 역할(선언적인 의미)

2)도시군관리계획ㅡ실질적인 세분화 작업(기본계획을 토대로)

*용도지역 ㅡ 전 국토를 4개의 용도지역으로 구분(도시, 관리, 농림, 자연환경보전)

*용도지구 ㅡ 용도지역의 제한을 강화 또는 완화 적용(지역별 기능. 특성)

*용도구역 ㅡ 지역,지구의 제한 강화 또는 완화(개발제한구역이 대표적)

*도시군계획시설 ㅡ 필수 공공 시설로서 도시.군관리계획으로 결정된 시설

*도시군계획사업 ㅡ 도시군계획시설사업. 도시개발사업. 정비사업을 말한다. 

*지구단위계획 ㅡ 주민의 제안이 가능한 도시계획

<대한민국의 계획도시>

더보기

<토지이용계획>

계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획

(수요에 대한 합리적 배치를 위한 계획이다.)

도시.군 관련 계획 수립대상지역 - 행정구역 전체

토지이용계획은 교통계획, 도시·군계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어

도시·군계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부문이다.

<지구단위계획 목적>

입체적-건축물

평면적-토지이용계획 모두 고려 수립하는 계획

체계적.계획적 개발 유도- 난개발 방지

주민 참여를 적극 유도하는 제도(주민제안에 의한 수립가능 )

토지이용을 구체화.합리화 하기 위해 수립

<지구단위계획 대상지역>

제1종지구단위계획 - 도시지역 내 일정구역

제2종지구단위계획 - 계획관리지역 또는 개발진흥지구

 ▶제1종 지구단위계획 유형

- 기존 시가지의 정비,보전, 관리를 필요로 하는 지역

- 정비를 필요로 하는 지역

- 재개발. 재건축 지역 등

- 낙후, 정비지역

- 보전이 필요한 지역- 한옥마을 보전 등

- 현재상태로 유지 정비

- 관리를 필요로 하는 지역 – 가로정비사업 등

- 기능의 재정립

- 신시가지의 개발이 필요한 지역

- 신도시개발. 택지개발

- 특정기능 강화

- 기존 도시 기능 흡수 보완

▶제2종 지구단위계획 유형

- 주거형, 산업형, 유통형,관광휴양형이 있다.

- 주거형-주민의 집단적 생활근거지의 계획적 개발

- 산업형-농공단지, 공장, 농어촌관련시설

- 유통형-물류시설,물류단체,집배송시설, 대규모점포등

- 관광휴양형- 관광사업 위한 시설

 ▶지구단위계획의 수립 내용

- 도시 기반시설 배치와 규모

- 건축물의 용도, 건폐율, 용적률

- 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

- 가구 및 획지의 규모와 조성계획

- 교통처리계획

- 그 외 선택사항들이 있다.

 ▶누가 수립하나?

- 입안권자- 각 기초자치단체장(주민제안)

- 결정권자- 특별시장, 광역시장, 도지사

 ▶계획참여자

주민(거주지역 주민,민간사업가)

공무원(기초지자체, 광역지자체)

심의위원(도시계획위원, 건축위원, 도시건축공동위원)

 ▶용어선택 팁

구속력 없는 계획- 수립 승인(광역도시계획)

구속력 있는 계획- 입안 결정(도시군관리계획)

 ▶국토(國土)는 국가의 주권이 미치는 영역

 국토교통부는 국토의 체계적인 개발과 보존, 교통물류체계 구축 등의 사무를 관장하는 대한민국의 중앙행정기관이다. 

2020/05/13 - [[사회공간]/부동산] - 1. 공개공지/공공시설/기반시설/공공공지/공지

2020/05/26 - [[사회공간]/부동산] - 2. 땅의 명칭(토지.필지.대지.택지.획지)

토지(土地 , land)

경지나 주거지 따위의 사람의 생활과 활동에 이용하는 땅.

사람에 의한 이용이나 소유의 대상으로서 받아들여지는 경우의 땅.

‘토지’라는 용어는 토지와 임야를 포함한 모든 땅에 대한 통칭이다.

(땅에 구조물의 설치 유무와는 관계가 없다.)

모든 땅은 쓰임새에 따라 분류되어 있다. 크게는 토지와 임야로 분류되어 있고 농경지나 택지 등으로 사용하는 지표부분과 그 밑의 지각을 말하며 소유권은 지상과 지하에까지 미친다. 지적공부상 지목에 관계없이 사실상의 지목이다.

[세법상 토지에 관해]

*취득ㅡ 취 · 등록세가 부과(지방세법상)

*보유ㅡ 재산세와 종합부동산세가 부과

*양도ㅡ 양도소득세가 과세

.업무용 -유형자산,

.임대수익 시세차익 –투자부동산

.부동산 매매업 –재고자산

[감가상각 되는 토지]

1. 채석장

2. 매립지

3. 토지 원가에 포함시킨 복구원가의 현재가치

<토지는 통상 감가상각을 행하지는 않는다.>

<토지의 항목에 따른 분류>

▶요약으로 한 번에

※토지 관리를 위한 표시

필[ 筆 ]

토지를 세는 단위를 필(筆)이라고 한다.

필지(筆地)

• 필(筆)로써 구분되는 토지
• 토지를 세는 단위
• 땅에 대한 소유권이나 건물이 앉은 터를 기준으로 함.
• 토지 구역 경계로 갈라 정한 국토를 등록하는 기본 단위
• 도시에서 용도지역, 용도지구를 구분하는 도시계획에서 기초 단위
• 개별 필지는 지번과 지목을 가지고 있고, 도시지역에 있는 필지는 토지이용계획이 부여

『공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률』상 필지

• 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위
• 등기단위로 토지소유자의 권리를 표시하기 위한 개념
• 지적법 또는 부동산 등기법상의 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위함
• 하나의 필지당 하나의 지번이 붙는다
• 토지 대장에 등록할 때 필지로 등록하고 등기할 때도 필지로 등록
• 보통은 1필의 토지에는 1개의 소유권이 성립, 1개로 거래
• 1필의 토지의 일부를 독립된 소유의 대상으로 하는 것도 인정

<필지의 최소 면적에는 제한>

분할 후 생기는 필지(주거지역)의 최소 면적이 가장 작은 경우에도 60㎡보다 작을 수는 없다.

대지의 최소면적 제한은 없지만 토지 분할을 제한하는 최소면적은 규정은 있으며, 건축물이 있는 경우와, 건축물이 없는 경우로 구분하여 제한하는 규정에 차이가 있다.  주거지역은 60m², 상업지역 150m², 공업지역 150m², 녹지지역 200m², 기타 지역은 60m² 토지분할도 개발행위(허가 받아야하는)이다. 

▶「건축법」 제57조제1항에 따른 최소면적 기준에 미달한다면 지적소관청이 공간정보관리법 제79조제1항에 근거하여 지적공부상의 필지를 나누어 등록할 수는 없다.

각 법, 법률,시행규칙에 따라 토지(대지)최소분할 규정을 두고 있고 사법적 권리의 확정이 공법적 규제의 적용까지 면제해 주지 않음을 인지할 필요가 있다. 

<해당 법 관련 토지분할에 관한 적용 요건의 차이>

• 「건축법」ㅡ 건축물의 유무 등
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㅡ 허가권자의 허가
• 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」ㅡ지적공부상의 등록 가능여부
• 「공유토지분할에 관한 특례법」ㅡ소송관련하여 분할제한규정 있다. 

[1필의 토지가 되기 위한 요건]

-토지가 지번설정지역이 같을 것,

-지목이 같을 것,

-소유자가 같을 것,

-지적공도(地籍公圖)의 축척(縮尺)이 같을 것,

-지반(地盤)이 물리적으로 연속될 것,

-등기여부가 같을 것 등

부지(敷地, site)

건축목적이 있는 땅. (통상 바닥토지라 부름) 구조물의 지반이 되는(될 예정인) 토지. 철도, 도로, 하천의 바닥 토지란 뜻으로도 쓰는데, 철도부지, 하천부지처럼 용도에다 이 말을 함께 붙여서 쓴다.(대지, 터로 순화하여 사용 권장; 국립국어원)

대지(垈地)

쉽게 말해 건물을 지을 수 있는 땅이다.

• 토지 중에서 가옥, 건축물 등을 지을 용도로 사용될 토지.
• 그러나 건물을 새로 짓기 위해서는 일정요건을 갖춰야 한다.
• 일정요건->접도요건(대지의 한 면이 도로에 2m이상 접해야 한다.)
• 다시 말해 땅이 도로와 인접해 있어야 한다는 것.

※연면적의 합계가 2천제곱미터이상인 건축물의 대지는 너비 6미터이상의 도로에 4미터이상 접하여야 한다.

<도로와 인접하지 않은 대지의 경우>

이를 '맹지' 라고 부르며 여기에 건축물을 세우는 것은 기본적으로 불가능

<접도요건에서 제외되는 경우>

• 자동차만의 통행에 사용되는 도로
• 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
• 해당 건축물 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있을 경우

<대통령령으로 정하는 공지>

광장ㆍ공원ㆍ유원지 등 관계 법령에 의해 건축 금지되고 공중의 통행에 지장 없고 허가권자가 인정한 것

<건축법에서 정의 하는 대지>

지적법상 지목이 '대'인 토지(대지는 지적상의 법적용어)  「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의해 개별 필지로 구획된 토지를 말하며, 필지 중 건축행위가 가능한 필지를 의미한다. 

<대지의 선택시 다각적 검토사항>

-건축법 저촉여부, 주위환경, 교통상황,

-배수(排水)에 지장이 없는지

-대지가 인접한 도로면보다 높아야 함.

-대지의 상태(지질·지반상태 등),

-사면의 방향, 경사도

-빗물이나 오수(汚水)배출 처리 문제

-하수관·하수구·유수(溜水) 탱크

-습한 토지, 출수의 우려가 많은 토지,

-옹벽(擁壁)설치- 손괴(損壞)의 우려

-성토(盛土), 지반개량,

-상·하수도, 전기