◈ 주택이란
세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(규제「주택법」 제2조제1호).
- 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택(19세대 이하), 공관)
- 공동주택(아파트, 연립, 다세대, 기숙사)
◈ 건축이란
건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(규제「건축법」 제2조제1항제8호).
<신축>
신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외]을 말합니다(규제「건축법 시행령」 제2조제1호).
주택의 건축이란 주택(단독주택과 공동주택)을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하는데, 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 행위는 ´신축´이라 합니다.
<주택을 건축하려는 경우>
해당 지역에 건축이 가능한지 여부를 미리 확인해야 합니다. 주택건축은 입지선정 후 건축규모에 따른 건축설계, 관할관청의 건축허가 또는 건축신고를 한 후 실제 건축을 시작할 때 착공신고의 절차를 거칩니다. 건축이 완공되면 사용승인을 받은 후 사용할 수 있습니다.
◈주택건축 절차 개관
1. 사전준비
2. 설계 및 허가
3. 건축시공
4. 건축완료
5. 유지 및 관리 등
1) 사전준비
입지선정[입지와 규모의 사전결정]
용도지역(지구, 구역)에서의 건축 제한
주택건축 지원제도(그린홈100만호건축사업, 농어촌주택개량사업)
용도지역별로 설치가능한 건축물 및 그 밖의 시설물에 대한 용도 및 규모 등을 규정
2) 설계 및 허가
건축물의 설계 및 설계 시 고려사항
- 건축물의 설계 자격 및 해당 설계자의 서명날인 의무 명시
건축허가 또는 신고
- 건축물의 건축 또는 대수선시 허가 필요
허가(신고)사항의 변경
- 허가와 신고사항 변경시 허가 또는 신고 필요
3) 건축시공(규제사항)
착공신고 및 공사감리
건축물의 구조와 재료
건축물의 피난시설 및 용도제한 등
사용자의 안전 등을 위하여 건축물이 갖춰야하는 피난시설 등
분쟁의 조정 및 재정
4. 건축완료
사용승인
건축공사 완료결과가 허가사항 등에 부합되는지 여부를 판단하기 위해 사용승인 절차 필요
취득세 납부(「지방세법」 제7조)
건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」 제65조)
5. 유지 및 관리 등
건축물, 대지 및 건축설비, 에너지소비 상태 등을 건전한 상태로 유지관리하는지 정기 및 수시 점검
하자담보책임 의무/ 건설업자는 수급인 등에 대하여 완공이후 일정기간 하자담보책임 부여
건축물 철거 등의 신고/허가권자의 건축물대장 관리 등을 위한 신고 필요
2020/05/13 - [[사회공간]/부동산] - 1. 공개공지/공공시설/기반시설/공공공지/공지
2020/05/26 - [[사회공간]/부동산] - 2. 땅의 명칭(토지.필지.대지.택지.획지)
2020/05/29 - [[사회공간]/부동산] - 3. 국토의 이용과 도시계획& 토지의 이용
※미리 이해하면 도움되는 주택 건축관련 법령
사전준비 관련 법령(내용 많음)
사전 준비 관련 법령
「건축법」은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 과 함께 주택을 건축할 수 있는 입지를 선정함에 있어 기본이 되는 법률입니다.
「건축법」에서는 용도별 건축물의 종류를 단독주택 등 28개의 용도로 분류하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 및 용도지구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조)에서 어떻게 건축을 규제하는가에 관해서 규정하고 있습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 주택이 들어설 토지의 이용규제에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 개발행위의 허가와 국토를 용도지역·용도지구 및 용도구역으로 나누어 주택건축제한에 관해서 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조·제80조·제80조의2 및 제81조).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역의 지정과 개발제한구역에서의 행위 제한에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」은 개발제한구역을 효율적으로 관리함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 개발제한구역에서의 건축제한(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」은 도시에 있어서의 공원녹지의 확충·관리·이용 및 도시녹화 등에 관해서 필요한 사항을 규정한 법률입니다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」은 도시자연공원구역의 지정(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제26조) 및 도시자연공원구역에서의 건축제한(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조)에 관한 사항이 규정되어 있습니다.
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 측량·수로조사의 기준 및 절차와 지적공부의 작성 및 관리 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서 주택을 건축할 수 있는 대표적인 토지의 지목이 바로 “대(垈)”입니다.
「수산자원관리법」은 수산자원관리를 위한 계획을 수립하고, 수산자원의 보호·획복 및 조성 등에 필요한 사항을 규정하여 수산자원을 효율적으로 관리하고, 이를 통해 어업의 지속적 발전과 어업인의 소득증대에 기여하기 위한 법률입니다.
「수산자원관리법」은 자원의 보호 및 관리를 위해 수산자원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「수산자원관리법」 제52조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「수도법」은 수도(水道)에 관한 종합적인 계획을 수립하고 수도를 적정하고 합리적으로 설치·관리하여 공중위생을 향상시키고 생활환경을 개선하기 위한 법률입니다.
「수도법」은 상수원을 보호하기 위해 상수원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「수도법」 제7조제4항)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「군사기지 및 군사시설 보호법」은 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기 위해 필요한 사항을 규정한 법률입니다.
「군사기지 및 군사시설 보호법」은 군사시설을 보호하기 위해 군사시설보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「군사기지 및 군사시설 보호법」 제9조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」은 야생동·식물과 그 서식환경을 체계적으로 보호·관리함으로써 야생생물의 멸종을 예방하고, 생물의 다양성을 증진시켜 생태계의 균형을 유지하기 위한 법률입니다.
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」은 야생생물을 보호하기 위해 야생동·식물특별보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제28조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」은 해양생태계를 인위적인 훼손으로부터 보호하고, 해양생물다양성을 보전하며 해양생물자원의 지속가능한 이용을 도모하는 등 해양생태계를 종합적이고 체계적으로 보전·관리하기 위한 법률입니다.
「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」은 해양보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」 제27조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」은 특정도서의 다양한 자연생태계·지형 또는 지질 등을 비롯한 자연환경의 보전에 관한 기본적 사항을 정하고 있습니다.
「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」은 자연환경의 보전을 위해 특정도서 등을 지정하고 해당 도서 등에서의 건축제한(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제8조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「습지보전법」은 습지의 효율적 보전·관리에 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
「습지보전법」에서는 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부한 지역 등을 습지보호지역으로 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「습지보전법」 제13조제1항)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「자연공원법」은 자연공원(국립공원·도립공원·군립공원 및 지질공원)의 지정·보전 및 관리에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「자연공원법」에서는 공원구역을 지정하고 해당 공원구역에서 공원사업 외에 건축물의 신축 또는 개축을 하려는 자는 일정한 경우 신고 또는 허가(「자연공원법」 제23조)를 받도록 하고 있습니다.
「자연환경보전법」은 자연환경을 인위적 훼손으로부터 보호하고, 생태계와 자연경관을 보전하는 등 자연환경을 체계적으로 보전·관리함으로써 자연환경의 지속 가능한 이용을 도모하기 위한 법입니다.
「자연환경보전법」에서는 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부해서 보전 및 학술적 연구가치가 큰 지역 등을 생태·경관보전지역으로 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「자연환경보전법」 제15조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」은 재해의 근원적 예방과 항구적 복구 등을 위해서 재해위험지구의 개선에 필요한 재해방지대책 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」에서는 태풍, 홍수, 해일 등 자연현상으로 인해서 상습 풍수해 등의 피해가 빈발하는 지역과 집단이주단지 조성이 필요한 수해복구 지역 중에서 재해위험 개선사업지구를 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제7조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」은 저수지·댐의 붕괴 등으로 인한 재해로부터 국민의 생명·신체 및 농경지 등 재산을 보호하기 위해서 저수지·댐의 안전관리와 재해예방을 위한 사전점검·정비 및 재해발생 시 대응 등에 관하여 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」에서는 저수지·댐의 안전성 확보 및 효용성 제고 등을 위해서 위험저수지·댐 정비사업이 시급하다고 판단되는 경우 등에는 위험저수지·댐 정비지구로 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제17조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「택지개발촉진법」은 도시지역의 시급한 주택난을 해소 하기 위해서 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관해서 특례를 규정하고 있습니다.
「택지개발촉진법」에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 그 주변지역 중 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발지구를 지정하고 해당 지구에서의 건축제한(「택지개발촉진법」 제6조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「기업도시개발 특별법」은 민간기업이 산업·연구·관광·레저분야 등에 걸쳐 계획적·주도적으로 자족적인 도시를 개발·운영하는데 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
「기업도시개발 특별법」에서는 기업도시를 조성하기 위한 기업도시개발사업을 시행하기 위해서 「기업도시개발 특별법」 제5조에 따라 기업도시개발구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「기업도시개발 특별법」 제9조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「항만법」은 항만의 지정·개발·관리·사용 및 재개발에 관한 사항을 정함으로써 항만과 그 주변지역 개발을 촉진하고 효율적으로 관리·운영하여 국민경제 발전에 이바지함을 목적으로 하는 법률입니다.
「항만법」에서는 「항만법」 제51조에 따라 항만재개발사업구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「항만법」 제84조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「하수도법」은 하수도의 설치 및 관리의 기준을 등을 정해 하수와 분뇨를 적정하게 처리함으로써 공중위생을 향상시키고 공공수역의 수질을 보전하기 위한 법률입니다.
「하수도법」에서는 주택을 건축하려는 경우 개인하수처리시설의 설치(「하수도법」 제34조제2항) 및 개인하수처리시설의 운영·관리(「하수도법」 제39조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택건축 절차 관련 법령
「건축법」은 건축물의 설계, 건축허가(신고), 착공, 안전, 기능 및 분쟁조정 등에 관한 사항을 규정하고 있는 주택건축의 기본이 되는 법률입니다.
「건축법」에 따라 건축물을 건축하기 위해서는 건축물의 설계(「건축법」 제23조), 건축허가(「건축법」 제11조), 건축신고(「건축법」 제14조), 건축물의 대지와 도로(「건축법」 제44조), 건축물의 구조 및 재료(「건축법」 제49조) 등에 관한 사항을 준수해야 합니다.
「소음·진동관리법」은 건설공사장으로부터 발생하는 소음·진동으로 인한 피해를 방지하고 소음·진동을 적정하게 관리해서 모든 국민이 조용하고 평온한 환경에서 생활할 수 있게 하기 위반 법률입니다.
「소음·진동관리법」에서는 생활소음과 진동의 관리(「소음·진동관리법」 제21조), 특정공사의 사전신고 의무(「소음·진동관리법」 제22조) 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「건축법」 제49조, 제50조, 제50조의2, 제51조부터 제53조까지 및 제64조에 따른 건축물의 피난·방화 등에 관한 기술적 기준이 되는 규칙입니다.
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서는 건축물의 내화구조, 방화구조, 채광 및 환기를 위한 창문 등의 설치, 경계벽의 구조 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택건축완료 후 관련 법령
「건축법」은 건축물의 대지구조·설비 기준 및 용도 등을 정해서 건축물의 안전·기능·환경 및 미관의 향상을 도모하기 위한 법률입니다.
「건축법」은 건축물의 유지와 관리(「건축법」 제35조), 건축물의 철거(「건축법」 제36조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「부동산등기법」은 등기소와 등기관, 등기부, 등기절차, 표시에 관한 등기, 권리에 관한 등기 등에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「부동산등기법」은 신축건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」 제65조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「지방세법」은 지방자치단체의 재정확보를 목적으로 취득세, 등록면허세, 레저세, 주민세, 재산세 및 자동차세 등의 부과 및 징수 등에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「지방세법」은 건축물을 신규로 취득한 사람에 대해 건물의 취득에 대한 취득세(「지방세법」 제20조)의 부과 및 징수 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택의 관리 및 하자 관련 법령
「건축법」은 건축물의 유지와 관리 의무를 정해서 불법 건축물의 발생을 예방하고 건축물을 적법하게 유지·관리하도록 하고 있습니다.
「건축법」은 건축물 소유자에게 건축물의 관리 및 유지(「건축법」 제35조) 의무를 지우고 있으며, 건축물이 멸실되거나 철거하는 경우 관할관청에 신고(「건축법」 제36조)를 하도록 하고 있습니다.
「민법」은 주택 등 건축물의 건축과정에서 지켜야 할 토지의 심굴금지(「민법」 제241조), 경계선부근의 건축(「민법」 제242조), 차면시설의무(「민법」 제243조) 등과 관련된 법률 관계를 규율하는 법률입니다.
「민법」은 건축물의 하자(瑕疵)에 있어서 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자가 아닌 경우 수급인의 담보책임(「민법」 제667조)에 관한 사항 등을 규정하고 있습니다.
「건설산업기본법」은 건설업의 등록, 도급계약 및 하도급계약, 시공 및 기술관리 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「건설산업기본법」에서는 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자인 경우의 하자담보책임(「건설산업기본법」 제28조)에 대해 규정하고 있습니다.
출처: 찾기쉬운 생활법령정보
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