2. 땅의 명칭(토지.필지.대지.택지.획지)

 

토지(土地 , land)

경지나 주거지 따위의 사람의 생활과 활동에 이용하는 땅.

사람에 의한 이용이나 소유의 대상으로서 받아들여지는 경우의 땅.

‘토지’라는 용어는 토지와 임야를 포함한 모든 땅에 대한 통칭이다.

(땅에 구조물의 설치 유무와는 관계가 없다.)

사진출처/픽사베이

모든 땅은 쓰임새에 따라 분류되어 있다. 크게는 토지와 임야로 분류되어 있고 농경지나 택지 등으로 사용하는 지표부분과 그 밑의 지각을 말하며 소유권은 지상과 지하에까지 미친다. 지적공부상 지목에 관계없이 사실상의 지목이다.

 

[세법상 토지에 관해]

*취득ㅡ 취 · 등록세가 부과(지방세법상)

*보유ㅡ 재산세와 종합부동산세가 부과

*양도ㅡ 양도소득세가 과세

 

.업무용 -유형자산,

.임대수익 시세차익 –투자부동산

.부동산 매매업 –재고자산

  

[감가상각 되는 토지]

1. 채석장

2. 매립지

3. 토지 원가에 포함시킨 복구원가의 현재가치

<토지는 통상 감가상각을 행하지는 않는다.>

 

 

<토지의 항목에 따른 분류>

▶요약으로 한 번에

• 택지 : 건축이 가능한 토지(감정평가상 용어)

• 부지 : 어떠한 용도에 제공되는 바닥토지.

• 대지 : 건축이 가능한 토지(건축법상 용어)

• 대지(袋地) : 토지의 출입로에 의해 입구가 좁은 주머니의 형태를 띠는 토지

• 획지 : 행정적, 법률적, 인위적, 자연적 등의 기준에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지

• 필지 : 하나의 지번이 붇는 토지의 등록단위

• 맹지 : 어떤 토지를 통행하지 않고는 도로에 접근할 수 없는 토지

• 건부지 : 건물이 토지 위의 부가물로 존재하는 토지

• 나지 : 토지 위에 해당 토지의 권리를 제약하는 어떠한 건물이 존재하지 않는 토지[1][2]

• 소지 : 택지 등으로 개발되기 이전의 토지

• 휴한지: 지력 회복을 위해 놀려 두는 토지

• 공한지 : 휴한지가 아님에도 놀려 두는 토지

• 유휴지 : 놀려 두는 휴경지 혹은 폐경지

• 후보지 : 택지지역, 임지지역 등의 대분류 상호간에 전환 중에 있는 토지

• 이행지 : 동일 용도지역 내 소분류 상호간에 이행되는 토지

• 법지 : 법적으로 소유할 수는 있으나 해당 토지가 절벽 등이어서 소유 실익이 없는 토지.

• 빈지 : 바다와 육지 소유의 토지. 이 토지는 지적공부에 등록되어 있지 않아 법적인 소유가 불가능하지만 실익이 있다. 법지와 정반대인 셈.

• 포락지 : 강물 등에 의하여 침식, 유실된 토지

• 선하지 : 고압선 아래의 토지

• 한계지 : 택지이용에 있어 최원방권에 있는 토지

• 승역지 : 다른 토지의 편익에 제공되는 토지

• 요역지 : 다른 토지로부터 편익을 얻는 토지

• 무주지 : 국제법상 어느 나라도 주권을 행사하지 않는 지역,

• 월경지 : 다른 영토나 행정구역에 둘러싸여 본토와 떨어진 토지

• 녹지 : 도시의 자연환경 보전과 공해 방지를 위하여 풀이나 나무를 일부러 심은 곳.

• 농지 : 농사짓는 데 쓰는 땅.

 

출처: 나무위키

 

 

※토지 관리를 위한 표시

필[ 筆 ]

토지를 세는 단위를 필(筆)이라고 한다.

 

 출처: 네이버지도 편집

필지(筆地)

• 필(筆)로써 구분되는 토지
• 토지를 세는 단위
• 땅에 대한 소유권이나 건물이 앉은 터를 기준으로 함.
• 토지 구역 경계로 갈라 정한 국토를 등록하는 기본 단위
• 도시에서 용도지역, 용도지구를 구분하는 도시계획에서 기초 단위
• 개별 필지는 지번과 지목을 가지고 있고, 도시지역에 있는 필지는 토지이용계획이 부여

 

토지이용계획이 부여된 도시지역 아파트 필지- 지번만 표기 

 

 

『공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률』상 필지

• 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위
• 등기단위로 토지소유자의 권리를 표시하기 위한 개념
• 지적법 또는 부동산 등기법상의 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위함
• 하나의 필지당 하나의 지번이 붙는다
• 토지 대장에 등록할 때 필지로 등록하고 등기할 때도 필지로 등록
• 보통은 1필의 토지에는 1개의 소유권이 성립, 1개로 거래
• 1필의 토지의 일부를 독립된 소유의 대상으로 하는 것도 인정

 

<필지의 최소 면적에는 제한>

분할 후 생기는 필지(주거지역)의 최소 면적이 가장 작은 경우에도 60㎡보다 작을 수는 없다.

 

대지의 최소면적 제한은 없지만 토지 분할을 제한하는 최소면적은 규정은 있으며, 건축물이 있는 경우와, 건축물이 없는 경우로 구분하여 제한하는 규정에 차이가 있다.  주거지역은 60m², 상업지역 150m², 공업지역 150m², 녹지지역 200m², 기타 지역은 60m² 토지분할도 개발행위(허가 받아야하는)이다. 

 

▶「건축법」 제57조제1항에 따른 최소면적 기준에 미달한다면 지적소관청이 공간정보관리법 제79조제1항에 근거하여 지적공부상의 필지를 나누어 등록할 수는 없다.

 

 

각 법, 법률,시행규칙에 따라 토지(대지)최소분할 규정을 두고 있고 사법적 권리의 확정이 공법적 규제의 적용까지 면제해 주지 않음을 인지할 필요가 있다. 

 

 

<해당 법 관련 토지분할에 관한 적용 요건의 차이>

• 「건축법」ㅡ 건축물의 유무 등
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㅡ 허가권자의 허가
• 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」ㅡ지적공부상의 등록 가능여부
• 「공유토지분할에 관한 특례법」ㅡ소송관련하여 분할제한규정 있다. 

 

[1필의 토지가 되기 위한 요건]

-토지가 지번설정지역이 같을 것,

-지목이 같을 것,

-소유자가 같을 것,

-지적공도(地籍公圖)의 축척(縮尺)이 같을 것,

-지반(地盤)이 물리적으로 연속될 것,

-등기여부가 같을 것 등

 

 

 

 

부지(敷地, site)

건축목적이 있는 땅. (통상 바닥토지라 부름) 구조물의 지반이 되는(될 예정인) 토지. 철도, 도로, 하천의 바닥 토지란 뜻으로도 쓰는데, 철도부지, 하천부지처럼 용도에다 이 말을 함께 붙여서 쓴다.(대지, 터로 순화하여 사용 권장; 국립국어원)

 

대지(垈地)

쉽게 말해 건물을 지을 수 있는 땅이다.

• 토지 중에서 가옥, 건축물 등을 지을 용도로 사용될 토지.
• 그러나 건물을 새로 짓기 위해서는 일정요건을 갖춰야 한다.
• 일정요건->접도요건(대지의 한 면이 도로에 2m이상 접해야 한다.)
• 다시 말해 땅이 도로와 인접해 있어야 한다는 것.

※연면적의 합계가 2천제곱미터이상인 건축물의 대지는 너비 6미터이상의 도로에 4미터이상 접하여야 한다.

 

 

<도로와 인접하지 않은 대지의 경우>

이를 '맹지' 라고 부르며 여기에 건축물을 세우는 것은 기본적으로 불가능

 

<접도요건에서 제외되는 경우>

• 자동차만의 통행에 사용되는 도로
• 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
• 해당 건축물 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있을 경우

 

<대통령령으로 정하는 공지>

광장ㆍ공원ㆍ유원지 등 관계 법령에 의해 건축 금지되고 공중의 통행에 지장 없고 허가권자가 인정한 것

 

<건축법에서 정의 하는 대지>

지적법상 지목이 '대'인 토지(대지는 지적상의 법적용어)  「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의해 개별 필지로 구획된 토지를 말하며, 필지 중 건축행위가 가능한 필지를 의미한다. 

 

 

<대지의 선택시 다각적 검토사항>

-건축법 저촉여부, 주위환경, 교통상황,

-배수(排水)에 지장이 없는지

-대지가 인접한 도로면보다 높아야 함.

-대지의 상태(지질·지반상태 등),

-사면의 방향, 경사도

-빗물이나 오수(汚水)배출 처리 문제

-하수관·하수구·유수(溜水) 탱크

-습한 토지, 출수의 우려가 많은 토지,

-옹벽(擁壁)설치- 손괴(損壞)의 우려

-성토(盛土), 지반개량,

-상·하수도, 전기

 

택지[ 宅地 ]

일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 말한다. (감정평가상 용어/보통 건물이 지어져 있는 토지를 모두 포괄해서 택지라함. )이미 정지작업(造成)이 끝난 토지. 법률상 택지는 「택지개발촉진법」 에 따라 개발 · 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지.+ 도로, 공원, 학교 등의 기반시설과 상업 · 업무시설 등의 토지를 포함하는 포괄적인 개념.

 

 

획지(劃地)

• 부동산적 개념.
• 가격대가 비슷한 일정 부분의 토지를 의미.
• '이용을 상정'하여 구획되는 경제적인 단위개념이다.
• 필지를 여러개를 묶거나 분할하여 하나의 땅으로 만든 형태이다.

 

 

 

 

「측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률」(측량수로지적법)이 2014년 6월 3일 「공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률」로 개정(법률 제12738호)되었으며, 2015년 6월 4일부로 시행. 이 법은 측량 및 수로조사의 기준 및 절차와 지적공부(地籍公簿) · 부동산종합공부(不動産綜合公簿)의 작성 및 관리 등에 관한 사항을 규정함으로써 국토의 효율적 관리와 해상교통의 안전 및 국민의 소유권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

 

 

[토지대장 편성의 관련법]

-「공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률」

-건축허가와 관계없이 이용목적을 조사하여 토지대장에 기재

 

 

지적[ 地籍 ]----

토지에 대하여 일정한 사항(지번, 지목, 경계 등)을 국가가 등록(지적공부)하여 국가에 비치하는 기록을 말한다.

  

[지목]

토지의 주된 사용목적에 따라

토지의 종류를 구분 ·표시하는 명칭

우리나라에는 28지목이 있다.

 

[28가지 지목의 종류]

전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지

 

 

 

출처: 네이버지식백과(두산백과 토지용어사전), 위키백과, 부동산용어사전

 

 

'사회적･경제적 여건변화에 따라 택지공급방식은 변화하였다.'

 

택지공급방식의 변화

 

1960년대- 공업화 위한 대규모 개발사업

1980년대- 인구의 도시집중화. 「택지개발촉진법」제정(이하 “택촉법”)

1999년에- 도시개발법 추진

 

 

2000년대 택지공급방식

「택지개발촉진법」-택지개발사업과 「도시개발법」-도시개발사업으로 양분되어 시행

「택지개발촉진법」 폐지법안 제출

「택지개발촉진법」 폐지

「도시개발법」-도시개발사업이 주된 공급방식

 

 

「택지개발촉진법」제정 배경

-주택난 해소가 사업의 목적( 주거생활 안정)

-주택종합계획에 연계

-대규모 개발사업진행하기 위해

-강제적 취득방식인 공용수용방식 채택

 

 

「도시개발법」 추진 배경

서울 등 수도권 제조업체가 지방으로 본사 이전하는 경우 필요한 배후도시 개발할 수 있도록 민간부문에게도 에 토지수용권 허용하는 내용을 담을 도시개발법안을 추진하였다. 단일목적의 개발방식이 아닌 복합적 기능을 갖는 도시를 종합적ㆍ체계적으로 개발하는 것을 목적. (민간이 도시개발구역을 제안. 일정 요건을 갖추면 민간 사업시행자에게 수용권을 부여)

 

[기본방향]

-도시발전 측면의 택지공급이 추진

-계획적인 도시개발이 목적

-관주도의 개발보다는 민간중심의 개발사업이 활성화.

 

 

「택지개발촉진법」 폐지 배경

이후 사회적 요인의 변화(전면매수방식 국민적 반발, 지방정부의 권한 확대, 재정적 부담증가, 내부적 요인, 인구감소)에 따른 대규모 개발 필요성의 감소

 

 

 

 

출처: 기초학문자료센터 https://www.krm.or.kr/

 

 

 

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