■ 부동산등기규칙 제74조단서에 의해서 건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기 후건물의 일부에만 존재하는 경우,
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▪ 원칙 → 예시 → 구조적 해석
✅ [핵심 질문] "부동산등기규칙 제74조 단서에서 말하는 ‘건물의 일부에 존속하는 전세권·임차권 등기’란 구체적으로 어떤 상태인가?"
1. 핵심 법조문 요지
부동산등기규칙 제74조 단서: “건물의 일부에만 존속하는 전세권이나 임차권 등의 등기는, 그 일부에 대한 분할 또는 구분등기가 된 경우에 한해 존속할 수 있다.”
즉, 건물 전체에 대해 등기된 권리가, → 구조상 일부만에 실제로 존속하게 되면, → 그 일부가 등기상 구분되어 있어야만 유효하게 등기할 수 있다.
2. 개념 해석: ‘건물의 일부에 존속’하는 상태란?
정의: → 전세권이나 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(예: 2층, 201호 등)에만 실제로 존재(효력을 미침)하는 상태
3. 예시로 이해하기
사례: • A가 전체 3층짜리 건물의 2층에만 전세권을 설정함 • 하지만 **건물 전체를 1개 부동산(단일 건물)**으로 등기해 둔 상태 → 이 경우, 전세권은 실제로는 2층만에 존속하지만 → 등기부상으로는 전체 건물에 설정된 것처럼 보이게 됨
4. 문제점:
등기의 객관적 명확성 원칙에 반함 → 실제로는 일부(2층)에만 존속하는 권리를 → 전체 건물에 걸쳐 있는 것처럼 등기하면 → 제3자가 등기만 보고 오해할 수 있음
5. 해결방법: "분할·구분등기 후 인정"
• 2층만을 별개의 건물로 분할등기하거나, • 건물 전체를 구분건물로 구분등기하여 • 2층 = 201호와 같이 등기상 특정된 경우에만 • 그 일부(예: 201호)에 전세권·임차권 등기 가능 → 등기상 ‘일부’가 식별·독립되어야만 일부에 존속하는 권리가 유효하게 등기될 수 있다는 취지
6. 정리: ‘건물 일부에 존속하는 상태’란?
✅ 한 줄 정리 “건물의 일부에 존속하는 상태란, 전세권 또는 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(층, 호실 등)에만 효력을 가지는 경우이며, 등기상 그 일부가 분할·구분등기 되어 있어야 권리 등기가 가능하다.”
단일건물의 등기의 경우, 등기상 2층은 표시가 안되나
네, 단일건물(非구분건물)로 등기된 경우에는 등기부에 2층, 201호 등 특정 층·호수는 표시되지 않습니다.
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✅ 1. 단일건물 등기의 구조
• 단일건물 = 건물 전체가 하나의 등기기록으로 구성됨 • 등기기록 구조: ㄴ표제부: 건물 전체 개요 (대지, 구조, 면적 등) ㄴ 갑구: 소유권 관계 ㄴ을구: 저당권, 전세권 등 권리관계 → 층수나 호수는 등기부에 별도로 표시되지 않음
✅ 2. 그래서 발생하는 문제
예: • A가 2층만 전세로 사용 중 • 건물 전체에 대해 하나의 등기만 있음 • 전세권을 설정하면 등기부상 건물 전체에 걸쳐 있는 것처럼 보임 → 2층만에 효력이 있음에도 제3자는 전체에 효력 있는 것으로 오인 가능
✅ 3. 해결: 분할·구분등기 필요
• 2층만 따로 권리를 설정하려면, → 등기상 2층이 독립된 부동산으로 구분등기 되어 있어야 함 → 예: 구분건물로 201호 등기
✅ 정리
🔹 한 줄 요약
단일건물은 등기부에 2층 등의 표시가 없으며, 특정 층만에 권리 설정하려면 구분등기가 되어 있어야 합니다.
▶그러면 건물을 분할이나, 구분등기 후에 전세권이나 임차권등기는 그대로 유효한가 “등기 후 구조변경(분할·구분등기)이 이루어졌을 때, 기등기된 권리가 유효한가?”에 대한 법리
✅ 결론부터:
1. [원칙] 분할이나 구분등기 전에 설정된 전세권·임차권은 원래의 목적물(전체 건물)에 대해서는 유효합니다. 다만, 그 후에 건물이 분할 또는 구분되면, → 해당 권리가 어떤 부분에 존속하는지 명확히 해야 하며, → 일부에만 존속하게 된 경우에는 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 유효하게 존속합니다 (부동산등기규칙 제74조 단서 참조).
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✅ 2. 구조적으로 살펴보면:
✅ 3. 예시
상황 A (단일건물 전체에 전세권 설정) → 이후 건물이 1층, 2층으로 분할등기됨 → 전세권자가 2층에만 실제 거주 • 이 경우, • 건물 전체에 대한 전세권은 그대로 유효 • 하지만 2층에만 효력을 주장하려면 → 2층이 등기상 독립돼 있어야 함
상황 B (2층에만 전세권 설정했지만, 등기상은 단일건물) → 후에 2층이 구분등기됨 → 전세권 등기가 2층에만 옮겨질 수 있는가? • 가능은 하나, **등기변경(정정 또는 이전등기 등)**이 필요 • 전세권자의 동의 및 등기절차 없이는 자동 이전되지 않음
✅ 정리
• 분할/구분등기 전의 권리는 원칙적으로 유효 • 일부에만 권리가 존속하게 되면, 그 일부는 등기상 독립돼 있어야 효력이 명확히 인정됨 • 기존 등기 권리는 자동으로 이전되지 않으므로, 등기변경 또는 재설정 필요 가능
🔹 한 줄 정리
“건물 분할·구분등기 후에도 전세권·임차권은 원칙적으로 유효하나, 일부에만 존속하게 된 경우 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 공시효 유지가 가능합니다.”
사진: Unsplash 의 Floriane Vita
▶ 분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 건물 전체에 미친다는 것의 의미는? 그리고 분할 후 일부에만 권리가 존속하는 상태란 2층에만 전세권이 미친다는 것은,
▶두 가지 상황, 즉 분할 전 2층만 전세권 설정된 경우와 분할 후 일부에만 존속하는 상태를 구체적으로 구분하고 해석
✅ 질문 1: "분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 ‘건물 전체에 미친다’는 의미는?" 등기상 권리가 건물 전체에 존재한다고 간주된다는 뜻
● 해설 • 등기부가 단일건물로 구성되어 있을 때, 전세권 등기 시 '전세권 설정'은 전체 건물에 대한 것으로 기재됩니다. • 비록 실제 계약상 2층에만 전세권이 설정되었다 해도, 등기부에는 그 제한이 표시되지 않습니다.
● 법적 효과 • 등기부상으로는 제3자가 볼 때, 전체 건물에 전세권이 설정된 것으로 보입니다. • 따라서 실제 2층에만 효력이 있음에도, 공시상 권리의 범위는 전체에 미치는 것으로 간주됩니다. 즉, 등기공시제도의 객관적 명확성 원칙에 반하는 상태가 되는 것입니다.
