[부동산등기법] 등기원인인 법률행위의 유효요건과 취소사유

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■ 등기법에서 등기원인인 법률행위의 유효요건과 취소사유가 되는 경우는 등기의 유효성 판단과 직결됩니다.

1. 등기원인 법률행위의 유효요건

■ 등기원인이란:
→ 부동산물권변동의 원인인 법률행위(매매, 증여, 교환 등)

[1] 민법상 유효요건

① 당사자능력
ㄴ권리능력 + 행위능력
② 의사표시의 하자 없음
ㄴ진의 아닌 의사표시, 착오, 사기·강박 X
③ 목적의 적법성
ㄴ불법조건, 반사회질서 행위 등 X
④ 내용의 명확성 및 특정성
ㄴ목적물과 내용이 특정되어야 함
⑤ 형식요건 (필요시)
ㄴ예: 증여는 서면 필요 (민법 제555조)
→ 위 요건 불충족 시 무효 또는 취소 가능

2. 취소사유가 되는 경우

■ 등기원인인 법률행위가 취소된 경우,
→ 해당 등기는 원인무효 → 말소등기 대상

[1] 착오에 의한 의사표시 (민법 제109조)

※ 중요부분에 대한 착오 → 취소 가능
※ 단순 동기 착오는 원칙상 불가

[2] 사기·강박에 의한 의사표시 (민법 제110조)

※ 사기 또는 강박으로 인한 행위 → 취소 가능

[3] 제한능력자 행위 (민법 제5조 등)

※ 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인의 단독 법률행위
→ 취소 가능

  ※ 취소권 행사 전까지는 유효 → 등기 가능
→ 취소되면 소급 무효 → 말소등기 필요

3. 등기 유효 여부 판단 기준

4. 요약정리

* 등기원인 법률행위 유효요건: 능력 / 의사 / 목적 / 내용 / 형식
* 취소사유: 착오 / 사기 / 강박 / 제한능력자
* 중요: 취소는 “소급 무효” → 등기 자체가 무효로 됨
* 등기 유효성 판단은 ‘등기원인의 적법성’ 기준

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5. 무효와 취소의 차이

무효와 취소는 결과적으로 "등기가 무효가 된다"는 점에서는 비슷해 보이지만, 법적 효과와 절차, 시점에서 완전히 다릅니다.

(1) 개념    

[무효]| 애초에 효력 없음        
[취소]| 일단 유효 → 나중에 무효 가능

(2) 발생시점  

[무효]| 처음부터 무효          
[취소]| 취소 시점에 소급하여 무효

(3)효력      

[무효]| 당연히 무효 (자동)      
[취소]| 취소권자 의사표시 필요

(4) 주장      

[무효]| 누구든지 주장 가능      
[취소]| 취소권자만 가능

(5) 소멸방식  

[무효]| 별도 행위 불요 (자X)    
[취소]| 취소의사표시 필요 (의O)

(6) 소급여부  

[무효]| O (계약일 기준 소급)    
[취소]| O (계약일 기준 소급)

(7) 제한사항  

[무효]| 없음                    
[취소]| 제척기간 있음

(8) 등기효과  

[무효]| 원인무효 등기 → 말소    
[취소]| 취소 후 원인무효 등기 → 말소
※ 결론은 말소되지만, ‘시점’과 ‘주장 방법’이 다름

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6. 등기와의 관계 정리

7. 요약정리

※ 무효 = 애초에 없다 → 처음부터 無효력 → 언제든 누구나 주장
※ 취소 = 일단 있다가 없어진다 → 유효 → "취소 시점부터" 소급 무효
※ 등기법상 차이:
→ 무효: 바로 말소 가능
→ 취소: ‘취소 후’ 말소 가능

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8. 소급의 기준 시점

"소급"이란 말은 말 그대로 효과가 과거로 거슬러 올라간다는 뜻입니다. 등기법·민법상에서 취소의 소급효는 법률행위가 있었던 시점으로 돌아가 처음부터 없었던 것으로 보는 것입니다.

(1)  소급의 기준 시점

→ 법률행위가 성립한 시점 (즉, 계약 체결일 등)
예)
A가 B에게 토지를 매도한 계약일: 2023.1.1.
B 명의로 소유권이전등기를 한 날: 2023.2.1.
B의 계약이 2024.1.1.에 취소됨.
→ 소급효: 2023.1.1. 계약 당시로 소급하여 계약은 애초부터 없었던 것으로 간주
→ 따라서 2023.2.1. 등기는 원인무효 등기
→ 말소등기 청구 가능

(2) 등기와 소급효 관계

(3) 포인트

※ 소급 기준은? → 법률행위 성립일 (ex. 계약일)
※ 등기 자체는? → 소급 무효 → 원인무효 등기 → 말소 대상
※ 주장 가능 시점은? → ‘취소한 이후’부터 가능
※ "계약일 = 소급 기준일"

(4) 결론요약

※ 결과적으로는 둘 다 ‘법률행위 소멸’
→ 등기 기준으로는 말소 대상이 됨
→ 다만, 절차·효력 발생 방식이 다름

※ 무효:
→ 법률행위는 자동 소멸
→ 애초에 없던 것으로 간주
→ 등기도 바로 원인무효

※ 취소:
→ 당사자가 ‘취소 의사표시’ 해야만 소멸
→ 하지만 소급효 때문에 계약일 기준으로 무효화됨
→ 등기는 취소 전까지 유효, 취소 후 말소 가능

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