[#부동산등기법] 검인계약서의 부동산표시, 검인목적, 검인절차, 검인권자 외

사진: Unsplash 의 Romain Dancre

검인계약서의 "부동산표시"는 계약의 대상이 되는 부동산을 특정하기 위해 반드시 기재해야 하는 항목입니다. 공정증서와 달리, 검인계약서도 법적 증거력이 있기 때문에, 부동산표시는 명확하고 정확하게 해야 합니다.

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1. 부동산표시의 의의

• 검인계약서: 사인 간 작성된 계약서에 관공서(통상 동 주민센터)가 ‘검인’을 부여한 문서.
• 부동산표시란: 계약 대상인 부동산을 개별적으로 특정할 수 있도록 등기부 기재사항에 맞춰 기재하는 것.

2. 기재방식(원칙)

등기사항증명서(등기부등본)상의 표제부 기준으로 작성
(부동산 소재지, 지번, 면적, 구조, 용도 등)

3. 유형별 기재항목

① 토지

• 소재지
• 지번
• 지목
• 면적
• 기타(필요시, 공유지분 등)

   예: 서울특별시 강남구 역삼동 123-45 대 200㎡

 

② 건물

• 소재지
• 건물번호
• 구조
• 용도
• 면적
• (공동주택일 경우 동·호수 포함) 

    예: 서울특별시 강남구 역삼동 123-45 아파트 101동 1202호, 철근콘크리트조 84.96㎡

 

③ 토지 + 건물(일괄 매매 시)

• 각 부동산을 별도로 모두 명시
• 하나의 계약서에 통합 가능  

   예: 상기 토지 및 위 토지상 건물 일체

4. 주의사항

• 등기부와 불일치 시 검인의 효력에는 영향 없음
  → 다만, 분쟁 발생 시 특정성 부족으로 불이익 가능
• 지분 거래 시: “전체 중 1/2 지분” 등 명확히 표시
• 합유/공유 관계는 반드시 기재

5. 검인기관의 확인사항 아님

• 검인 담당 공무원은 실체적 내용은 확인하지 않음
  → 계약 내용과 부동산 표시의 정확성은 당사자 책임

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사진: Unsplash 의 Dimitri Karastelev

1. 토지 표시 예시

[형식]

○○특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
지목: ○○
면적: ○○㎡

예시 ① (단독 토지)

• 서울특별시 서초구 반포동 123-4
  지목: 대
  면적: 250㎡

예시 ② (지분 매매 시)

• 경기도 성남시 분당구 정자동 88-12
  지목: 전
  면적: 300㎡ 중 1/2 지분

2. 건물 표시 예시

[형식]

○○특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
○○건물명 ○○동 ○○호
구조: ○○
용도: ○○
면적: ○○㎡

예시 ① (아파트 매매)

• 서울특별시 강남구 도곡동 456-7
  ○○아파트 105동 803호
  철근콘크리트조
  주거용
  전용면적: 84.96㎡

예시 ② (다가구주택)

• 인천광역시 부평구 부평동 78-3
  다가구주택 전체
  구조: 철근콘크리트조
  면적: 198.3㎡

3. 토지 + 건물 일괄 기재 예시

[형식]

아래 토지 및 그 지상 건물 일체

• (토지) 부산광역시 해운대구 우동 345-6
  지목: 대
  면적: 180㎡
• (건물) 위 토지상
  단독주택
  구조: 벽돌조
  면적: 120㎡

4. 공유/합유 부동산 표시 예시

“전체 중 ○○지분” 명시

“공유” 또는 “합유” 여부 기재 (※ 소유관계 명확히)

 

▶ 예시

• 대전광역시 유성구 봉명동 231-5
  지목: 임야
  면적: 1000㎡ 중 2/5 지분 (공유)

▶요약

• 토지: 소재지 + 지번 + 지목 + 면적
• 건물: 소재지 + 건물명 + 동·호 + 구조 + 용도 + 면적
• 지분: 면적 중 ○○지분 + 공유 여부
• 일괄: 토지 + 건물 각각 분리기재
• 등기부 기준 작성: 표제부 내용 기준

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사진: Unsplash 의 Dylan Gillis

[검인 목적 – 3가지 핵심]

1. 계약서 작성일자 확정
   → 증거력 확보 (추후 분쟁 방지)
2. 계약 당사자 서명·날인 확인
   → 당사자 간 진정성 인정
3. 사문서의 신뢰성 확보
   → 제3자에 대한 대외적 효력 보강

[검인의 법적 효과]

• 공증은 아님
• 계약 내용의 진위 판단 없음
• 검인 자체로 강제집행력 없음

[검인 받는 경우]

• 부동산 매매계약서 (증여·임대차 포함 가능)
• 보통 매도인·매수인 2부씩 작성 → 각 1부 검인

<정리>
“검인은 날짜 확정, 서명확인, 신뢰보강 – 내용 판단은 안 함”

 

[검인 절차 – 핵심 요약]

1. 계약서 작성
   → 당사자 서명/날인 (2통 이상)
2. 검인 신청 준비
   → 계약서 원본 2부, 신분증, 수수료 (지방자치단체마다 상이)
3. 관할 주민센터 방문
   → 계약서 원본 제출, 검인 신청
4. 공무원 확인
   → 서명·날인 여부만 확인 (내용 확인 안 함)
5. 검인 날인 후 반환
   → 계약서 2부 모두에 검인 도장
   → 각 당사자가 1부씩 보관

 

[검인 절차 도식화]

[계약서 작성]
     │  
     ▼  
[검인 준비] ─ 계약서 2부 + 신분증 + 수수료  
     │  
     ▼  
[주민센터 방문]  
     │  
     ▼  
[공무원 확인] ─ 내용은 X, 서명·날인 O  
     │  
     ▼  
[검인 도장 날인]  
     │  
     ▼  
[계약서 반환 및 보관]
 → 매도인 1부 / 매수인 1부

 

< 기억하기>

• 2부, 서명, 날인, 주민센터, 검인도장, 1부씩 보관
• 내용 확인 안 함 → 형식만 확인

 

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사진: Unsplash 의 Sollange Brenis

1. 검인권자

(「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제13조 제1항)

• 시장, 군수, 구청장 → 법률상 검인권자
• 읍장, 면장, 동장 → 시장·군수·구청장의 권한을 위임받은 자
  → 실무상 검인 사무를 처리하는 행정 주체

2. 주민센터의 위치

• 주민센터 = 동 행정복지센터(과거 동사무소)
  → 동장 소속 기관
  → 구청장 → 동장에게 권한 위임
  → 실제 검인업무는 주민센터에서 처리

3. 정리: 행정 위계

[검인권자] 구청장(법정 권한자)
      ↓ 위임
[수임자]   동장(읍·면·동장)
      ↓ 소속 기관
[실무처리] 주민센터 (동 행정복지센터)

4. 결론 

“검인권자는 구청장, 실무는 동장, 장소는 주민센터”

즉, 주민센터는 '검인 사무 처리기관'이자, 동장 소속의 행정기관입니다.

 

 

 

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사진: Unsplash 의 Conny Schneider

 

[근거 법령]

「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」
→ 제13조(계약서 검인)

[핵심 조문]

① 검인권자 (제13조 제1항)

시장, 군수, 구청장은
부동산 매매계약서에 검인을 할 수 있다.

→ ※ 검인 의무 아님, “할 수 있다”(임의검인)

② 검인의 방법 (제13조 제2항)

• 검인은 계약서의 각 본에 검인인을 찍는 방식
• 당사자 서명·날인이 모두 있는지 확인 후 날인

③ 권한 위임 (제13조 제3항)

시장·군수·구청장은
그 권한의 전부 또는 일부를
소속 공무원 또는 읍·면·동의 장에게 위임 가능

[조문 구조]

제13조 제1항: 검인권자 = 시장·군수·구청장  
제13조 제2항: 검인방식 = 각본에 도장, 서명·날인 확인  
제13조 제3항: 권한위임 = 읍·면·동장에게 위임 가능

 

<요약>

• 검인은 시장·군수·구청장이 “할 수 있다”
• 계약서 본마다 날인, 서명·날인 모두 있어야
• 동장은 위임받아 검인 처리
  → 주민센터에서 검인 가능

 

사진: Unsplash 의 Bernd 📷 Dittrich

<출처들>

1. 검인권자 및 검인 절차

• 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙
• 제13조(계약서의 검인) 주요 내용:
  • 제1항: 검인권자는 시장, 군수, 구청장입니다.
  • 제2항: 검인은 계약서의 각 본에 당사자의 서명 또는 날인이 되어 있는지 확인한 후, 검인인을 찍는 방식으로 합니다.
  • 제3항: 시장, 군수, 구청장은 그 권한의 전부 또는 일부를 소속 공무원 또는 읍·면·동의 장에게 위임할 수 있습니다.

2. 서명 또는 날인 요건

• 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조
• 제2조(부동산 거래의 신고) 주요 내용:
  • 거래당사자는 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다.

3. 검인의 법적 성격

• 검인은 계약서에 대한 형식적 확인 절차로, 계약 내용의 진위나 적법성을 판단하지 않습니다. 이는 공증과는 구별되며, 검인을 받았다고 해서 계약서에 강제집행력이 부여되는 것은 아닙니다.

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4. 검인 신청 관련 서식

• 서식: 부동산거래계약서 검인 신청서
  • 해당 서식은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙의 별지 서식으로 제공되며, 계약서 검인을 신청할 때 사용됩니다.

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▶요약:

• 검인권자: 시장, 군수, 구청장 (읍·면·동장에게 위임 가능)
• 검인 절차: 계약서 각 본에 당사자의 서명 또는 날인을 확인 후 검인인을 찍는 방식
• 서명 또는 날인 요건: 계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 제출
• 법적 성격: 검인은 형식적 확인 절차로, 공증과는 다름

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