[#부동산등기법] 가등기권리자, 가등기명의자(#가등기)

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■ 부동산등기법에서 가등기를 할 때는 ‘가등기권리자’, 말소할 때는 ‘가등기명의자’라는 용어를 사용하는 이유는 ㅡ

ㅡ>  권리관계의 본질과 등기의 형식적 성격을 반영한 것입니다.

1. 가등기의 개념

• 가등기란 장래의 본등기를 위한 순위보전 목적의 등기입니다.
• 예: 매매예약 시 매수인이 장래 소유권이전등기를 받기 위해 미리 가등기를 하는 경우

2. 가등기할 때: ‘가등기권리자’

• 이 시점에는 권리를 아직 취득하지 않은 상태입니다.
• 다만 장래에 본등기를 통해 권리를 취득할 예정인 자이므로, ‘권리자’라는 표현을 사용합니다.
• 즉, ‘권리의 기대자’로서의 성격을 반영한 명칭입니다.

3. 가등기 말소 시: ‘가등기명의자’

• 말소등기에서는 기존 등기부에 올라 있는 자를 기준으로 합니다.
• 이미 등기부에 ‘가등기’ 형태로 이름이 올라간 자이므로, 이때는 형식적으로 ‘명의자’라는 표현을 씁니다.
• 권리의 성립 여부와 무관하게, 등기부상 ‘이름이 올라간 자’는 모두 명의자로 봅니다.

4. 핵심 차이

5. 법적 맥락 정리

• 권리자’는 실체적 권리관계에 초점
→ 누가 권리를 주장하는가?

• **‘명의자’**는 등기부상의 형식에 초점 → 등기상 누구의 명의인가?

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■ 등기에서 ‘권리자’, ‘의무자’, ‘명의자’의 구분 기준은

1. 권리자(權利者)

• 의미: 등기를 통해 새로운 권리를 취득하는 자
• 기준: 등기의 효력에 의해 이익을 얻는 자
• 예시:
• 소유권이전등기에서 매수인
• 저당권설정등기에서 채권자
• 기억법: “등기로 권리 생기는 사람”

2. 의무자(義務者)

• 의미: 등기를 통해 기존 권리를 이전하거나 제한받는 자
• 기준: 등기의 효력에 의해 권리가 줄어드는 자
• 예시:
• 소유권이전등기에서 매도인
• 저당권설정등기에서 담보 제공자(소유자)
• 기억법: “등기로 권리 넘기는 사람”

3. 명의자(名義者)

• 의미: 등기부상에 등기명의가 되어 있는 자
• 기준: 실질적 권리 유무와 관계없이 등기상 ‘이름이 올라간 사람’
• 예시:
• 말소등기에서 ‘말소되는 권리의 등기상 소유자’
• 직권말소 대상인 가등기명의자
• 기억법: “등기부에 이름 올라간 사람”

4. 요약 정리 (상대적 구분)

5. 실무상 유의점

• 권리자·의무자는 보통 설정등기 또는 이전등기에서 등장
• 명의자는 보통 말소등기 또는 직권정리에서 사용됨
• 등기원인과 등기형태에 따라 그 지위가 달라지므로 상대적으로 판단

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