축적의 시공

검인계약서의 "부동산표시"는 계약의 대상이 되는 부동산을 특정하기 위해 반드시 기재해야 하는 항목입니다. 공정증서와 달리, 검인계약서도 법적 증거력이 있기 때문에, 부동산표시는 명확하고 정확하게 해야 합니다.

1. 부동산표시의 의의

• 검인계약서: 사인 간 작성된 계약서에 관공서(통상 동 주민센터)가 ‘검인’을 부여한 문서.
• 부동산표시란: 계약 대상인 부동산을 개별적으로 특정할 수 있도록 등기부 기재사항에 맞춰 기재하는 것.

2. 기재방식(원칙)

등기사항증명서(등기부등본)상의 표제부 기준으로 작성
(부동산 소재지, 지번, 면적, 구조, 용도 등)

3. 유형별 기재항목

① 토지

• 소재지
• 지번
• 지목
• 면적
• 기타(필요시, 공유지분 등)

   예: 서울특별시 강남구 역삼동 123-45 대 200㎡

② 건물

• 소재지
• 건물번호
• 구조
• 용도
• 면적
• (공동주택일 경우 동·호수 포함) 

    예: 서울특별시 강남구 역삼동 123-45 아파트 101동 1202호, 철근콘크리트조 84.96㎡

③ 토지 + 건물(일괄 매매 시)

• 각 부동산을 별도로 모두 명시
• 하나의 계약서에 통합 가능  

   예: 상기 토지 및 위 토지상 건물 일체

4. 주의사항

• 등기부와 불일치 시 검인의 효력에는 영향 없음
  → 다만, 분쟁 발생 시 특정성 부족으로 불이익 가능
• 지분 거래 시: “전체 중 1/2 지분” 등 명확히 표시
• 합유/공유 관계는 반드시 기재

5. 검인기관의 확인사항 아님

• 검인 담당 공무원은 실체적 내용은 확인하지 않음
  → 계약 내용과 부동산 표시의 정확성은 당사자 책임

1. 토지 표시 예시

[형식]

○○특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
지목: ○○
면적: ○○㎡

예시 ① (단독 토지)

• 서울특별시 서초구 반포동 123-4
  지목: 대
  면적: 250㎡

예시 ② (지분 매매 시)

• 경기도 성남시 분당구 정자동 88-12
  지목: 전
  면적: 300㎡ 중 1/2 지분

2. 건물 표시 예시

[형식]

○○특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
○○건물명 ○○동 ○○호
구조: ○○
용도: ○○
면적: ○○㎡

예시 ① (아파트 매매)

• 서울특별시 강남구 도곡동 456-7
  ○○아파트 105동 803호
  철근콘크리트조
  주거용
  전용면적: 84.96㎡

예시 ② (다가구주택)

• 인천광역시 부평구 부평동 78-3
  다가구주택 전체
  구조: 철근콘크리트조
  면적: 198.3㎡

3. 토지 + 건물 일괄 기재 예시

[형식]

아래 토지 및 그 지상 건물 일체

• (토지) 부산광역시 해운대구 우동 345-6
  지목: 대
  면적: 180㎡
• (건물) 위 토지상
  단독주택
  구조: 벽돌조
  면적: 120㎡

4. 공유/합유 부동산 표시 예시

“전체 중 ○○지분” 명시

“공유” 또는 “합유” 여부 기재 (※ 소유관계 명확히)

▶ 예시

• 대전광역시 유성구 봉명동 231-5
  지목: 임야
  면적: 1000㎡ 중 2/5 지분 (공유)

▶요약

• 토지: 소재지 + 지번 + 지목 + 면적
• 건물: 소재지 + 건물명 + 동·호 + 구조 + 용도 + 면적
• 지분: 면적 중 ○○지분 + 공유 여부
• 일괄: 토지 + 건물 각각 분리기재
• 등기부 기준 작성: 표제부 내용 기준

[검인 목적 – 3가지 핵심]

1. 계약서 작성일자 확정
   → 증거력 확보 (추후 분쟁 방지)
2. 계약 당사자 서명·날인 확인
   → 당사자 간 진정성 인정
3. 사문서의 신뢰성 확보
   → 제3자에 대한 대외적 효력 보강

[검인의 법적 효과]

• 공증은 아님
• 계약 내용의 진위 판단 없음
• 검인 자체로 강제집행력 없음

[검인 받는 경우]

• 부동산 매매계약서 (증여·임대차 포함 가능)
• 보통 매도인·매수인 2부씩 작성 → 각 1부 검인

<정리>
“검인은 날짜 확정, 서명확인, 신뢰보강 – 내용 판단은 안 함”

[검인 절차 – 핵심 요약]

1. 계약서 작성
   → 당사자 서명/날인 (2통 이상)
2. 검인 신청 준비
   → 계약서 원본 2부, 신분증, 수수료 (지방자치단체마다 상이)
3. 관할 주민센터 방문
   → 계약서 원본 제출, 검인 신청
4. 공무원 확인
   → 서명·날인 여부만 확인 (내용 확인 안 함)
5. 검인 날인 후 반환
   → 계약서 2부 모두에 검인 도장
   → 각 당사자가 1부씩 보관

[검인 절차 도식화]

[계약서 작성]
     │  
     ▼  
[검인 준비] ─ 계약서 2부 + 신분증 + 수수료  
     │  
     ▼  
[주민센터 방문]  
     │  
     ▼  
[공무원 확인] ─ 내용은 X, 서명·날인 O  
     │  
     ▼  
[검인 도장 날인]  
     │  
     ▼  
[계약서 반환 및 보관]
 → 매도인 1부 / 매수인 1부

< 기억하기>

• 2부, 서명, 날인, 주민센터, 검인도장, 1부씩 보관
• 내용 확인 안 함 → 형식만 확인

1. 검인권자

(「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제13조 제1항)

• 시장, 군수, 구청장 → 법률상 검인권자
• 읍장, 면장, 동장 → 시장·군수·구청장의 권한을 위임받은 자
  → 실무상 검인 사무를 처리하는 행정 주체

2. 주민센터의 위치

• 주민센터 = 동 행정복지센터(과거 동사무소)
  → 동장 소속 기관
  → 구청장 → 동장에게 권한 위임
  → 실제 검인업무는 주민센터에서 처리

3. 정리: 행정 위계

[검인권자] 구청장(법정 권한자)
      ↓ 위임
[수임자]   동장(읍·면·동장)
      ↓ 소속 기관
[실무처리] 주민센터 (동 행정복지센터)

4. 결론 

“검인권자는 구청장, 실무는 동장, 장소는 주민센터”

즉, 주민센터는 '검인 사무 처리기관'이자, 동장 소속의 행정기관입니다.

[근거 법령]

「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」
→ 제13조(계약서 검인)

[핵심 조문]

① 검인권자 (제13조 제1항)

시장, 군수, 구청장은
부동산 매매계약서에 검인을 할 수 있다.

→ ※ 검인 의무 아님, “할 수 있다”(임의검인)

② 검인의 방법 (제13조 제2항)

• 검인은 계약서의 각 본에 검인인을 찍는 방식
• 당사자 서명·날인이 모두 있는지 확인 후 날인

③ 권한 위임 (제13조 제3항)

시장·군수·구청장은
그 권한의 전부 또는 일부를
소속 공무원 또는 읍·면·동의 장에게 위임 가능

[조문 구조]

제13조 제1항: 검인권자 = 시장·군수·구청장  
제13조 제2항: 검인방식 = 각본에 도장, 서명·날인 확인  
제13조 제3항: 권한위임 = 읍·면·동장에게 위임 가능

<요약>

• 검인은 시장·군수·구청장이 “할 수 있다”
• 계약서 본마다 날인, 서명·날인 모두 있어야
• 동장은 위임받아 검인 처리
  → 주민센터에서 검인 가능

<출처들>

1. 검인권자 및 검인 절차

• 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙
• 제13조(계약서의 검인) 주요 내용:
  • 제1항: 검인권자는 시장, 군수, 구청장입니다.
  • 제2항: 검인은 계약서의 각 본에 당사자의 서명 또는 날인이 되어 있는지 확인한 후, 검인인을 찍는 방식으로 합니다.
  • 제3항: 시장, 군수, 구청장은 그 권한의 전부 또는 일부를 소속 공무원 또는 읍·면·동의 장에게 위임할 수 있습니다.

2. 서명 또는 날인 요건

• 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조
• 제2조(부동산 거래의 신고) 주요 내용:
  • 거래당사자는 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다.

3. 검인의 법적 성격

• 검인은 계약서에 대한 형식적 확인 절차로, 계약 내용의 진위나 적법성을 판단하지 않습니다. 이는 공증과는 구별되며, 검인을 받았다고 해서 계약서에 강제집행력이 부여되는 것은 아닙니다.

4. 검인 신청 관련 서식

• 서식: 부동산거래계약서 검인 신청서
  • 해당 서식은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙의 별지 서식으로 제공되며, 계약서 검인을 신청할 때 사용됩니다.

▶요약:

• 검인권자: 시장, 군수, 구청장 (읍·면·동장에게 위임 가능)
• 검인 절차: 계약서 각 본에 당사자의 서명 또는 날인을 확인 후 검인인을 찍는 방식
• 서명 또는 날인 요건: 계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 제출
• 법적 성격: 검인은 형식적 확인 절차로, 공증과는 다름

■ 가처분등기는 본안소송의 결과(=승소판결)
가 확정되면 그 실체적 권리를 등기함으로써 가처분등기의 효력이 소멸하게 됩니다. 하지만, 승소판결에 따른 본등기를 하지 않고도 가처분등기를 말소하는 경우가 있으며, 그 이유는 다음과 같습니다.

■ 가처분등기를 본등기 없이 말소하는 이유

1. 가처분 목적 달성 또는 불필요해진 경우

• 승소판결 등으로 실체적 권리가 확정되었고,
가처분을 더 이상 유지할 실익이 없을 경우
→ 가처분등기 자체가 불필요한 중복이 됨
→ 가처분 말소 후 본등기 별도 진행

2. 집행목적 완료 (예: 강제집행 완료)

• 승소 후 강제집행으로 목적물 이전 등 실현됨
→ 가처분등기는 보전 필요성 상실
→ 집행 후 바로 말소 가능

3. 가처분의 형식적 성격 때문

• 가처분등기는 임시적·보전적 성격
→ 본안 확정 시 효력 상실
→ 법원 결정 또는 당사자 신청으로 말소 가능

[실무상 적용 예시]

• 가처분등기는 임시적·보전적 성격
→ 본안 확정 시 효력 상실
→ 법원 결정 또는 당사자 신청으로 말소 가능

[정리]

[가처분등기 말소 이유]
  ├─ 본등기 전이더라도
  │    ├─ 실체권 확정 (판결 확정)
  │    ├─ 강제집행 완료
  │    └─ 보전 목적 상실
  └─ → 가처분등기 유지 필요 없음 → 말소 가능

[핵심]

"가처분은 보전용, 본안 확정되면 실익 없으면 말소 가능!"

■ 가처분등기에서 "실체권리의 대상"과 "보전목적의 대상"

1. [기본 개념 구별]

① 실체권리의 대상
→ 본안소송에서 주장·확정되는 실질적 권리
• 예: 소유권, 채권, 물상대위권, 처분금지청구권 등
• 실체법상 권리로, 본등기의 기초가 되는 권리

② 보전목적의 대상
→ 가처분으로 묶어두려는 목적물
• 즉, 실체권리를 실현할 수단이 되는 특정 재산
• 예: 소송 대상 부동산, 채권, 동산 등
• 가처분등기의 객체

2. [구체적 예시로 구별]

예: A가 B 명의 부동산에 대해 소유권이전등기 청구소송 제기 + 가처분 신청
• 실체권리의 대상: A의 소유권이전청구권
• 보전목적의 대상: 그 청구권을 실현하기 위한 B 명의 부동산
→ 가처분등기는 해당 부동산에 처분금지가처분을 설정
→ 소유권이전청구권이 인정되면 → 본등기(이전등기)로 실체권리 실현
→ 이후 가처분등기는 목적 상실로 말소 가능

3. [말소만 먼저 하고 본등기를 나중에 하는 상황 예시]

① 본안 승소 후 강제집행 → 실현 완료
• 부동산이 경매 등으로 A에게 넘어옴
• → 가처분 목적 달성됨
• → 가처분등기만 말소하고, 나중에 소유권이전등기 가능

② 상대방이 자발적으로 이전등기 해준 경우
• 소송 중 화해, 조정 등으로 B가 A에게 자발적으로 이전등기
• → 가처분등기 효력 불필요 → 말소 가능

③ 이해관계자 보호를 위해 말소가 필요한 경우
• 후속 매수인, 근저당권자 등 제3자의 권리 행사에 지장
• → 가처분등기를 우선 말소해야 함

4. [정리 요약]

[실체권리 vs 보전목적 대상]
° 실체권리 = 본안에서 다투는 권리 (소유권, 채권 등)
° 보전목적 = 가처분으로 묶는 대상 (부동산 등 특정물)

[말소 먼저 되는 상황]
  ├─ 판결 확정 + 강제집행 완료
  ├─ 자발적 이전등기
  ├─ 후속 권리 보호 필요
  └─ 실체권리 실현 완료로 보전 목적 소멸

■ 요약정리

° 실체권리는 주장하는 권리, 보전목적은 묶는 대상!
° 실체권 실현되면 가처분은 소멸, 말소 가능!

※위 모든 내용은 작성자 개인공부용도임

https://time33.tistory.com/m/110

■ 가처분(假處分)과 가처분등기에 대한 핵심 개념

1. 개념 정리

(1) 가처분(假處分)

• 한자 의미:
假(거짓 가) + 處(처할 처) + 分(나눌 분)
→ ‘잠정적으로 처리함’
• 정의:
본안소송이 확정되기 전까지 권리 보호를 위해 법원이 임시로 내리는 처분
• 목적:
권리보전 / 소송 종국까지 현상 유지
• 유형:
① 처분금지가처분: 부동산 처분 등 금지
② 점유이전금지가처분: 동산·채권 등 점유·이전 금지
③ 공사중지가처분 등

(2) 가처분등기

• 정의:
부동산 등에 대해 가처분 결정을 등기부에 기재하는 등기
• 효과:
제3자에게 가처분 사실을 공시 → 처분행위에 대해 대항 가능
• 예시:
A가 부동산 소유권을 주장하며 가처분신청 → 등기부에 "처분금지가처분" 기재

2. 구조적 요약

3. 정리요약

• 가처분은 본안 전 권리보전용 임시처분이다.
• 가처분등기는 그 처분의 공시 수단이다.
• 가처분등기로 제3자에 대항 가능하다.

■ 가처분 신청 시기

가처분은 본안소송 전 또는 소송 중에 권리 실현이 곤란해질 위험이 있을 때, 권리 보전을 위해 신청하게 됩니다.

1. 가처분 신청 시기

[시기]
  ├─ 본안소송 제기 前
  │    └─ 본안소송 제기 예정 or 준비 중
  └─ 본안소송 진행 中
       └─ 1심, 항소심, 상고심 진행 중일 때도 가능

2. 가처분을 하게 되는 대표적 상황

[권리보전 필요 상황]
  ├─ 부동산 처분 우려:  
  │    └─ 소유권 분쟁 중 피신청인이 매도할 우려
  ├─ 점유 이전 우려:
  │    └─ 동산이나 채권을 제3자에게 양도할 우려
  ├─ 공사 강행 우려:  
  │    └─ 건물 신축으로 권리침해 발생 예상
  ├─ 기타 본안소송 결과가 무의미해질 우려

3. 요건 (법원 판단 기준)

[가처분 인용 요건]
  ├─ 권리존재의 소명 (본안에서 이길 개연성)
  └─ 보전의 필요성 (권리가 침해될 현실적 위험)

4. 요약

가처분은 본안소송 전·중, 권리실현이 곤란할 우려가 있을 때 신청한다.

소유권, 채권, 점유 등 권리보전을 위한 잠정조치다.

권리 소명 + 보전 필요성 = 인용요건

※위 포스팅은 개인 공부용도로 작성되었음

https://time33.tistory.com/m/109

https://time33.tistory.com/m/111

| 가등기를 직권말소하는 경우는 등기관이 당사자의 신청 없이, 직권으로 가등기를 말소할 수 있는 예외적인 경우를 말합니다. 이는 원칙적으로 등기는 신청주의에 따르나, 일정한 경우 등기관의 형식적 심사권한과 등기기록 정리 권한에 의해 허용됩니다.|

1. 직권말소의 개념

등기관이 신청 없이 등기기록의 정확성 또는 정리를 위해 말소하는 등기(부동산등기법 제87조(직권말소)에서 근거)

2. 가등기 직권말소 사유

가등기는 다음과 같은 사유가 발생할 경우 등기관이 직권으로 말소할 수 있습니다:

(1) 본등기의 실행

가등기에 기한 본등기가 적법하게 완료된 경우
→ 가등기는 목적을 다했으므로, 등기관이 직권으로 말소

(2) 말소의 원인이 명백한 경우

예: 이중으로 잘못 기재된 가등기, 명백한 착오로 인한 가등기 등
예: 가등기 후 가등기 목적물 자체가 말소된 경우

(3) 등기부 정리상 필요할 경우

부동산등기법 제71조(등기의 정리)에 따라, 일정 등기(예: 멸실, 말소 등)에 따라 관련 가등기도 불필요하게 된 경우

3. 직권말소의 형식

말소등기와 동일하게, 말소사항과 이유를 등기부에 기재

‘직권말소’라고 명시

등기기록에는 말소연월일, 말소원인, 처리자 등의 정보가 함께 기록

4. 주의사항

등기관이 실체적 권리 판단을 요하는 경우에는 직권말소가 불가

예: 가등기 권리소멸 여부가 분쟁 중인 경우 → 당사자 신청 및 증거 필요

즉, 명백하고 외형적 사유에 한정됨

5. 핵심 요약

■ 부동산등기법에서 가등기를 할 때는 ‘가등기권리자’, 말소할 때는 ‘가등기명의자’라는 용어를 사용하는 이유는 ㅡ

ㅡ>  권리관계의 본질과 등기의 형식적 성격을 반영한 것입니다.

1. 가등기의 개념

• 가등기란 장래의 본등기를 위한 순위보전 목적의 등기입니다.
• 예: 매매예약 시 매수인이 장래 소유권이전등기를 받기 위해 미리 가등기를 하는 경우

2. 가등기할 때: ‘가등기권리자’

• 이 시점에는 권리를 아직 취득하지 않은 상태입니다.
• 다만 장래에 본등기를 통해 권리를 취득할 예정인 자이므로, ‘권리자’라는 표현을 사용합니다.
• 즉, ‘권리의 기대자’로서의 성격을 반영한 명칭입니다.

3. 가등기 말소 시: ‘가등기명의자’

• 말소등기에서는 기존 등기부에 올라 있는 자를 기준으로 합니다.
• 이미 등기부에 ‘가등기’ 형태로 이름이 올라간 자이므로, 이때는 형식적으로 ‘명의자’라는 표현을 씁니다.
• 권리의 성립 여부와 무관하게, 등기부상 ‘이름이 올라간 자’는 모두 명의자로 봅니다.

4. 핵심 차이

5. 법적 맥락 정리

• 권리자’는 실체적 권리관계에 초점
→ 누가 권리를 주장하는가?

• **‘명의자’**는 등기부상의 형식에 초점 → 등기상 누구의 명의인가?

■ 등기에서 ‘권리자’, ‘의무자’, ‘명의자’의 구분 기준은

1. 권리자(權利者)

• 의미: 등기를 통해 새로운 권리를 취득하는 자
• 기준: 등기의 효력에 의해 이익을 얻는 자
• 예시:
• 소유권이전등기에서 매수인
• 저당권설정등기에서 채권자
• 기억법: “등기로 권리 생기는 사람”

2. 의무자(義務者)

• 의미: 등기를 통해 기존 권리를 이전하거나 제한받는 자
• 기준: 등기의 효력에 의해 권리가 줄어드는 자
• 예시:
• 소유권이전등기에서 매도인
• 저당권설정등기에서 담보 제공자(소유자)
• 기억법: “등기로 권리 넘기는 사람”

3. 명의자(名義者)

• 의미: 등기부상에 등기명의가 되어 있는 자
• 기준: 실질적 권리 유무와 관계없이 등기상 ‘이름이 올라간 사람’
• 예시:
• 말소등기에서 ‘말소되는 권리의 등기상 소유자’
• 직권말소 대상인 가등기명의자
• 기억법: “등기부에 이름 올라간 사람”

4. 요약 정리 (상대적 구분)

5. 실무상 유의점

• 권리자·의무자는 보통 설정등기 또는 이전등기에서 등장
• 명의자는 보통 말소등기 또는 직권정리에서 사용됨
• 등기원인과 등기형태에 따라 그 지위가 달라지므로 상대적으로 판단

■ 판결과 같은 효력을 갖는 조서들

판결과 동일한 효력을 갖는 조서는 민사소송법상 "집행권원" 으로서 강제집행을 가능하게 합니다.

화해조서, 인낙조서, 조정조서,강제조정조서, 가사조정조서, 자백간주조서, 지급명령정본, 소년보호사건 결정조서

1. 법적 근거

• 민사집행법 제56조 및 관련 법령에서 판결과 같은 효력을 갖는 서면들을 규정합니다.
민사소송법, 가사소송법, 소년법 등에도 각 조서의 효력이 명시되어 있습니다.

2. 판결과 같은 효력을 갖는 조서들

• 민사집행법 제56조 및 관련 법령에서 판결과 같은 효력을 갖는 서면들을 규정합니다.
• 민사소송법, 가사소송법, 소년법 등에도 각 조서의 효력이 명시되어 있습니다.

■ 판결과 같은 효력을 갖는 조서들

1. 화해조서

• 법적 근거: 민사소송법 제220조
• 요건: 당사자가 법정에서 화해
• 효력: 확정판결과 동일한 효력, 집행 가능
• 활용례: 민사 분쟁의 종결, 채무이행 합의

2. 인낙조서
• 법적 근거: 민사소송법 제221조
• 요건: 피고가 법정에서 청구를 인정
• 효력: 확정판결과 동일한 효력
• 활용례: 피고가 청구 전체를 인정할 때, 강제집행용

3. 조정조서
• 법적 근거: 민사조정법 제30조
• 요건: 당사자 간 조정 성립
• 효력: 확정판결과 동일한 효력
• 활용례: 민사/가사 조정절차에서 합의 시

4. 강제조정조서
• 법적 근거: 민사조정법 제30조, 제32조
• 요건: 법원이 조정안을 직권으로 정하고 이의 없을 때
• 효력: 확정판결과 동일
• 활용례: 당사자가 소극적일 때 법원이 일방적으로 정리

5. 가사조정조서
• 법적 근거: 가사소송법 제36조
• 요건: 가사사건에서 조정 성립
• 효력: 확정판결과 동일
• 활용례: 이혼, 양육권, 재산분할 등

6. 자백간주조서
• 법적 근거: 민사소송법 제208조 제3항 제2호
• 요건: 기일 불출석 등으로 자백 간주
• 효력: 판결과 동일한 사실인정
• 활용례: 원고 주장 사실을 확정하는 데 사용

7. 지급명령 정본
• 법적 근거: 민사소송법 제467조 이하
• 요건: 지급명령 확정
• 효력: 확정판결과 동일, 강제집행 가능
• 활용례: 소송 없이 신속한 금전채권 확보

8. 소년보호사건 결정조서
• 법적 근거: 소년법 제25조
• 요건: 보호처분 결정
• 효력: 일부 집행력 부여됨
• 활용례: 보호처분 이행 확인 등 특수 목적

3. 요건 정리

• 조서가 법원에서 작성되어야 하며
• 당사자 진술이 기록되고
• 법률상 조서에 판결과 동일한 효력을 부여하는 규정이 있어야 함
• 확정 요건 충족 시 강제집행 가능

4. 실무적 의의

• 소송 없이 간이하게 판결과 동일한 효력 확보 가능
• 특히 화해조서, 조정조서 등은 분쟁을 빠르게 마무리할 수 있는 수단
• 채권추심, 이혼 재산분할, 양육비 지급 등에서 자주 활용

※참고출처/국가법령정보센터, 민사소송법220조

https://time33.tistory.com/m/101

✅ 1. 개념 구조도

✅ 2. 원칙 비교

✅ 3. 관련 법리 요약

민법 제186조: 등기는 물권변동의 요건이지만,
권리의 범위는 등기의 원인행위(계약)로 정해진다

공신력의 부재 (민법상 등기는 공신력 없음):
등기가 잘못되었다고 하여도, 제3자는 반드시 보호받는 것이 아님

✅ 핵심 요약

“등기는 보여주는 것이고,
권리는 만들어진 것.”
→ 공시는 수단일 뿐, 본질은 실체관계다.

<실무사례>

✅ 주제:

전세권 등기된 상태에서 건물 분할 시 권리의 처리 문제

✅ 1. 문제 유형 예시

A는 B 소유의 단일건물 2층에 전세권을 설정하고 등기하였다.
그 후, B는 해당 건물을 1층과 2층으로 분할하여 각각 독립 등기했다.

"이 경우 A의 전세권은 어떻게 되는가?"

✅ 2. 풀이 구조

① 기초 사실 파악

* 전세권 설정 당시: 단일건물 → 등기상 ‘건물 전체’에 전세권 등기
* 실제 전세권 목적: 계약상 2층만
* 이후: 건물 분할 → 1층과 2층이 등기상 분리됨

② 법리 적용: 공시 vs 실체관계

→ 따라서 A의 전세권은 2층에만 효력이 있는 것으로 해석됨
→ 분할로 인해 일부에만 존속하는 상태가 된 것

③ 등기 처리 필요성

* 기존 등기에는 '건물 전체'에 전세권이 설정된 것처럼 되어 있어,
* 현 상태와 등기 공시 내용 사이에 불일치 발생

→ 등기변경 필요:
① 전세권 말소 후, 2층에 재설정하거나
② 정정등기 절차(실무상 어려움 있음)

④ 실무상 주의점

제3자가 등기만 보고 '전세권이 1층까지 미친다'고 오인 가능성 있음

공신력 없는 등기의 한계상, 실제 효력은 2층에 한정됨

✅ 3. 결론 정리 문장

“전세권 설정 당시에는 단일건물 전체에 등기되었으나, 실제 계약상 범위는 2층에 한정되며, 분할등기 후에도 전세권은 2층에만 존속합니다.  다만, 등기공시와 실체관계 사이의 불일치를 해소하기 위해 2층에 대한 등기 정비가 필요합니다.”

✅ 문장 키워드 요약

“실체관계 우선 원칙에 따라…”
“공시내용과 불일치하나 실제 효력은…”
“일부에만 권리 존속하는 상태가 되었고…”
“분할 후 등기정비 필요성 발생…”

※위 내용은 작성자의 공부용 정리임

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■ 부동산등기규칙 제74조 단서에 의해서 건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기 후 건물의 일부에만 존재하는 경우,
 
 
 
 

 
 
 
▪ 원칙 → 예시 → 구조적 해석
 
✅ [핵심 질문]
"부동산등기규칙 제74조 단서에서 말하는 ‘건물의 일부에 존속하는 전세권·임차권 등기’란 구체적으로 어떤 상태인가?"
 

1. 핵심 법조문 요지

부동산등기규칙 제74조 단서:
“건물의 일부에만 존속하는 전세권이나 임차권 등의 등기는, 그 일부에 대한 분할 또는 구분등기가 된 경우에 한해 존속할 수 있다.”
 
즉, 건물 전체에 대해 등기된 권리가,
→ 구조상 일부만에 실제로 존속하게 되면,
→ 그 일부가 등기상 구분되어 있어야만 유효하게 등기할 수 있다.
 
 

2. 개념 해석: ‘건물의 일부에 존속’하는 상태란?

정의:
→ 전세권이나 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(예: 2층, 201호 등)에만 실제로 존재(효력을 미침)하는 상태
 
 

3. 예시로 이해하기

사례:
• A가 전체 3층짜리 건물의 2층에만 전세권을 설정함
• 하지만 **건물 전체를 1개 부동산(단일 건물)**으로 등기해 둔 상태
→ 이 경우, 전세권은 실제로는 2층만에 존속하지만
→ 등기부상으로는 전체 건물에 설정된 것처럼 보이게 됨
 

4. 문제점:

등기의 객관적 명확성 원칙에 반함
→ 실제로는 일부(2층)에만 존속하는 권리를
→ 전체 건물에 걸쳐 있는 것처럼 등기하면
→ 제3자가 등기만 보고 오해할 수 있음
 

5. 해결방법: "분할·구분등기 후 인정"

• 2층만을 별개의 건물로 분할등기하거나,
• 건물 전체를 구분건물로 구분등기하여
• 2층 = 201호와 같이 등기상 특정된 경우에만
• 그 일부(예: 201호)에 전세권·임차권 등기 가능
→ 등기상 ‘일부’가 식별·독립되어야만 일부에 존속하는 권리가 유효하게 등기될 수 있다는 취지
 

6. 정리: ‘건물 일부에 존속하는 상태’란?

 
 
✅ 한 줄 정리
“건물의 일부에 존속하는 상태란, 전세권 또는 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(층, 호실 등)에만 효력을 가지는 경우이며, 등기상 그 일부가 분할·구분등기 되어 있어야 권리 등기가 가능하다.”
 
단일건물의 등기의 경우, 등기상 2층은 표시가 안되나
 
네, 단일건물(非구분건물)로 등기된 경우에는 등기부에 2층, 201호 등 특정 층·호수는 표시되지 않습니다.
 
 
 

✅ 1. 단일건물 등기의 구조

• 단일건물 = 건물 전체가 하나의 등기기록으로 구성됨
• 등기기록 구조:
ㄴ표제부: 건물 전체 개요 (대지, 구조, 면적 등)
ㄴ 갑구: 소유권 관계
ㄴ을구: 저당권, 전세권 등 권리관계
→ 층수나 호수는 등기부에 별도로 표시되지 않음
 
 

✅ 2. 그래서 발생하는 문제

예:
• A가 2층만 전세로 사용 중
• 건물 전체에 대해 하나의 등기만 있음
• 전세권을 설정하면 등기부상 건물 전체에 걸쳐 있는 것처럼 보임
→ 2층만에 효력이 있음에도 제3자는 전체에 효력 있는 것으로 오인 가능
 
 

✅ 3. 해결: 분할·구분등기 필요

• 2층만 따로 권리를 설정하려면,
→ 등기상 2층이 독립된 부동산으로 구분등기 되어 있어야 함
→ 예: 구분건물로 201호 등기
 
 

✅ 정리

🔹 한 줄 요약

단일건물은 등기부에 2층 등의 표시가 없으며, 특정 층만에 권리 설정하려면 구분등기가 되어 있어야 합니다.
 
 
▶그러면 건물을 분할이나, 구분등기 후에 전세권이나 임차권등기는 그대로 유효한가
“등기 후 구조변경(분할·구분등기)이 이루어졌을 때, 기등기된 권리가 유효한가?”에 대한 법리
 
 

✅ 결론부터:

 
1. [원칙]
분할이나 구분등기 전에 설정된 전세권·임차권은 원래의 목적물(전체 건물)에 대해서는 유효합니다.
다만, 그 후에 건물이 분할 또는 구분되면,
→ 해당 권리가 어떤 부분에 존속하는지 명확히 해야 하며,
→ 일부에만 존속하게 된 경우에는 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 유효하게 존속합니다 (부동산등기규칙 제74조 단서 참조).
 
 
 

✅ 2. 구조적으로 살펴보면:

✅ 3. 예시

 
상황 A (단일건물 전체에 전세권 설정)
→ 이후 건물이 1층, 2층으로 분할등기됨
→ 전세권자가 2층에만 실제 거주
• 이 경우,
• 건물 전체에 대한 전세권은 그대로 유효
• 하지만 2층에만 효력을 주장하려면 → 2층이 등기상 독립돼 있어야 함
 
상황 B (2층에만 전세권 설정했지만, 등기상은 단일건물)
→ 후에 2층이 구분등기됨
→ 전세권 등기가 2층에만 옮겨질 수 있는가?
• 가능은 하나, **등기변경(정정 또는 이전등기 등)**이 필요
• 전세권자의 동의 및 등기절차 없이는 자동 이전되지 않음
 
 

✅ 정리

• 분할/구분등기 전의 권리는 원칙적으로 유효
• 일부에만 권리가 존속하게 되면, 그 일부는 등기상 독립돼 있어야 효력이 명확히 인정됨
• 기존 등기 권리는 자동으로 이전되지 않으므로, 등기변경 또는 재설정 필요 가능
 
 

🔹 한 줄 정리

“건물 분할·구분등기 후에도 전세권·임차권은 원칙적으로 유효하나, 일부에만 존속하게 된 경우 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 공시효 유지가 가능합니다.”
 
 
 

▶ 분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 건물 전체에 미친다는 것의 의미는? 그리고 분할 후 일부에만 권리가 존속하는 상태란 2층에만 전세권이 미친다는 것은,
 
▶두 가지 상황,
즉 분할 전 2층만 전세권 설정된 경우와
분할 후 일부에만 존속하는 상태를 구체적으로 구분하고 해석
 
✅ 질문 1:
"분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 ‘건물 전체에 미친다’는 의미는?"
등기상 권리가 건물 전체에 존재한다고 간주된다는 뜻
 
● 해설
• 등기부가 단일건물로 구성되어 있을 때, 전세권 등기 시 '전세권 설정'은 전체 건물에 대한 것으로 기재됩니다.
• 비록 실제 계약상 2층에만 전세권이 설정되었다 해도,
등기부에는 그 제한이 표시되지 않습니다.
 
● 법적 효과
• 등기부상으로는 제3자가 볼 때, 전체 건물에 전세권이 설정된 것으로 보입니다.
• 따라서 실제 2층에만 효력이 있음에도, 공시상 권리의 범위는 전체에 미치는 것으로 간주됩니다.
즉, 등기공시제도의 객관적 명확성 원칙에 반하는 상태가 되는 것입니다.
 
 
✅ 질문 2:
"분할 후 ‘일부에만 존속하는 상태’란 2층에만 전세권이 미친다는 것인가?"
 
즉, 분할 전에는 전체에 전세권이 ‘존재하는 것으로 등기되어’ 있었지만,
→ 분할 후에는 물리적 현실에 따라 실제로는 '2층에만' 권리가 존속하게 되는 상태입니다.
 
 
● 구조 정리

 
 
※ 등기 규칙 제74조 단서는
"일부에만 전세권이 실제로 존재"하더라도
→ 그 일부가 등기상 식별 가능(=분할·구분등기) 되어야만
→ 그 일부만에 권리를 유효하게 공시할 수 있다는 원칙을 세운 것입니다.
 
 
✅ 정리: 두 표현 비교

 
 
🔹한 줄 요약
"전세권이 2층에만 설정됐어도, 단일건물 등기상으로는 전체 건물에 설정된 것으로 보이며, 건물 분할 후에야 비로소 '2층에만 존속'하는 권리로 등기상 구체화할 수 있습니다."
 
 
▶공시상, 보인다는 것은 실제로 건물 전체에 대하여 권리 행사를 할 수 있다는 것은 아닌 것?
 
"공시상으로 그렇게 보인다는 것"과 "실제로 그 범위만큼 권리행사를 할 수 있는가?"
는 다르다.
 
 
✅ 결론
공시상 건물 전체에 전세권이 설정된 것처럼 보여도,
실제 계약상 특정 부분(예: 2층)에만 설정되었다면,
→ 전세권자는 건물 전체에 대해 권리 행사를 할 수 없습니다.
 

✅ 법리적 근거

● 민법 제186조 (부동산 물권변동의 요건)
• 등기는 권리의 공시수단이지만, 그 범위를 결정하는 것은 등기의 원인이 되는 계약 등 실체행위입니다.
 

● 판례

“등기부에 설정된 전세권의 범위가 계약상 특정 부분에 한정되어 있는 경우,
실제로 권리 행사는 그 범위 내에서만 가능하다.”
(대법원 판례 취지)
 
 
✅사례 비교

→ 따라서 등기와 계약이 일치하지 않으면 법적 혼란이 발생
→ 이 때문에 건물 분할·구분 후에라도 등기의 정확성 확보가 중요
 
 

✅ 한 줄 정리

“공시상 전체에 권리가 미치는 것처럼 보인다고 해서, 실제로 권리자가 건물 전체에 대해 전세권 행사까지 할 수 있는 건 아닙니다. 권리의 실제 범위는 계약 내용에 의해 제한됩니다.”
 

※ 위 내용은 개인공부용도로 작성되었으니 반드시 법률, 판례, 예규, 선례 등을 교차검증하여 참고하시기를 권합니다. 

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https://time33.tistory.com/m/106

<재외국민>

재외국민은 대한민국 국적을 가지고 있으면서 해외에 거주하는 사람을 의미합니다. 법적으로는 대한민국 헌법과 국적법에 따라 정의되며, 재외국민의 권리와 의무는 국내 거주 국민과 일부 차이가 있다.


■ 재외국민의 주요 특징

1. 국적 유지:
대한민국 국적을 유지하면서 해외에 거주하는 사람을 말하며, 국적을 상실하거나 변경하지 않는 한 한국 국민으로서의 법적 지위를 가진다.


2. 거주 지역에 따른 구분:

* 재외동포: 대한민국 국적을 가졌거나 과거에 가졌던 사람 중 해외 거주자(국적 상실자 포함).

* 국외이주자: 대한민국에서 출국하여 외국에서 장기간 거주하는 사람.

* 영주권자: 외국에서 영주권을 취득했지만 대한민국 국적을 유지하는 사람.


■ 재외국민의 법적 지위와 권리

1. 재외국민등록: 해외에 거주하는 대한민국 국민은 관할 대한민국 공관(대사관, 영사관)에 재외국민등록을 해야 한다.

2. 병역: 남성의 경우 병역 의무가 있으며, 일정 요건 충족 시 병역 연기 또는 면제 가능.

3. 투표권: 대통령 선거, 국회의원 선거(비례대표 및 지역구 일부)에 재외국민 투표 가능.

4. 재외국민 보호: 외교부를 통한 영사 보호 및 지원 가능(여권 발급, 범죄 피해 지원 등).

5. 부동산 및 세금:
재외국민도 한국 내 부동산을 보유할 수 있으며, 세금 신고 의무가 발생할 수 있음.

<재외동포>

재외동포는 대한민국 국적을 가졌거나 과거에 가졌던 사람과 그 직계 후손 중 외국에서 거주하는 사람을 의미합니다. 이는 대한민국 정부의 법률적 정의에 따라 구체적으로 구분된다.


1. 법적 정의

대한민국 법률에서 재외동포는 크게 두 가지 기준으로 나뉜다.

① 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」(재외동포법) 기준

재외동포법 제2조에 따라 재외동포란 다음 두 범주를 포함한다.

1. 재외국민: 대한민국 국적을 보유한 채 해외에 거주하는 사람.


2. 외국국적동포: 대한민국 국적을 가졌었지만 현재 외국 국적을 취득한 사람과 그 후손(예: 고려인, 중국 조선족 등).



② 「국적법」 및 「출입국관리법」과의 관계

재외동포법상 재외국민은 여전히 대한민국 국민이므로, 대한민국 여권을 소지하며 대한민국의 법적 권리와 의무를 가진다.

외국국적동포는 대한민국 국적을 상실했지만, 재외동포로서 일정한 법적 혜택을 받을 수 있습니다(예: F-4 비자 발급 등).


2. 재외동포의 법적 지위 및 혜택

재외동포는 대한민국 정부의 정책에 따라 일정한 권리와 의무를 가지며, 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 대한민국 출입국 및 체류

* 재외국민: 대한민국 국민으로서 자유로운 출입국 가능.

* 외국국적동포: 일정한 자격(예: F-4 비자)을 통해 대한민국에서 장기 체류 가능.


(2) 경제 및 부동산 관련 권리

대한민국 국적을 보유한 재외국민은 내국인과 동일하게 부동산을 매매·소유 가능.

외국국적동포는 외국인으로서 부동산 취득이 가능하지만, 일부 제한이 있을 수 있음.


(3) 병역의무

대한민국 국적을 유지하는 재외국민 남성은 병역의무가 있으며, 일정한 요건 충족 시 병역 연기 또는 면제 가능.

외국국적을 취득한 경우, 병역 의무가 면제되나 대한민국 국적을 포기한 시점과 관계가 있음.


(4) 교육 및 복지 혜택

대한민국 국적을 가진 재외국민은 내국인과 동일한 교육 기회를 누릴 수 있음.

외국국적동포도 일부 특례입학, 장학금 지원 등 혜택을 받을 수 있음.


(5) 선거권

재외국민(대한민국 국적자)은 대통령 선거, 국회의원 선거(비례대표 및 일부 지역구)에서 투표 가능.

외국국적동포는 대한민국 국적이 없으므로 선거권이 없음.


3. 주요 관련 비자 (외국국적동포 대상)

외국국적을 가진 재외동포가 대한민국에서 체류하려면 적절한 비자가 필요합니다. 주요 비자는 다음과 같습니다.

F-4 (재외동포 비자): 대한민국에서 거주, 취업, 사업이 자유로운 장기체류 비자.

D-10 (구직비자): 한국에서 취업을 원하는 재외동포를 위한 비자.

F-5 (영주권 비자): 일정 조건 충족 시 영주권 취득 가능.


4. 재외동포 관련 주요 이슈

국적 회복 및 병역 문제: 국적을 회복하면 병역의무가 발생할 수 있어 고민하는 사례가 많음.

부동산 취득 제한: 일부 외국국적동포는 외국인으로 분류되어 부동산 관련 제약을 받을 수 있음.

재외동포 차별 문제: 일부 동포들은 비자나 법적 지위에서 차별을 경험하는 경우가 있음.

<외국인>

외국인은 대한민국 국적을 가지지 않은 사람을 의미합니다. 법적으로는 「출입국관리법」, 「국적법」, 「재외동포법」 등에서 외국인을 정의하며, 대한민국 내에서의 체류, 취업, 재산권 등에 대한 규정을 다룬다.



1. 외국인의 법적 정의

대한민국 국적이 없는 사람은 원칙적으로 외국인으로 간주된다.

단, 외국국적을 가진 재외동포(예: 고려인, 조선족)는 외국국적동포로 별도 분류될 수 있음.


2. 외국인의 대한민국 내 법적 지위 및 권리

(1) 출입국 및 체류

외국인이 대한민국에 입국하려면 적절한 **비자(VISA)**를 취득해야 함.

체류 자격에 따라 단기체류(C-3 등), **장기체류(D·E·F 비자 등)**로 구분됨.


(2) 취업 및 경제활동

특정 비자를 소지한 외국인은 대한민국에서 취업 가능(예: E-7, D-10 등).

불법체류자는 취업 불가능하며, 적발 시 강제 출국 조치됨.


(3) 부동산 취득

외국인은 대한민국에서 부동산을 소유할 수 있음(외국인토지법 적용).

단, 군사시설 보호구역 등 일부 지역에서는 제한될 수 있음.


(4) 복지 및 의료혜택

체류 외국인은 건강보험 가입 가능(6개월 이상 거주 시).

외국인등록증을 소지한 경우, 일부 공공서비스 이용 가능.


(5) 선거권 및 정치활동

일반 외국인은 대한민국에서 선거권 없음.

F-5(영주권) 비자 소지자는 지방선거에서 투표 가능.


3. 대한민국 체류를 위한 주요 비자 종류

(1) 단기체류 비자

C-3(관광, 방문, 단기비즈니스): 최대 90일 체류 가능.

B-1/B-2(무사증 입국 가능 국가 대상): 국가별 협약에 따라 체류 가능.


(2) 장기체류 비자

D-2(유학생 비자): 한국 대학에서 학위 과정 이수 가능.

E-2(영어 강사 비자): 학원 및 학교에서 영어 강의 가능.

E-7(전문직 취업 비자): 특정 기술 및 전문직 직군 대상.

F-5(영주권 비자): 장기 거주 및 경제활동 자유로움.


4. 외국인 관련 주요 이슈

불법체류 문제: 무비자 입국 후 체류 기한 초과 등 불법체류 증가.

국적 취득 어려움: 한국 국적을 취득하려면 까다로운 요건(귀화 심사, 한국어 시험 등) 충족해야 함.

고용 차별: 일부 외국인은 취업 과정에서 차별을 겪을 수 있음.


※위 내용은 개인공부용으로 작성된 것임.

출처/

1. 주요 법령 및 규정

「출입국관리법」 (법무부)
「국적법」 (법무부)
「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」(재외동포법)
「외국인토지법」 (국토교통부)

2. 공식 기관 및 자료

법무부 출입국·외국인정책본부 (https://www.immigration.go.kr)

외교부 재외국민 영사서비스 (https://www.mofa.go.kr)

국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr)

대한민국 정부24 (https://www.gov.kr)


각 기관의 공식 웹사이트에서 최신 법령과 정책을 확인할 수 있다.