[부동산등기법] 공시의 한계 vs 실체관계 우선 원칙

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✅ 1. 개념 구조도

#공시의 한계vs 실체관계 우선 원칙 구조도

✅ 2. 원칙 비교

✅ 3. 관련 법리 요약

민법 제186조: 등기는 물권변동의 요건이지만,
권리의 범위는 등기의 원인행위(계약)로 정해진다

공신력의 부재 (민법상 등기는 공신력 없음):
등기가 잘못되었다고 하여도, 제3자는 반드시 보호받는 것이 아님

✅ 핵심 요약

“등기는 보여주는 것이고,
권리는 만들어진 것.”
→ 공시는 수단일 뿐, 본질은 실체관계다.

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<실무사례>

✅ 주제:

전세권 등기된 상태에서 건물 분할 시 권리의 처리 문제

✅ 1. 문제 유형 예시

A는 B 소유의 단일건물 2층에 전세권을 설정하고 등기하였다.
그 후, B는 해당 건물을 1층과 2층으로 분할하여 각각 독립 등기했다.

"이 경우 A의 전세권은 어떻게 되는가?"

✅ 2. 풀이 구조

① 기초 사실 파악

* 전세권 설정 당시: 단일건물 → 등기상 ‘건물 전체’에 전세권 등기
* 실제 전세권 목적: 계약상 2층만
* 이후: 건물 분할 → 1층과 2층이 등기상 분리됨

② 법리 적용: 공시 vs 실체관계

→ 따라서 A의 전세권은 2층에만 효력이 있는 것으로 해석됨
→ 분할로 인해 일부에만 존속하는 상태가 된 것

③ 등기 처리 필요성

* 기존 등기에는 '건물 전체'에 전세권이 설정된 것처럼 되어 있어,
* 현 상태와 등기 공시 내용 사이에 불일치 발생

→ 등기변경 필요:
① 전세권 말소 후, 2층에 재설정하거나
② 정정등기 절차(실무상 어려움 있음)

④ 실무상 주의점

제3자가 등기만 보고 '전세권이 1층까지 미친다'고 오인 가능성 있음

공신력 없는 등기의 한계상, 실제 효력은 2층에 한정됨

✅ 3. 결론 정리 문장

“전세권 설정 당시에는 단일건물 전체에 등기되었으나, 실제 계약상 범위는 2층에 한정되며, 분할등기 후에도 전세권은 2층에만 존속합니다.  다만, 등기공시와 실체관계 사이의 불일치를 해소하기 위해 2층에 대한 등기 정비가 필요합니다.”

✅ 문장 키워드 요약

“실체관계 우선 원칙에 따라…”
“공시내용과 불일치하나 실제 효력은…”
“일부에만 권리 존속하는 상태가 되었고…”
“분할 후 등기정비 필요성 발생…”

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※위 내용은 작성자의 공부용 정리임

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[부동산등기규칙 제74조 단서],건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기