[부동산등기규칙 제74조 단서],건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기 후 건물의 일부에만 존재하는 경우,

■ 부동산등기규칙 제74조 단서에 의해서 건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기 후 건물의 일부에만 존재하는 경우,
 
 
 
 

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▪ 원칙 → 예시 → 구조적 해석
 
✅ [핵심 질문]
"부동산등기규칙 제74조 단서에서 말하는 ‘건물의 일부에 존속하는 전세권·임차권 등기’란 구체적으로 어떤 상태인가?"
 

1. 핵심 법조문 요지

부동산등기규칙 제74조 단서:
“건물의 일부에만 존속하는 전세권이나 임차권 등의 등기는, 그 일부에 대한 분할 또는 구분등기가 된 경우에 한해 존속할 수 있다.”
 
즉, 건물 전체에 대해 등기된 권리가,
→ 구조상 일부만에 실제로 존속하게 되면,
→ 그 일부가 등기상 구분되어 있어야만 유효하게 등기할 수 있다.
 
 

2. 개념 해석: ‘건물의 일부에 존속’하는 상태란?

정의:
→ 전세권이나 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(예: 2층, 201호 등)에만 실제로 존재(효력을 미침)하는 상태
 
 

3. 예시로 이해하기

사례:
• A가 전체 3층짜리 건물의 2층에만 전세권을 설정함
• 하지만 **건물 전체를 1개 부동산(단일 건물)**으로 등기해 둔 상태
→ 이 경우, 전세권은 실제로는 2층만에 존속하지만
→ 등기부상으로는 전체 건물에 설정된 것처럼 보이게 됨
 

4. 문제점:

등기의 객관적 명확성 원칙에 반함
→ 실제로는 일부(2층)에만 존속하는 권리를
→ 전체 건물에 걸쳐 있는 것처럼 등기하면
→ 제3자가 등기만 보고 오해할 수 있음
 

5. 해결방법: "분할·구분등기 후 인정"

• 2층만을 별개의 건물로 분할등기하거나,
• 건물 전체를 구분건물로 구분등기하여
• 2층 = 201호와 같이 등기상 특정된 경우에만
• 그 일부(예: 201호)에 전세권·임차권 등기 가능
→ 등기상 ‘일부’가 식별·독립되어야만 일부에 존속하는 권리가 유효하게 등기될 수 있다는 취지
 

6. 정리: ‘건물 일부에 존속하는 상태’란?

 
 
✅ 한 줄 정리
“건물의 일부에 존속하는 상태란, 전세권 또는 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(층, 호실 등)에만 효력을 가지는 경우이며, 등기상 그 일부가 분할·구분등기 되어 있어야 권리 등기가 가능하다.”
 
단일건물의 등기의 경우, 등기상 2층은 표시가 안되나
 
네, 단일건물(非구분건물)로 등기된 경우에는 등기부에 2층, 201호 등 특정 층·호수는 표시되지 않습니다.
 
 
 

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✅ 1. 단일건물 등기의 구조

• 단일건물 = 건물 전체가 하나의 등기기록으로 구성됨
• 등기기록 구조:
ㄴ표제부: 건물 전체 개요 (대지, 구조, 면적 등)
ㄴ 갑구: 소유권 관계
ㄴ을구: 저당권, 전세권 등 권리관계
→ 층수나 호수는 등기부에 별도로 표시되지 않음
 
 

✅ 2. 그래서 발생하는 문제

예:
• A가 2층만 전세로 사용 중
• 건물 전체에 대해 하나의 등기만 있음
• 전세권을 설정하면 등기부상 건물 전체에 걸쳐 있는 것처럼 보임
→ 2층만에 효력이 있음에도 제3자는 전체에 효력 있는 것으로 오인 가능
 
 

✅ 3. 해결: 분할·구분등기 필요

• 2층만 따로 권리를 설정하려면,
→ 등기상 2층이 독립된 부동산으로 구분등기 되어 있어야 함
→ 예: 구분건물로 201호 등기
 
 

✅ 정리

 
 

🔹 한 줄 요약

단일건물은 등기부에 2층 등의 표시가 없으며, 특정 층만에 권리 설정하려면 구분등기가 되어 있어야 합니다.
 
 
▶그러면 건물을 분할이나, 구분등기 후에 전세권이나 임차권등기는 그대로 유효한가
“등기 후 구조변경(분할·구분등기)이 이루어졌을 때, 기등기된 권리가 유효한가?”에 대한 법리
 
 

✅ 결론부터:

 
1. [원칙]
분할이나 구분등기 전에 설정된 전세권·임차권은 원래의 목적물(전체 건물)에 대해서는 유효합니다.
다만, 그 후에 건물이 분할 또는 구분되면,
→ 해당 권리가 어떤 부분에 존속하는지 명확히 해야 하며,
→ 일부에만 존속하게 된 경우에는 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 유효하게 존속합니다 (부동산등기규칙 제74조 단서 참조).
 
 
 

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✅ 2. 구조적으로 살펴보면:

 
 

✅ 3. 예시

 
상황 A (단일건물 전체에 전세권 설정)
→ 이후 건물이 1층, 2층으로 분할등기됨
→ 전세권자가 2층에만 실제 거주
• 이 경우,
• 건물 전체에 대한 전세권은 그대로 유효
• 하지만 2층에만 효력을 주장하려면 → 2층이 등기상 독립돼 있어야 함
 
상황 B (2층에만 전세권 설정했지만, 등기상은 단일건물)
→ 후에 2층이 구분등기됨
→ 전세권 등기가 2층에만 옮겨질 수 있는가?
• 가능은 하나, **등기변경(정정 또는 이전등기 등)**이 필요
• 전세권자의 동의 및 등기절차 없이는 자동 이전되지 않음
 
 

✅ 정리

• 분할/구분등기 전의 권리는 원칙적으로 유효
• 일부에만 권리가 존속하게 되면, 그 일부는 등기상 독립돼 있어야 효력이 명확히 인정됨
• 기존 등기 권리는 자동으로 이전되지 않으므로, 등기변경 또는 재설정 필요 가능
 
 

🔹 한 줄 정리

“건물 분할·구분등기 후에도 전세권·임차권은 원칙적으로 유효하나, 일부에만 존속하게 된 경우 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 공시효 유지가 가능합니다.”
 
 
 

사진: Unsplash 의 Floriane Vita

 

▶ 분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 건물 전체에 미친다는 것의 의미는? 그리고 분할 후 일부에만 권리가 존속하는 상태란 2층에만 전세권이 미친다는 것은,
 
▶두 가지 상황,
즉 분할 전 2층만 전세권 설정된 경우와
분할 후 일부에만 존속하는 상태를 구체적으로 구분하고 해석
 
✅ 질문 1:
"분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 ‘건물 전체에 미친다’는 의미는?"
등기상 권리가 건물 전체에 존재한다고 간주된다는 뜻
 
● 해설
• 등기부가 단일건물로 구성되어 있을 때, 전세권 등기 시 '전세권 설정'은 전체 건물에 대한 것으로 기재됩니다.
• 비록 실제 계약상 2층에만 전세권이 설정되었다 해도,
등기부에는 그 제한이 표시되지 않습니다.
 
● 법적 효과
• 등기부상으로는 제3자가 볼 때, 전체 건물에 전세권이 설정된 것으로 보입니다.
• 따라서 실제 2층에만 효력이 있음에도, 공시상 권리의 범위는 전체에 미치는 것으로 간주됩니다.
즉, 등기공시제도의 객관적 명확성 원칙에 반하는 상태가 되는 것입니다.
 
 
✅ 질문 2:
"분할 후 ‘일부에만 존속하는 상태’란 2층에만 전세권이 미친다는 것인가?"
 
즉, 분할 전에는 전체에 전세권이 ‘존재하는 것으로 등기되어’ 있었지만,
→ 분할 후에는 물리적 현실에 따라 실제로는 '2층에만' 권리가 존속하게 되는 상태입니다.
 
 
● 구조 정리

 
 
※ 등기 규칙 제74조 단서는
"일부에만 전세권이 실제로 존재"하더라도
→ 그 일부가 등기상 식별 가능(=분할·구분등기) 되어야만
→ 그 일부만에 권리를 유효하게 공시할 수 있다는 원칙을 세운 것입니다.
 
 
✅ 정리: 두 표현 비교

 
 
🔹한 줄 요약
"전세권이 2층에만 설정됐어도, 단일건물 등기상으로는 전체 건물에 설정된 것으로 보이며, 건물 분할 후에야 비로소 '2층에만 존속'하는 권리로 등기상 구체화할 수 있습니다."
 
 
▶공시상, 보인다는 것은 실제로 건물 전체에 대하여 권리 행사를 할 수 있다는 것은 아닌 것?
 
"공시상으로 그렇게 보인다는 것"과 "실제로 그 범위만큼 권리행사를 할 수 있는가?"
는 다르다.
 
 
✅ 결론
공시상 건물 전체에 전세권이 설정된 것처럼 보여도,
실제 계약상 특정 부분(예: 2층)에만 설정되었다면,
→ 전세권자는 건물 전체에 대해 권리 행사를 할 수 없습니다.
 

 
 

✅ 법리적 근거

● 민법 제186조 (부동산 물권변동의 요건)
• 등기는 권리의 공시수단이지만, 그 범위를 결정하는 것은 등기의 원인이 되는 계약 등 실체행위입니다.
 

● 판례

“등기부에 설정된 전세권의 범위가 계약상 특정 부분에 한정되어 있는 경우,
실제로 권리 행사는 그 범위 내에서만 가능하다.”
(대법원 판례 취지)
 
 
✅사례 비교

→ 따라서 등기와 계약이 일치하지 않으면 법적 혼란이 발생
→ 이 때문에 건물 분할·구분 후에라도 등기의 정확성 확보가 중요
 
 

✅ 한 줄 정리

“공시상 전체에 권리가 미치는 것처럼 보인다고 해서, 실제로 권리자가 건물 전체에 대해 전세권 행사까지 할 수 있는 건 아닙니다. 권리의 실제 범위는 계약 내용에 의해 제한됩니다.”
 

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※ 위 내용은 개인공부용도로 작성되었으니 반드시 법률, 판례, 예규, 선례 등을 교차검증하여 참고하시기를 권합니다. 

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