축적의 시공

<분담금 산출>

    분담금

조합원분양을 받기 위해 조합원이 추가로 부담해야 할 금액

▶분양가 확정 여부에 따른 분담금 계산

. 조합원분양가가 정해졌을 때 (재개발)

. 조합원분양가가 정해지지 않았을 때(재건축)

   재건축 사업장에서의 분담금 산출

▶일반분양 기여 대지지분

조합원 대지지분에서 기부채납비율분 빼고 조합원분양분을 뺀 나머지가 일반분양분이다. 

▶일반분양 기여 금액

조합원이 내놓은 대지지분을 가지고 일반분양아파트를 지음으로써 생겨난 수익

※ 일반분양에 기여한 대지지분 만큼 분담금에 영향을 주게 된다. 

  분담금 산출 예시  

º 사업종류: 재건축 

º 대상물건: 5층짜리 저층아파트

º 조합원 대지지분: 20평 

º 조합원분양신청:  34평형 

º 기부채납비율: 15%(3평)

º 조합원분양 필요대지지분: 12평

º 일반분양분 : 나머지 5평

  ㄴ(20평 - 3평 - 12평 = 5평)

  ㄴ 5평이 일반분양 기여 대지지분이 된다. 

▷▶ 일반분양수익은

일반분양가격에서 순수건축비를 뺀 금액인데 대지지분 1평당 2,000만 원씩 수익이 나왔다면  2,000만원 x 5평=1억 원이 된다. 이 금액은 조합원이 나중에 내야 할 분담금에서 공제가 된다.  해서 분담금은 34평형 아파트의 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액으로 계산할 수 있다. 

▷▶  '필요 대지지분표'

ㄴ재건축 사업성 분석에 꼭 필요하다. 

ㄴ용적률이 높아지면 필요 대지지분이 줄어든다. 

[필요 대지지분표(예시)]

※ 중소형 평형이 전체 세대수의 80% 이상을 차지하는 경우에 적용 가능함.

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사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축재개발/이정열지음/발췌편집함. 

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  수익률 분석 위한 기본 개념  

[재개발] 사업성의 분석 기초 개념

. 비례율

. 권리가액

. 분담금

 ㄴ분담금 산출은 감평액이 아닌 권리가액으로 산출기준은 비례율이다.

[재건축] 사업성의 분석

① 관리처분계획 나오기 전

ㄴ정보가 많지 않은 단계

정보가 많지 않은 단계의 재건축의 투자 결정의 경우 초장기 기대심리로 가격이 상승한다. 사업시행인가 전이나 조합설립 시점에서의 투자 결정을 해야하는 경우도 많다. 실전투자에서는 관리처분계획 이전 사업비 내역의 확실한 정보가 없다.

[분담금 계산 사업성 분석 기술]

② 관리처분계획 이후

ㄴ총사업비내역

ㄴ종전자산평가액

ㄴ종후자산평가액

* 사업비에 대한 자료가 존재한다.

     총사업비 구성 요소

 1. 공사비 (시공비).

 2. 기타사업비

   ㄴ> 공사비 제외한 모든 항목

1. 공사비

건물을 짓는 데에만 들어가는 금액

. 건축자재비

. 공사인건비

. 철거비

2. 기타사업비

- 보상비(현금청산자)

- 설계용역비

- 각종 금융비용

- 세금 및 공과금

- 조합사무실 운용비용

- 일반분양을 위한 인건비. 홍보비

- 예비비(사업지연 등 만약의 상황 대비)

[조합원의 대지지분]

    대지지분' 이란

실제 땅의 보유 면적

- 집합건물과 단독주택의 땅의 면적이 다르다.

- 집합건물의 대지지분 확인

ㄴ등기부등본 (등기사항전부증명서)의

ㄴ표제부/대지권표시/대지권비율에서 확인

- 재건축. 재개발은 오직 대지지분만 본다.

    기부채납비율

아파트 단지 전체의 총대지면적 중 기부채납하는 면적의 비율.

ㄴ기부채납비율높으면 아파트 건축면적이 줄어듬

ㄴ 기부채납이란 정비기반시설을 만들기 위한 대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것.

    일반분양 기여 대지지분

일반분양아파트 짓는데 사용되는 대지지분

[조합원 대지지분의 할당]

º 기부채납비율분
º 조합원분양분
º 일반분양분

    순수건축비

한 세대를 건축하는 데 필요한 공사비

= 세대당 공사비(세대당 시공비) 

※ 순수건축비 계산은 계약면적 기준(분양면적x)

[아파트의 면적]

º 전용면적(집 내부면적)

º 공용면적(복도,계단,엘리베이터 등)

º 분양면적(전용면적+공용면적)

º 계약면적(전용+공용+부대복리시설)

※ 부대복리시설 - 주차장,놀이터,노인정,기계실 등

    조합원 건축원가

조합원분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 비용

ㄴ세대당 들어가는 총사업비

ㄴ세대당 순수건축비+기타사업비

ㄴ공사비 단서로 분담금을 산출한다.

ㄴ조합원 건축원가에서 순수건축비 계산은 ‘계약면적’이 기준이 된다.

    일반분양 수익

일반분양 아파트의 분양가격에서 순수건축비를 뺀 것.

(아파트 판매 가격에서 원가 빼고 남은 수익의 개념)

ㄴ일반분양 수익을 계산할 때는 오직 순수건축비만 고려한다.

ㄴ기타사업비는 재건축 추진위한 금액으로 조합원분양가를 통해 모두 반영된 상태

     대지지분 1평당 일반분양 수익

대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 거둬들였는지를 나타냄

‘필요대지지분’ 이란

25평형, 34평형 아파트를 짓기 위해 필요한 대지지분.

- 필요대지지분은 직접해당자료를 찾아봐야 한다. 

- 대개 APT평형의 필요대지지분이 비슷하다.

- 해당 책자들에 필요대지지분표를 만들어 제공하기도 한다.

※ 필요대지지분은 용적률에 따라 달라진다.

    일반분양 기여 금액

    분담금

ㄴ▶일반분양 기여금액과, 분담금은 분량이 많아 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.

[재개발 사업장]

보상비 및 금융비용 등으로 인해

기타사업비의 비중이 높아진다.

▶▶ 비례율에 따라,

º 비례율은 사업성을 나타내는 대표적 지표

º 비례율이 100% 보다 클수록 -> 사업성이 좋다.

º 비례율이 100% 보다 낮을수록 -> 사업성이 좋지 않다.

※ 비례율은 사업진행 과정에서 필요에 따라 조정될 수 있다.

┃종후자산(총수입)

┃총공사비(총비용)

┃종전자산(감평총액)┃

  ㄴ>각 항목별 총금액의 상승하락에 따라 비례율이 달라짐

▶▶ 감정평가액이 낮으면?

º 조합원들의 갈등이 생길 수 있다. 

º 사업진행에 차질이 생길 수 있다. 

º 현금 청산시 낮은 보상이 된다.

º 감평가낮음 -> 비례율상승 ->권리가액 높아짐

º 조합원분양가를 낮춤 -> 분담금의 증감 조정할 수 있다.

º 비례율의 숫자보다 비례율의 근거를 살펴보는 것이 중요하다.

▶▶감정평가액이 전체적으로 낮게 평가된 사업장에서는?

조합원분양가도 함께 낮춰주는 경우가 있다. 실무에서 조합은 조합원의 분담금 민감도에 따른 조합원분양가를 낮춰주는 경우도 있다고 한다. 결론은 사업성에 있어서 감정평가액의 자체만으로는 정확히 알 수 없고 비례율을 비롯한 사업의 전체적인 진행상황을 살펴봐야 알 수 있다.

[감정평가 산출(예측) 방법]

집합건물(아파트 또는 빌라), 단독.다가구의  공시지가 등의 지표, 인근 지역의 거래사례와 비교분석하는 작업 반드시 필요하다. 

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2020/11/03 - [ㄴ재건축.재개발] - 7. 권리가액이란.(+비례율의 중요성)

<재개발.재건축 이해를 위한 공식>

   권리가액이란,

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

• 권리가액은 감정평가액과 비례율의 곱이다.
• 사업성에 따라 권리가액이 달라진다.
• 사업성의 지표는 '비례율'이다. 
• 사업성이↓->비례율↓/권리가액↓분담금↑

[비례율 확인시 주의점]

ㄴ비례율은 권리가액에 영향을 준다.

ㄴ비례율 절대 맹신은 금물이다.

ㄴ실무에서 필요에 의해 조정 할 수 있다.

ㄴ재개발 감정평가시

   개발 기대감에 따른 시세상승을 배제한다.

ㄴ비례율이 100% 넘어가면

   조합은 사업이익에 대한 법인세를 내야 한다.

   (비례율 높으면 수익도 높아진다는 것.)

ㄴ 사업비에 따라 비례율은 90%로 떨어질수도 있다. 

[비례율 증감에 따른 주의]

ㄴ비례율에 영향을 주는 개념들 확인

ㄴ종전자산평가액, 종후자산평가액, 총사업비 개념 명확히 알 것. 

ㄴ재건축.재개발 사업의 관리처분계획 책자 확인

 º 정비사업비 추산액

 º 총사업비(미분양 대책비, 예비비)

ㄴ총사업비 증감의 근거들을 반드시 주목해야한다. 

ㄴ총사업비가 늘어나면 비례율이 줄어든다. 

ㄴ비례율이 낮아지면 권리가액도 줄어든다.

ㄴ권리가액이 낮아지면 분담금이 증가한다. 

ㄴ(분담금= 조합원분양가-권리가액)

※ 재건축.재개발은 시간싸움이므로 사업비는 추가될 수 있다. 사업비의 증감에 따라 수익성, 즉 사업성이 달라지게 된다. 사업성은 조합원분양가에서 분담금을 결정에 중요한 부분이다. 사업성이 떨어질 때 분담금외에도 추가부담금까지납부해야 할 수도 있다는 것을 염두해야한다. (분담금과 추가부담금은 엄밀히 말해서 다른 개념이다. )

[추가부담금의 증가]

※ 추가부담금이 발생하는 경우는 사업지연, 물가상승에 의한 건축비 추가, 이자금융비용증가, 일반분양저조에 따른 수입의 감소 등이 될 수 있다.

º 추가부담금이 발생했다는 것은

º 종후자산평액이 줄었거나

º 총사업비가 늘어났다는 뜻이고,

º 종전자산평가액의 크기가 클수록 

º 비례율은 낮아진다는 것. 

º 종전자산평가액은 관리처분계획 때 정해져 있다. 

'재개발.재건축 사업성를 분석한다는 것은'

• 분담금이 얼마 나올지 예측,
• 비례율의 높거나 낮아질 가능성 점검한다는 것. 

  MEMO  

생각했던 것보다 재건축.재개발 관련 분량이 많아져서 카테고리를 따로 만들었습니다. 감정평가,비례율,권리가액,총사업비, 종후자산, 종전자산 등 알아야할 개념을 넘어 방대한 배경지식이 요구되는 범위인 것 같아서 시간을 꽤 요하네요. 건강이 점점 안좋아지고 있어서 사이사이 일상 관련 글로 대신할 생각입니다. 다녀가신 모든 분들. 지혜로운 경제지식으로 삶의 터전이 확장되시길 바래봅니다.^^♡

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자료출처: 돈되는 재건축재개발/이정열지음/발췌편집함. 

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<재개발 재건축 투자시 우선 살펴봐야할 사항들>
º 조사 -> 분석 -> 투자결정해야 한다. 
º 부동산 시장흐름을 먼저 파악한다. (앞으로의 상황유추)
º 물건이 공시지가 보다 낮은지 비교
º 주변거래시세와의 차이
º 조합창립총회 책자 참고
º 관리처분계획 책자 참고
ㄴ정비사업추산액이 나와 있다.
ㄴ항목별 비용비율이 정리되어있다.
ㄴ공사비, 보상비, 보상비, 공과금, 금융비용, 예비비, 미분양대책비,(총공사비에 따른 비례율 책정에 영향), 이주촉진비, 수입추산액, 추정비례율, 용적률과 사업성 등등

  비례율

재건축 재개발의 사업성을 나타내는 대표적인 지표.
비례율=(종후자산평가액 - 총사업비/종전자산평가액) x100

º 종후자산평가액이 클수록

º 총사업비가 적을수록

º 종전자산평가액이 적을 수록

ㄴ비례율이 높아진다. (통상 사업성이 좋다고 본다.)

[종후자산평가액]

º 분양시장흐름이 활기를 띨 경우

º 일반분양 물량이 많을수록

º 일반분양가가 높아지면서

ㄴ종후자산평가액이 많아진다. (수익)

ㄴ>[조합원분양수입 〈 일반분양수입]  

※ 즉, 분양수입에 따라 종후자산평가액은 늘어나거나 줄어들 수 있다. 분양수입이 늘어나면 비례율도 높아질 수 있는 것. (비례율에 따라 조합원의 권리가액이 결정된다.)

[총사업비]

º 공사비와 기타사업비 등

º 사업에 필요한 모든 금액의 지출 총액 

º 시간이 길어질수록 사업비가 늘어난다. 

 ㄴ>물가상승에 따른 건축비 증가

 ㄴ>보상비 대여금의 이자비용 계속 지출

 ㄴ>비례율이 낮아진다. 

º 재건축. 재개발은 시간싸움이다. 

[종전자산평가액]

º 종전자산을 평가하는 절차가 감정평가다.

º 감정평가액을 모두 합친 것. 

 ① 감정평가액

 ㄴ조합원들 개개인이 보유한 부동산에 대해 개별적 평가.

 ②종전자산평가액 

 ㄴ개개의 감정평가액을 모두 합친 금액

º 감정평가의 평가기준일은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 하도록 되어 있다. 

   비례율로 감정평가 예상해보기

<내 물건의>

* 공동주택 공시가격 7,000만원

* 비례율 166%  

    7,000만 원 x 166% = 1억 1,620만 원   

    요약 

재건축이나 재개발 투자에 있어서 우선은 부동산시장의 흐름도 중요하다. 경기하락 국면에서의 투자는 기간싸움에서 질 확률이 높다는 것. 그 다음으로 개발구역내 물건(부동산)의 감정평가가 중요한데 일반적으로 아파트나 공동주택은 거례사례비교법(개발구역 인근 거래시세 대비 공시지가 비율)으로 유추해볼 수 있다는 것이다. 통상 시세매매가와 전세가의 중간 정도로도 파악해볼 수 있다. 최종적으로는 감정평가사의 평가액으로 결정 결정되는 것.  또 총사업비의 항목별 비율과 관리처분계획책자를 통해 예비비나 미분양대책비 책정도 관심가져야할 중요한 부분이다. 분담금외에 추가부담금이 발생하는 것에 대한 배경지식도 알아두면 좋을 것. 재개발재건축 투자하기에 앞서 알아두어야 할 사항들이 많았다. 

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축. 재개발 /이정열 지음/발췌편집하였음.

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  재건축.재개발에서의 감정평가. 

[감정평가액이란]

사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액. 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가하여 통보한다. 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로, 단독.다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가 한다. 

  거래 사례 비교법에 의한 감정평가액 추정 방법

[방법 1] 집합건물일 경우(예: APT나 빌라 등 )

[방법 2] 공동주택 공시가격을 이용한 감정평가액 예측

º감정평가액과 공동주택 공시가격의 비율 계산

 ㄴ인근 재개발 구역에 내 물건과 유사한 물건의

     (감정평가액/공동주택 공시가격 )X100

    ㄴ>(1억원/6,000만 원) X 100 = 166%

    ㄴ이 물건의 감정평가액은 공동주택 공시가격의 약 166% 정도로 예측할 수 있다.

  단독. 다가구주택은 토지와 건물을 따로 평가 

[건물의 감정평가시] 

건물의 가치는 '원가법'으로 평가한다. 원가법이란 집을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산한 후 연식(건축 후 경과년수)이 얼마나 오래됐느냐에 따라 가치를 감가상각해서 계산하는 방법이다.(연식에 따른 건물의 평당 감정평가액)

철근콘크리트 구조의 경우 사용 가능한 총 연수를 40년으로 계산하여 감가상각 한다.  40년이 지난 건축물은 쓸 만큼 썼으므로 건축물의 가격은 0원이라고 보는 것. 현실에서는 0원으로 평가하는 경우는 거의 없고 최소 몇 백만원 정도로 평가하기는 한다. 

[1.] 토지의 감정평가액

① 인근 거래사례가격이 공시지가의 몇 %로 거래되는지 조사한다.

② 내 물건에 거래사례/공시지가의 비율과 토지 면적을 곱하여 적용한다. 

 = (공시지가 X 100%일 때) X 토지면적

 = 1,000만 원 X 100% X 20평 = 2억원  

[2.] 건물 감정평가액

연식에 따른 평당 예상 가격 X 건물 연면적

= 100만 원 X 30평 

= 3,000만 원 

[1+2] 물건의 감정평가 총액

토지 가치 2억원

건물 가치 3,000만원 

= 2억 3,000만원 

  MEMO 

감정평가액을 추산하여 계산할 경우 주의해야 할 점이 있는데 감정평가액은 주변 거래 시세의 100%로 평가되는 것은 아니다. 지역별 유형별로 다를 수 있으며, 보수적으로 추정하면 리스크를 줄일 수 있다. 또  부동산 시장이 침체되면 거래가격이 공동주택 공시가격보다 낮아질 수 있고 그렇게 되면 감정평가액도 낮아진다. 백프로 맹신하면 안되고 참고자료로 활용하면 좋을 것이다.

사진출처: unsplash.com/

자료출처:돈되는 재건축재개발 /이정열 지음 발췌 편집

※ 모든 내용은 개인공부를 위해 참고자료로 작성되었음. 

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* 근거법령

「도시 및 주거환경 정비법」

   재건축과 재개발 사업의 차이점

재건축과 재개발은 분명히 다른 사업이다. 재건축 투자냐, 재개발 투자냐에 따라 투자금 규모와 투자 전략이 달라진다.

 [재건축.재개발 지정시 진단 기준]

. 정비기반시설이 양호한가, 열악한가.

. 노후.불량 건축물의 밀집도

[주택재건축상업의 정의]

정비기반시설은 양호하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

[주택재개발사업의 정의]

정비기반시설은 열악하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

[재건축 가능 연한]

2015‘년부터 40년에서 30년으로 단축되었다.

but, 30년이 넘었다 해서 반드시 재건축 되는 것은 아니다.

[재개발구역 지정 요건]

(서울시 도시 및 주거환경 정비조례 기준)

   재건축 재개발의 키워드

1)정비기반시설노후도

 ㄴ새로 만들어야 할 기반시설이 많아진다.

2)기부채납비율

 ㄴ 재건축은 기부채납비율이 적다.

 ㄴ 재개발은 기부채납비율이 커진다.

 ㄴ 기부채납비율이 적으면 개발이익이 커짐.

 ㄴ 기부채납분은 조합원들의 몫이다.

 ㄴ 조합원분담금이 상대적으로 적어진다.

 ㄴ 소유권은 지자체에 있다. 

* 정비기반시설(도로 등)이 부족하면 기부채납이 많아지는 이유

  재건축

<기부채납비율이 적다.>

ㄴ개발이익이 커진다.

ㄴ아파트용 대지비율이 많아진다.

ㄴ일반분양물량분 많아지면 비용충당이 쉽다.

ㄴ조합원분담금이 상대적으로 적어진다.

ㄴ세입자주거이전비.상가영업보상비가 없다.

ㄴ사업성이 높아진다.(수익성↑비용↓)

ㄴ실투자금이 적게 들어간다.

ㄴ대지지분이 큰 재건축 저층아파트

    (실투자금↓ 전세가율은 낮다.)

ㄴ재건축 중층아파트 ( 전세가율은 높다.)

  재개발

<기부채납비율이 높다.>

세입자주거이전비.상가영업보상비 지급해야 한다. ‘사업외보상비‘가 많아진다. 사업지내 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하므로 상대적 저렴한 빌라는 실투자금 적게 들어간다.

<재건축 재개발 차이점 표로 보기>

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축 재개발 이정열지음

※ 모든 내용은 개인 공부용으로 작성되었음

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「도시 및 주거환경 정비기본계획(이하 정비기본계획이라 함)」

「도시 및 주거환경 정비계획(이하 정비계획이라 함)」

지방자치단체 (이하 지자체라 함.)

    재건축 재개발 지정은 어떻게 하나, 

<재건축 재개발 지정>

 - 도시기본계획의 큰 틀 안에서

 - 지자체의 정책에 따라 진행한다. 

 1.  도시기본계획 수립  

 ㄴ1> 도시관리계획

①「도시 및 주거환경 정비기본계획」
     ㄴ「도시 및 주거환경 정비계획」
②「지구단위계획」

① 「정비기본계획」

- 지자체가 정하는

- 종합계획이다.

- 기본방향과 목표제시를 한다.

- 인구 50만 명 이상의 시에서

- 10년 단위, 5년마다 타당성 검토

- 그 결과 다음 계획에 반영 의무화

ㄴ< 정비계획>

- 구체적 기준이 설정되어 있다. 
- 유형별 정비구역 대상 설정
- 정비 방향 구체적 설정
- 정비기반시설 기준
- 개발밀도 기준
- 정비 방법 등

② 「지구단위계획」

- 도시관리계획을

  수립하는 지역 가운데 지정한다.

- 쾌적한 환경을 만드는 것이 목적이다.

- 일부 지역에 수립

- 구체적+세부적 계획

- 합리적인 토지 이용, 기능 증진 필요시

- 미관 개선할 이유가 있다고

  판단되는 지역에 지정

- 용적률, 건폐율, 건축한계선, 녹지비율, 건축허가 조건 등 더욱 구체적으로 정해놓는다.

지구단위계획은 쾌적한 환경이 목적 이다보니 기부채납비율이 높아질 수 밖에 없다. 아파트 건축부지가 줄어들지만 입주 후 아파트 가치는 높아질 수 있다.

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2020/10/06 - [ㄴ부동산] - 2. 재건축.재개발 리스크 점검&고려사항

2020/10/01 - [ㄴ부동산] - 1. 재건축.재개발 사업분석

2020/07/30 - [ㄴ부동산] - [주택임대]사업자등록. 보유.처분, 의무임대기간. 과태료. 외

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축.재개발/이정열 지음

알림: 모든 포스팅은 개인의 공부용으로 작성되었으니 참고만 하시길.

투자: 선택

자료: 참고

부동산 투자전문가들은 재건축.재개발 투자는 경기하락보다는 경기상승시기를 활용하라고 권한다. 재건축.재개발 투자는 새 아파트를 분양가보다도 싼 조합원분양가로 분양받으므로써 이익을 극대화하는 투자다. (조합원의 자격을 필요: 기존 조합원의 집을 매수로 자격을 얻을 수 있다.)

   재건축.재개발의 리스크 점검사항   

1. 투자금(묶임, 손해, 많이들까.)

2. 사업성(기간-무산, 중단, 지연)

3. 투자접근방법(재건축아파트, 재개발빌라, 경매 등)

* 재건축.재개발은 보통 10년 이상 걸린다고 한다.
ㄴ> 구역지정 - 건축 - 분양- 입주
ㄴ> 정해진 단계를 거치면서 P가 붙는다.

    투자금

* 조합원자격 위한 초반 매수시 
ㄴP(프리미엄: 웃돈)가 붙는다.ㄴ 오랜시간 투자금이 묶인다.

* 분담금 문제  
ㄴ 사업성에 따른 분담금 예측이 어렵다.

* 매매가와 전세가의 갭으로 인한 투자비용
ㄴ 노후.불량 건물에 전세가가 낮게 형성 투자비용 증가.

* 대출도 생각보다 많이 나오지 않는다
 ㄴ 감정평가기준 대출 산정 (P는 인정 안되므로)

1. 묶이지 않기 위한 고려사항

 * 사업의 가시화 단계에서 매수

 ㄴ 초반 매수 후 -> 몇 단계 후 이익실현(P받고 매도)

 ㄴ 초반 매수: 기간 길고, 투자금 적게 듬.

 ㄴ 후반 매수: 기간 줄고, 투자금 많이 듬.

2. 손해보지 않기 위한 고려사항

 * 조합원자격이 돼야 한다.  (기존 조합원의 집 매수)

 *사업성분석

 ㄴ 감정평가액(관심매물의 실제가치)에 P(프리미엄)지불 고려

 ㄴ 조합원분양가의 분담금 예측

 ㄴ 기존 주택보다 비싸진다.

 ㄴ 건축비.기타사업비가 포함된다.

3. 투자금이 많이 들지 않는

 * 투자금 최소화

 ㄴ 전세보증금 이용 매수

 ㄴ 대출 이용 매수

 * 그렇다해도 재건축. 재개발 투자는 감평액에 웃돈이 붙기 때문에 투자금이 많이 들어간다.

    투자접근방법

<재건축>

- 투자금 - 많이듬(낡은 집 : 전세가 낮음)

- 매매가와 전세가의 갭이 크다.

- 단기 급등 경향이 있음: 기대감 급등

- 투자금 여유 있을 시

- 초기 매입 - 단계별 P 받고 매도

<재개발>

-사업중단

-사업지연

-조심스런 투자접근이 필요하다.

-이해관계가 복잡하다.

-사업초반에 가격급등이 적다.

-사업 가시화 - 계단식 상승

-투자금 부족 - 재개발 빌라도 선호

<경매>

-매각기일보다 몇 개월 전에 감정평가액이 결정된다.

-시세보다 상대적으로 싸다.

-비교적 대출이 잘 나온다. (낙찰물건)

   MEMO

재개발.재건축에 있어서 묻지마 투자는 금물이라고 한다. 결국, 투자는 투자금의 규모에 따른 투자전략을 가지고 접근해야 한다는 것이다. 기본적인 사업성의 분석조차도 없이 뛰어드는 것은 무모한 기회비용의 낭비가 될 것이다. 부동산시장의 경기흐름도 중요한 영향을 끼치므로 거시적인 경제흐름을 읽는 공부를 병행하여 안목을 키우는 일에 게으르지 않아야 할 것이다. 다음 포스팅에서는 재개발.재건축 구역지정 조건과 차이, 사업성을 분석하는 조건들을 살펴볼 것이다.

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2020/10/01 - [ㄴ부동산] - [재건축.재개발] 1. 재건축사업분석

※본 블로그는 개인공부용으로 작성되었음. 

자료출처: 돈되는 재건축.재개발 /이정렬 지음

사진출처: unsplash.com/

  재건축사업 분석 3개 절대공식

. 세대당 평균 대지지분

. 공사비(시공비)와 총사업비 비율

. 일반분양 기여 금액

1) 세대당 평균 대지지분

ㄴ> 단지의 전체 대지면적을 /그 단지의 총세대수로 나눈 것.

☞ 예
ㄴ> 8,100평/400세대 = 20.25평

2) 공사비(시공비)와 총사업비 비율

 ㄴ>재건축 공사비는 총사업비의 약 75%가 일반적이다. 

 ㄴ>총사업비 = 공사비(시공비)+기타사업비

 ㄴ>공사비 = 총사업비 X 75%

 ㄴ>공사비:기타사업비 = 75 : 25

3) 일반분양 기여 금액

조합원의 대지지분은 기부채납, 조합원분양, 일반분양 하는데 쓰이는데 

그 중 일반분양에 쓰이는 대지지분을 계산해서 가치로 환산한 것.

☞ 일반분양 기여 대지지분 
 ㄴ>조합원 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분

☞ 일반분양 기여 금액 
 ㄴ>대지지분 1평당 일반분양수익 X 일반분양 기여 대지지분

   '재건축. 재개발 투자는'

재건축 투자는 사업장마다 다양한 변수가 존재하고 법률이 정의한 비례율, 권리가액, 분담금, 조합원 자격 등등 반드시 알아야만 하는 용어들이 있다. 그리고 사업성을 분석하는 기술도 필요하다. 용적률 별 필요 대지지분표, 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표, 일반분양가에 따른 대지지분 1평당 일반분양 수익표 등의 정보자료를 기반으로 재개발, 재건축의 사업성을 분석할 수 있다면 실패없는 투자로 이어질 것입니다. 

   '재개발. 재건축 주요개념에는'

조합원, 조합원분양과 일반분야, 감정평가액, 프리미엄, 기부채납 등 알아야 할 주요 용어들이 있고 재건축과 재개발의 사업성에도 차이가 있으므로 재개발.재건축 구역의 정비기반시설의 양호함, 열악함을 따져기부채납의 비율이 달라지는 것 또한 알아두어야할 사항이다. 통상 재건축은 정비기반시설이 양호한 경우가 많으므로 기부채납비율이 재개발보다 적다. 

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다음 포스팅에서는 재개발 재건축의 차이,  그 다음 순차적으로 주요개념, 용어를 정리를 해봅니다.

참고출처: 돈 되는 재건축 재개발. /이정렬 지음

사진출처: unsplash.com/

※ 본 블로그의 내용은 개인공부차원에서 작성되었음.

2020/07/30 - [ㄴ부동산] - [주택임대]사업자등록. 보유.처분, 의무임대기간. 과태료. 외

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 사업성이 대규모인 개발행위의 허가(3)

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 허가대상 소규모 개발행위 유형(2)