축적의 시공

▣ 매도용인감증명서와 일반 인감증명서의 차이( 용도 기준)

1. 매도용 인감증명서

• 용도: 부동산 매도 시 전용
• 특징:
  • '부동산 매도용'이라는 용도가 명시됨
  • 매매계약서상의 매수인, 부동산 표시 등이 함께 기재
  • 등기 신청 시 필수 서류

2. 일반 인감증명서

• 용도: 다양한 법률행위 일반 사용 (예: 금융, 계약 등)
• 특징:
  • 특정 용도 제한 없음
  • 단순히 인감의 진위 확인용
  • 부동산 매도 관련 등기 시에는 사용 불가

▶ 요약정리 

• 매도용은 부동산 매도 목적에 한정 / 계약 내용 포함 필수
• 일반 인감은 범용 / 매도 등기에는 적합하지 않음

▣ 등기신청 시 매도용 인감증명서 제출 여부

1. 매매에 의한 소유권 이전등기

• 매도인 = 등기의무자
• → 매도용 인감증명서 반드시 제출

[이유]

• 매도인의 인감날인 매매계약서와
• 동일 인감이라는 것을 입증하기 위해 필요

2. 그 외 사유에 의한 등기 (예: 증여, 상속, 판결 등)

• 매도용 인감증명서 = 필요 없음
  (일반 인감증명서도 사용되지 않거나, 별도 방식으로 진정성 입증)

▶요약

• “매매” = 매도용 인감 필수
• “기타” = 용도별로 다름 (필요 X 가능성 많음)

▣ "공동신청"으로 등기소에 직접 방문시 매도용 인감증명서

[전제]

매매에 의한 소유권이전등기는

• 공동신청 원칙 (매도인 + 매수인)

[공동신청 직접방문 시 흔한 오해]

• "매도인이 직접 출석하니 인감증명서 필요 없지 않나요?"
  → X (틀림)

[이유]

• 신청서에 날인된 인감이
  → 실제로 본인의 인감인지를
  → 공적으로 입증해야 함
  → → 매도용 인감증명서로만 가능

[예외 없음]

• 매도인이 직접 등기소에 가도
• 인감도장 지참해도
  → 매도용 인감증명서는 생략 불가

▶요약

“매매 = 인감날인 + 매도용 인감증명서로 진정성 입증”은 필수 요건!

→ 신청 방식(직접/대리, 공동/단독)과 무관하게 제출 필요

▣ 매도용 인감증명서 제출이 필수인 법적 근거

ㄴ매매에 의한 소유권이전등기 시 매도용 인감증명서 제출이 필수인 법적 근거

1. 부동산등기법 제35조 제1항

“공동신청은 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 등기신청을 하여야 한다.”

→ 등기의무자(=매도인)의 신청 의사와 진정성 확인 필요

2. 부동산등기규칙 제44조 제1항 제3호

• 등기신청 시 첨부해야 할 서류로서
• “신청서에 날인한 인영이 본인의 것임을 증명하는 서면” 포함
• → 통상 “인감증명서”로 제출
  → 특히 매매의 경우에는 “매도용 인감증명서”로 한정

3. 대법원 등기예규

「부동산등기 선례집」 및 등기관 실무지침에서 명시:

“매매에 의한 소유권이전등기에서는 매도인의 인감이 날인된 계약서와 인감증명서의 일치가 필수이며, 이 인감증명서는 반드시 ‘매도용’이어야 한다.”

→ 일반 인감증명서로는 접수 거절됨

▶요약 

• 부등법 제35조: 공동신청 의무 → 의사 확인 필요
• 부등규 제44조: 신청서 인감의 진정성 입증 → 인감증명서 제출
• 실무예규: 매도용 인감증명서만 인정 (매매의 경우)

▣ 매도용인감증명서는 방문 발급만 가능한가?

1. 발급 방식

• 무조건 주민센터 직접 방문 발급
• 본인만 신청 가능 (대리 불가)

2. 발급 요건

• 인감도장 등록되어 있어야 함
• 매매계약서 사본 등 ‘용도 기재’ 필요
  • ‘부동산 매도용’임이 명확해야 함
  • 매수인 정보 등 기재 요구 가능

3. 온라인 발급 불가

• 정부24 등 온라인에서는 ‘일반 인감증명서’만 발급 가능
• 매도용은 용도확인 필요로 인해 반드시 창구 방문

▶ 요약

“매도용 = 본인 직접, 방문 창구 발급, 온라인 불가”

▣ (원인별) 매도용 인감증명서가 필요 없는 등기

▣ 1. 증여에 의한 소유권이전등기

• 필요 서류: 일반 인감증명서 또는 공증된 증여계약서 등
• 매도 개념 아님 → 매도용 인감증명서 불요

▣ 2. 상속에 의한 등기

• 원인: 상속개시
• 증빙: 가족관계증명서, 제적등본, 상속인 전원의 인감증명서(필요시)
• 매도행위 없음 → 매도용 불요

▣ 3. 판결에 의한 등기 (승소 확정 판결 등)

• 첨부서류: 확정판결문, 송달증명서
• 법원 판단에 따른 등기 → 신청인 단독 신청 가능
• 매도인의 동의 필요 없음 → 매도용 인감증명서 불요

▣ 4. 협의이혼에 따른 재산분할등기

• 필요 서류: 협의이혼확인서, 재산분할합의서 등
• 매매가 아닌 재산 정리 → 매도용 불요

▣ 5. 신탁등기, 용익물권 설정등기(지상권 등)

• 물권설정행위일 뿐, 소유권 매매 아님
• 등기의무자의 일반 인감증명서 또는 공증 등 대체 가능

▣ 6. 유증(유언에 따른 이전등기)

• 첨부서류: 유언장, 검인서, 사망증명 등
• 매매가 아닌 유언에 의한 처분 → 매도용 인감증명서 불요

▣ 7. 공동상속인 간 지분 정리 등기

• 협의분할서 등 제출
• 소유권 처분이 아닌 내부 정리 → 매도용 불요

▶핵심요약

“소유권이 매매로 이전될 때만 매도용 인감증명서 필요”

그 외 사유(상속, 증여, 판결, 유증, 분할 등)는 필요 없음

▣ 매도용 인감증명서가 필요 없는 등기의 법적 근거

매도용 인감증명서가 필요 없는 등기의 법적 근거는 “매도용 인감증명서 제출이 필요한 경우가 한정적”이라는 부동산등기법 및 규칙의 구조적 해석과, 등기 실무예규에 기초합니다.

▣1. 증여에 의한 소유권 이전등기

◆ 근거

• 부동산등기규칙 제44조 제1항 제3호
• “등기의무자의 인감 진정성을 입증하는 서면”
• ⇒ 일반 인감증명서로 충분

▣ 2. 상속에 의한 등기

◆ 근거

• 부동산등기법 제89조 (공동신청 예외)
• 부동산등기규칙 제86조 (상속 등기 신청 요건)
• “상속을 원인으로 한 경우, 공동신청 생략 가능”
• ⇒ 상속인은 단독 신청, 매도인 개념 없음 → 인감증명서 자체 불필요한 경우도 있음

☞ 더보기

▣ 3. 판결에 의한 등기

◆ 근거

• 부동산등기법 제89조
• “법원의 확정판결로 인한 등기 시, 공동신청 불요”
• 부동산등기규칙 제53조
• “판결서, 송달증명서로 대체 가능”
• ⇒ 등기의무자 동의서류, 인감증명서 필요 없음

▣ 4. 협의이혼에 따른 재산분할등기

◆ 근거

• 가족법 및 부동산등기 실무 예규
• ⇒ 부부간 협의분할서에 의함. 매도 개념 없음

▣ 5. 유증, 수증에 의한 등기

◆ 근거

• 부동산등기규칙 제87조 (유증 등기 요건)
• ⇒ 유언장 및 사망증명서로 대체, 매매 아님

▣ 공통 결론

부동산등기규칙 제44조 제1항 제3호

인감증명서가 필요한 경우는
“등기의무자의 진정한 의사표시 확인이 필요한 경우에 한함”

→ 따라서 매매(=의무자의 인감 진정성 입증 필요) 외에는,
→ 일반 인감증명서로 충분하거나, 아예 불요

◆  정리

매도용 인감증명서의 법적 근거는 '매매에 한정'

다른 원인들은 의사 진정성 입증 방식이 다르므로 일반 인감 or 대체 가능

▣ 단독신청이 가능한 경우라면

ㄴ"매도"가 원인이라면 매도용 인감증명서는 여전히 필요

◆ 구조적 정리

▶ 1. 단독신청 + 매도 =  매도용 인감증명서 필요

• 예) 등기의무자(매도인)가 단독으로 신청하는 경우
• 부동산등기규칙 제44조 제1항 제3호 →
  → “신청서에 날인한 인감의 진정성을 입증하는 서면” 필요
• 즉, 직접 가서 신청해도 매도용 인감증명서로 진정성 입증 필요

✔ 단독이든 공동이든 ‘매도’가 원인이라면 매도용 인감증명서 반드시 제출

▶ 2. 단독신청 + 매매 이외 원인 =  매도용 인감 불요

• 예) 상속, 판결, 유증 등
• 등기의무자가 없거나, 법률상 신청인이 단독으로 권리 취득 가능
• 이 경우는 진정성 입증이 다른 방식으로 충족됨 → 매도용 불필요

▣ 핵심 정리

▶ 포인트

“신청 방식이 아니라, 원인이 매도냐 아니냐가 기준이다”

→ 매도 = 매도용 인감 필요 / 그 외 = 일반 인감 or 생략 가능

◆ 오로지 "매매"일 때만 매도용 인감증명서 제출이 필수

•  신청 방식 무관:
  → 공동신청이든, 단독신청이든, 대리신청이든
•  신청 경로 무관:
  → 직접방문이든, 온라인이든, 자격자대리인이든
•  신청 주체 무관:
  → 등기의무자 본인이 직접 와도
  → 인감날인의 **진정성은 문서(매도용 인감증명서)**로 입증해야 함

◆ 매매 아닌 경우에는 필요 없음

• 상속, 증여, 판결, 유증, 재산분할 등
  → 매도라는 처분행위가 없거나, 다른 방식으로 진정성 입증됨

▶ 최종 정리

매도(매매) = 매도용 인감증명서

그 외 등기원인 = 필요 없음 또는 일반 인감증명서

※ 위 내용은 작성자의 개인공부용기준으로 작성되었음(적용시, 교차검증요)