축적의 시공

■ 부동산등기규칙 제74조 단서에 의해서 건물의 일부에 존속하던 전세권이나 임차권등기가 분할,구분등기 후 건물의 일부에만 존재하는 경우,
 
 
 
 

 
 
 
▪ 원칙 → 예시 → 구조적 해석
 
✅ [핵심 질문]
"부동산등기규칙 제74조 단서에서 말하는 ‘건물의 일부에 존속하는 전세권·임차권 등기’란 구체적으로 어떤 상태인가?"
 

1. 핵심 법조문 요지

부동산등기규칙 제74조 단서:
“건물의 일부에만 존속하는 전세권이나 임차권 등의 등기는, 그 일부에 대한 분할 또는 구분등기가 된 경우에 한해 존속할 수 있다.”
 
즉, 건물 전체에 대해 등기된 권리가,
→ 구조상 일부만에 실제로 존속하게 되면,
→ 그 일부가 등기상 구분되어 있어야만 유효하게 등기할 수 있다.
 
 

2. 개념 해석: ‘건물의 일부에 존속’하는 상태란?

정의:
→ 전세권이나 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(예: 2층, 201호 등)에만 실제로 존재(효력을 미침)하는 상태
 
 

3. 예시로 이해하기

사례:
• A가 전체 3층짜리 건물의 2층에만 전세권을 설정함
• 하지만 **건물 전체를 1개 부동산(단일 건물)**으로 등기해 둔 상태
→ 이 경우, 전세권은 실제로는 2층만에 존속하지만
→ 등기부상으로는 전체 건물에 설정된 것처럼 보이게 됨
 

4. 문제점:

등기의 객관적 명확성 원칙에 반함
→ 실제로는 일부(2층)에만 존속하는 권리를
→ 전체 건물에 걸쳐 있는 것처럼 등기하면
→ 제3자가 등기만 보고 오해할 수 있음
 

5. 해결방법: "분할·구분등기 후 인정"

• 2층만을 별개의 건물로 분할등기하거나,
• 건물 전체를 구분건물로 구분등기하여
• 2층 = 201호와 같이 등기상 특정된 경우에만
• 그 일부(예: 201호)에 전세권·임차권 등기 가능
→ 등기상 ‘일부’가 식별·독립되어야만 일부에 존속하는 권리가 유효하게 등기될 수 있다는 취지
 

6. 정리: ‘건물 일부에 존속하는 상태’란?

 
 
✅ 한 줄 정리
“건물의 일부에 존속하는 상태란, 전세권 또는 임차권이 건물 전체가 아닌 특정한 일부(층, 호실 등)에만 효력을 가지는 경우이며, 등기상 그 일부가 분할·구분등기 되어 있어야 권리 등기가 가능하다.”
 
단일건물의 등기의 경우, 등기상 2층은 표시가 안되나
 
네, 단일건물(非구분건물)로 등기된 경우에는 등기부에 2층, 201호 등 특정 층·호수는 표시되지 않습니다.
 
 
 

✅ 1. 단일건물 등기의 구조

• 단일건물 = 건물 전체가 하나의 등기기록으로 구성됨
• 등기기록 구조:
ㄴ표제부: 건물 전체 개요 (대지, 구조, 면적 등)
ㄴ 갑구: 소유권 관계
ㄴ을구: 저당권, 전세권 등 권리관계
→ 층수나 호수는 등기부에 별도로 표시되지 않음
 
 

✅ 2. 그래서 발생하는 문제

예:
• A가 2층만 전세로 사용 중
• 건물 전체에 대해 하나의 등기만 있음
• 전세권을 설정하면 등기부상 건물 전체에 걸쳐 있는 것처럼 보임
→ 2층만에 효력이 있음에도 제3자는 전체에 효력 있는 것으로 오인 가능
 
 

✅ 3. 해결: 분할·구분등기 필요

• 2층만 따로 권리를 설정하려면,
→ 등기상 2층이 독립된 부동산으로 구분등기 되어 있어야 함
→ 예: 구분건물로 201호 등기
 
 

✅ 정리

🔹 한 줄 요약

단일건물은 등기부에 2층 등의 표시가 없으며, 특정 층만에 권리 설정하려면 구분등기가 되어 있어야 합니다.
 
 
▶그러면 건물을 분할이나, 구분등기 후에 전세권이나 임차권등기는 그대로 유효한가
“등기 후 구조변경(분할·구분등기)이 이루어졌을 때, 기등기된 권리가 유효한가?”에 대한 법리
 
 

✅ 결론부터:

 
1. [원칙]
분할이나 구분등기 전에 설정된 전세권·임차권은 원래의 목적물(전체 건물)에 대해서는 유효합니다.
다만, 그 후에 건물이 분할 또는 구분되면,
→ 해당 권리가 어떤 부분에 존속하는지 명확히 해야 하며,
→ 일부에만 존속하게 된 경우에는 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 유효하게 존속합니다 (부동산등기규칙 제74조 단서 참조).
 
 
 

✅ 2. 구조적으로 살펴보면:

✅ 3. 예시

 
상황 A (단일건물 전체에 전세권 설정)
→ 이후 건물이 1층, 2층으로 분할등기됨
→ 전세권자가 2층에만 실제 거주
• 이 경우,
• 건물 전체에 대한 전세권은 그대로 유효
• 하지만 2층에만 효력을 주장하려면 → 2층이 등기상 독립돼 있어야 함
 
상황 B (2층에만 전세권 설정했지만, 등기상은 단일건물)
→ 후에 2층이 구분등기됨
→ 전세권 등기가 2층에만 옮겨질 수 있는가?
• 가능은 하나, **등기변경(정정 또는 이전등기 등)**이 필요
• 전세권자의 동의 및 등기절차 없이는 자동 이전되지 않음
 
 

✅ 정리

• 분할/구분등기 전의 권리는 원칙적으로 유효
• 일부에만 권리가 존속하게 되면, 그 일부는 등기상 독립돼 있어야 효력이 명확히 인정됨
• 기존 등기 권리는 자동으로 이전되지 않으므로, 등기변경 또는 재설정 필요 가능
 
 

🔹 한 줄 정리

“건물 분할·구분등기 후에도 전세권·임차권은 원칙적으로 유효하나, 일부에만 존속하게 된 경우 그 부분이 등기상 독립돼 있어야 공시효 유지가 가능합니다.”
 
 
 

▶ 분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 건물 전체에 미친다는 것의 의미는? 그리고 분할 후 일부에만 권리가 존속하는 상태란 2층에만 전세권이 미친다는 것은,
 
▶두 가지 상황,
즉 분할 전 2층만 전세권 설정된 경우와
분할 후 일부에만 존속하는 상태를 구체적으로 구분하고 해석
 
✅ 질문 1:
"분할 전 전세권이 2층에만 설정되어 있는데 ‘건물 전체에 미친다’는 의미는?"
등기상 권리가 건물 전체에 존재한다고 간주된다는 뜻
 
● 해설
• 등기부가 단일건물로 구성되어 있을 때, 전세권 등기 시 '전세권 설정'은 전체 건물에 대한 것으로 기재됩니다.
• 비록 실제 계약상 2층에만 전세권이 설정되었다 해도,
등기부에는 그 제한이 표시되지 않습니다.
 
● 법적 효과
• 등기부상으로는 제3자가 볼 때, 전체 건물에 전세권이 설정된 것으로 보입니다.
• 따라서 실제 2층에만 효력이 있음에도, 공시상 권리의 범위는 전체에 미치는 것으로 간주됩니다.
즉, 등기공시제도의 객관적 명확성 원칙에 반하는 상태가 되는 것입니다.
 
 
✅ 질문 2:
"분할 후 ‘일부에만 존속하는 상태’란 2층에만 전세권이 미친다는 것인가?"
 
즉, 분할 전에는 전체에 전세권이 ‘존재하는 것으로 등기되어’ 있었지만,
→ 분할 후에는 물리적 현실에 따라 실제로는 '2층에만' 권리가 존속하게 되는 상태입니다.
 
 
● 구조 정리

 
 
※ 등기 규칙 제74조 단서는
"일부에만 전세권이 실제로 존재"하더라도
→ 그 일부가 등기상 식별 가능(=분할·구분등기) 되어야만
→ 그 일부만에 권리를 유효하게 공시할 수 있다는 원칙을 세운 것입니다.
 
 
✅ 정리: 두 표현 비교

 
 
🔹한 줄 요약
"전세권이 2층에만 설정됐어도, 단일건물 등기상으로는 전체 건물에 설정된 것으로 보이며, 건물 분할 후에야 비로소 '2층에만 존속'하는 권리로 등기상 구체화할 수 있습니다."
 
 
▶공시상, 보인다는 것은 실제로 건물 전체에 대하여 권리 행사를 할 수 있다는 것은 아닌 것?
 
"공시상으로 그렇게 보인다는 것"과 "실제로 그 범위만큼 권리행사를 할 수 있는가?"
는 다르다.
 
 
✅ 결론
공시상 건물 전체에 전세권이 설정된 것처럼 보여도,
실제 계약상 특정 부분(예: 2층)에만 설정되었다면,
→ 전세권자는 건물 전체에 대해 권리 행사를 할 수 없습니다.
 

✅ 법리적 근거

● 민법 제186조 (부동산 물권변동의 요건)
• 등기는 권리의 공시수단이지만, 그 범위를 결정하는 것은 등기의 원인이 되는 계약 등 실체행위입니다.
 

● 판례

“등기부에 설정된 전세권의 범위가 계약상 특정 부분에 한정되어 있는 경우,
실제로 권리 행사는 그 범위 내에서만 가능하다.”
(대법원 판례 취지)
 
 
✅사례 비교

→ 따라서 등기와 계약이 일치하지 않으면 법적 혼란이 발생
→ 이 때문에 건물 분할·구분 후에라도 등기의 정확성 확보가 중요
 
 

✅ 한 줄 정리

“공시상 전체에 권리가 미치는 것처럼 보인다고 해서, 실제로 권리자가 건물 전체에 대해 전세권 행사까지 할 수 있는 건 아닙니다. 권리의 실제 범위는 계약 내용에 의해 제한됩니다.”
 

※ 위 내용은 개인공부용도로 작성되었으니 반드시 법률, 판례, 예규, 선례 등을 교차검증하여 참고하시기를 권합니다. 

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https://time33.tistory.com/m/106

#취지, #논거, #판례, #예규, #선례

✅ ‘취지’의 개념 요약

📌 취지(趣旨)란?
법령, 계약, 판결 등에서 규정이 존재하는 이유와 목적을 의미.

1. 법적 취지

* 입법 취지: 법을 만든 이유
* 조문 취지: 특정 조항이 존재하는 이유
* 판결 취지: 판결에서 법원이 밝힌 핵심 논거
✅ 키워드:
"왜 만들었나? → 목적과 이유!"

2. 계약·의사표시의 취지

* 계약 조항의 해석에서 중요
* 명시되지 않은 사항도 취지를 고려해 판단

✅ 키워드:
"당사자의 의도와 목적!"

3. 실무 활용 (취지 판단 기준)

1. 문언 해석 (글자 그대로)
2. 체계 해석 (법 전체 맥락)
3. 목적론적 해석 (궁극적 목적)
✅ 암기 공식:
"문언 → 체계 → 목적" (순차적으로 해석)

🔹 한 줄 정리:

“취지 = 존재 이유 + 목적”
법령, 계약, 판결 모두 왜 존재하는지를 밝히는 핵심 개념.

* 과거에 있었던 사례, 반복되는 관행
* 구속력은 없지만, 후속 사건에서 참고 가능
✅ 암기: “이전 사례, 참고용!”


🔹 한 줄 정리
* 판례 = 법원의 공식 판결 (구속력 有)
* 예규 = 행정기관 내부 기준 (구속력 無)
* 선례 = 반복된 과거 사례 (참고 가능)

✅ 논거(論據)의 개념 요약

📌 논거란?
→ 주장을 뒷받침하는 이유(근거)와 논리적 증거

1. 논거의 유형

1. 법적 논거: 법 조항, 판례, 법 원칙
2. 사실적 논거: 객관적 사실, 증거 자료
3. 논리적 논거: 연역·귀납·유추 등의 논리 구조
✅  키워드:
"법 + 사실 + 논리 = 논거"

2. 논거의 구조 (논증 방식)

* 대전제(법칙) → 소전제(사실 적용) → 결론

* 예) “불법행위로 인한 손해는 배상해야 한다(대전제). A가 B에게 고의로 손해를 끼쳤다(소전제). A는 B에게 손해배상해야 한다(결론).”
✅ 암기 공식:
"대전제 → 소전제 → 결론"

🔹 한 줄 정리:

“논거 = 주장 + 이유(법·사실·논리)”
타당한 논거가 있어야 논증(설득력)이 성립함.

✅ 판례, 예규, 선례의 차이

📌 공통점:
→ 법적 판단 기준이 되는 기존의 결정

1. 판례(判例)

* 법원이 내린 최종 판단
* 대법원 판결이 일반적으로 판례로 인정됨
* 같은 사건에서 **기속력(구속력)**을 가짐
✅ 암기: “법원의 공식 판단!”

2. 예규(例規)

* 행정기관 내부에서 만든 업무 처리 지침
* 법적 구속력 없음 (행정기관 내부 기준일 뿐)
✅ 암기: “행정기관 내부 규칙!”

3. 선례(先例)

* 과거에 있었던 사례, 반복되는 관행
* 구속력은 없지만, 후속 사건에서 참고 가능
✅ 암기: “이전 사례, 참고용!”


🔹 한 줄 정리

* 판례 = 법원의 공식 판결 (구속력 有)
* 예규 = 행정기관 내부 기준 (구속력 無)
* 선례 = 반복된 과거 사례 (참고 가능)

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https://time33.tistory.com/m/107

■ 소유권 이외의 권리란?

소유권(所有權) 이외의 권리란, 부동산 또는 동산 등에 대해 완전한 소유권은 아니지만, 일정한 권리를 행사할 수 있는 권리를 의미합니다.

1. 주요 소유권 이외의 권리 유형

1) 용익물권(用益物權) – 타인의 물건을 이용하는 권리

✔ 지상권(地上權) → 남의 토지에 건물·시설 등을 설치할 권리
✔ 지역권(地役權) → 다른 토지를 이용할 수 있는 권리 (예: 통행권)
✔ 전세권(傳貰權) → 일정한 금액을 지급하고 부동산을 점유·사용할 권리

➡ 암기법: “지·지·전” → 지상권, 지역권, 전세권

2) 담보물권(擔保物權) – 채권을 확보하기 위한 권리

2. 소유권과의 차이점

■ 소유권과 소유권 이외의 권리 비교

1. 개념
* 소유권: 물건을 완전히 지배하고 자유롭게 처분할 수 있는 권리
* 소유권 이외의 권리: 특정한 목적에 따라 제한적으로 행사되는 권리


2. 예시
* 소유권: 부동산 소유, 자동차 소유
* 소유권 이외의 권리:
전세권(부동산 사용권), 지상권(토지 이용권), 저당권(담보권), 유치권(변제받을 때까지 물건 보유)


3. 이전 가능성
* 소유권: 자유롭게 매매 및 양도 가능
* 소유권 이외의 권리: 일부 권리는 이전 가능하지만, 유치권 등은 이전이 제한될 수 있음


4. 권리 성격
* 소유권: 절대적 권리로 소유자가 모든 권한을 가짐
* 소유권 이외의 권리: 특정 목적을 위한 제한적 권리

➡ 결론: 소유권은 물건을 완전히 지배할 수 있는 권리이고, 소유권 이외의 권리는 사용, 담보 등 특정 목적을 위해 제한적으로 인정되는 권리이다.

3. 정리 – 한 문장 요약

소유권 이외의 권리는 ‘용익물권(사용권)’, ‘담보물권(채권 보호권)’으로 나뉘며, 소유권이 없어도 특정한 권리를 행사할 수 있다!

※ 위 내용은 개인공부용으로 작성됨

#소유권 #소유권이외의권리 #용익물권 #담보물권

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