▣ 국토의 이용은 개발.보존을 위해 용도별로 지역을 나누어 놓았다.
도. (도시지역) ->주거.상업.공업.녹지
관. (관리지역) ->도시에 준하는 계획.생산.보전.
농. (농림지역) ->농업진흥과 보전을 위해
자. (자연환경보전지역) ->자연 생태계 보전. 보호
♣ 개발행위허가시 농지전용허가 함께 신청
- 시골의 농지는 보전이 목적이며 통상 전.답.과
- 농지의 건축도 개발행위허가가 필요하다.
- 농지의 전용은 -토지형질변경에 해당.
- 농지전용허가는 '개발행위허가에 포함'되어 있다.
(건축허가신청시 함께 '농지전용'관련 서류제출)
(관계행정기관과 협의되면 의제.(허가로 본다.)
♣ 농지에 주택건축하기 위한 과정
1. 땅 매입(대지로 가능한지 확인필/진입로 확인필)
2. 측량/토목측량설계사무소 의뢰(분할측량-분할시) 경계측량, 현황측량
3. 건축설계도면작성(농업표준설계도서사용가능)
3. 개발행위허가신청(-형질변경위한 농지전용허가서류 첨부-허가 의제)
4. 착공->준공(완료)
6. 건축물대장 생성
7. 사용승인 -> 건축물대장에 기재
8. 지목변경 (전->대)
ㄴ>건축허가 후 착공/준공/사용승인 후에 '지목 변경 신청'
♣ 농촌주택표준설계도 링크
농지(땅)구입 전 '알아두기'
- 농지인 땅이 '대지'로 전용이 가능한 토지를 찾는다.
- 공적장부를 통해 토지의 사항을 확인한다.
ㄴ 등기부 -> 소유권
ㄴ 토지이용계획확인원 -> 용도, 행위제한 등 확인
ㄴ 토지대장 -> 토지의 이력을 확인할 수 있다.
- 농지에 건축을 하게되면 '농지전용부담금'이 부과된다.
(농지는 농업진흥과 보전을 위한 지역으로 대지사용으로 인한
농지의 대체 땅을 위한 확보를 위해 농지보전금을 부과한다.)
- 땅 매입 전에 미리 해당관할 시군구청에 문의해 신중한 결정을 해야한다.
♣ 농지보전부담금 계산하는 법
| 구입할 땅 면적 1㎡당 개별공시지가 x 30% x 총면적 = 농지보전부담금 <예> 1㎡당 개별공시지가=10,000 x 30% = 3,000 총면적 200㎡ 면 = 200 x 3,000 = 600,000 (1㎡당 농지보전부담금의 상한은 5만원이다. ) |
농지
경작의 목적에 이바지하고 있는 토지를 말하며, 토지대장지목(土地臺帳地目)에 따르지 않고 토지현상(現狀)에 따라 결정한다. 농업생산에 필요한 일정시설의 부지. (농지개량시설부지, 농축산물 생산시설부지)
|
◈농지의 전용허가 |
농지전용이란.
- 농지를 주택지 ·공장부지 등으로 전용하는 일.
- 농지를 농지 외의 용도로 사용하는 것.
- 시골(농림) 아무 곳에나 집을 지을 수는 없다.
- 농지를 주택지로 쓰기위해 '전'에서 '대지'로 전용하여 쓰는 것을 말한다.
농지전용허가 과정 및 수수료
1. 농지전용허가 절차
신청서의 제출
농지전용의 허가 또는 변경허가를 받으려는 사람은 농지전용허가신청서(「농지법 시행규칙」 별지 제14호서식)에 신청서류를 첨부하여 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 제출합니다(「농지법 시행령」 제32조제1항).
농지전용 허가 또는 변경허가를 위한 신청서류의 목록은 다음과 같습니다(「농지법 시행규칙」 제26조제1항 및 제2항).
전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리·운영계획, 「대기환경보전법 시행령」 별표 1 및 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령」 별표 13에 따른 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서
전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에 한함) 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도
해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서(변경허가 신청의 경우에 한정)
농지보전부담금을 납부한 후 농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되는 경우에는 농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류(농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되어 변경허가 신청을 하는 경우에 한정)
농지보전부담금 분할납부신청서(분할납부를 신청하는 경우에 한정)
2. 농지전용허가의 심사
시장·군수 또는 자치구구청장은 농지전용허가신청서 등을 제출받은 때에는 그 심사기준에 따라 심사한 후 다음의 서류를 첨부하여 그 제출받은 날(신청서류의 보완 또는 보정을 요구한 경우에는 그 보완 또는 보정이 완료된 날을 말함)부터 10일 이내에 시·도지사에게 보내야 하며, 시·도지사는 10일 이내에 이에 대한 종합적인 심사의견서를 첨부하여 농림축산식품부장관에게 제출합니다(「농지법 시행령」 제33조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제28조제1항).
농지전용심사의견서(「농지법 시행규칙」 별지 제16호서식)
전용대상농지의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 확인하여 작성한 개별공시지가확인서(「농지법 시행규칙」 별지 제17호서식)
관할 한국농어촌공사 분사무소장의 의견서(전용하려는 농지가 한국농어촌공사 관리지역에 속하는 경우에 한함)
시·도지사 및 시장·군수 또는 자치구구청장이 농지전용허가를 심사하는 경우 제출한 서류에 흠이 있으면 지체 없이 보완 또는 보정에 필요한 상당한 기간을 정하여 신청인에게 보완 또는 보정을 요구하게 됩니다. 이 경우 보완 또는 보정의 요구는 문서·구술·전화 또는 팩스로 하되, 신청인이 특별히 요청하는 때에는 문서로 합니다. 보완 또는 보정하지 않은 때에는 신청서류를 반려할 수 있습니다(「농지법 시행령」 제33조제3항 및 제4항).
농림축산식품부장관은 심사기준에 적합하지 않은 경우에는 농지의 전용허가를 하지 않습니다(「농지법 시행령」 제33조제2항).
3. 농지전용허가의 결정
농지전용허가권자는 다음과 같습니다(「농지법」 제51조제1항 및 「농지법 시행령」 제71조제1항·제2항).
구분농림축산식품부장관시·도지사시장·군수·구청장(자치구)
|
농업진흥지역 안의 농지 |
3만 제곱미터 이상 |
3천 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만 |
3천 제곱미터 미만 |
|
농업진흥지역 밖의 농지 |
30만 제곱미터 이상 |
3만 제곱미터 이상 30만 제곱미터 미만* |
3만 제곱미터 미만 |
|
전용허가권한을 위임하는 지역 등(「농지법 시행령」 별표 3)의 안 |
- |
10만 제곱미터 이상 |
10만 제곱미터 미만 |
* 단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조에 따른 자연녹지지역 안에서의 농지의 전용의 경우에는 3만 제곱미터 이상으로 합니다(「농지법 시행령」 제71조제1항제1호나목 단서).
4. 농지전용 허가증의 발급
허가증의 발급
농림축산식품부장관이나 그 권한을 위임받은 특별시장·광역시장·도지사 및 시장·군수·자치구구청장은 농지전용허가를 하는 경우에는 농지전용허가대장(「농지법 시행규칙」 별지 제18호서식)에 이를 기재하고 농지전용허가증(「농지법 시행규칙」 별지 제19호서식)을 신청인에게 내주어야 합니다(「농지법 시행규칙」 제29조제2항 본문).
다만, 「농지법」 제38조제2항에 따라 농지보전부담금을 나누어 내게 하는 경우에는 「농지법 시행규칙」 별지 제47호서식에 따라 분할납부 신청에 대한 처리결과를 통지한 후에 농지전용허가증을 내주어야 합니다(「농지법 시행규칙」 제29조제2항 단서).
5. 농지전용허가의 특례
농지전용허가를 받아야 하는 사람이 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서
「농지법 시행령」 제5조의2로 정하는 농지를 소유하는 경우에 해당하는 농지를 전용하려면 농지전용허가 절차 및 제한(「농지법」 제34조제1항 또는 제37조제1항)에도 불구하고
「농지법 시행령」 제60조로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게신고하고 농지를 전용할 수 있습니다(
이에 따라 농지전용을 신고하려는 사람은 농지전용신고서(「농지법 시행규칙」 별지 제22호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 제출합니다(
「농지법 시행령」 제60조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제53조제1항·제2항).
√ 전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서
√ 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
√ 해당 농지의 전용이 인근 농지의 일조·통풍·통작에 영향을 미치거나 토사의 유출, 가스·분진·매연·폐수 등을 배출할 것이 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
시장·군수·구청장은 그 내용을 확인한 후 신고를 수리하는 경우에는 농지전용신고증을 발급합니다(
「농지법 시행령」 제60조제3항).
특례규정에 따라 농지전용의 신고를 하는 사람은 다음과 같은 수수료를 내야 합니다(「농지법」 제56조제3호 및 「농지법 시행령」 제74조제1항제2호).
√ 허가신청농지의 면적이 3천500제곱미터 이하인 경우에는 2만원
√ 허가신청농지의 면적이 3천500제곱미터를 초과할 경우에는 2만원에 그 초과면적 350제곱미터마다 2천원을 가산한 금액
6. 수수료및 위반시 제재
“농지의 전용”이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다(「농지법」 제2조제7호 본문). 다만, 농지를 양수·배수시설, 수로, 농로 등(「농지법」 제2조제1호나목)의 용도로 사용하는 경우에는 농지의 전용으로 보지 않습니다(「농지법」 제2조제7호 단서).
농지전용의 목적
농지전용은 농작물 경작 이외의 목적으로 농지를 사용하기 위한 것인데, 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다.
농지전용의 방법
농지를 전용하려는 사람은 전용되는 농지의 종류와 규모에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받거나 시장·군수 또는 자치구구청장에게 신고해야 합니다(「농지법」 제34조 및 제35조).
등록면허세의 부담
전용면적 3,000제곱미터 이상인 농지의 전용허가를 받은 사람은 면허세를 부담합니다(「지방세법」 제23조제2호, 「지방세법 시행령」 제39조 및 별표 1 <제1종> 35).
2020/06/16 - [ㄴ부동산] - 1. 개발행위허가 도입 배경(대상. 면적.)
2020/06/18 - [ㄴ부동산] - 2. 허가대상 소규모 개발행위 유형
2020/06/18 - [ㄴ부동산] - 3. 사업성이 대규모인 개발행위의 허가
출처:
Ruris 참고, 서울시도시계획용어사전, 국가법령정보센터, 한국농어촌공사
찾기 쉬운 생활법령정보 http://easylaw.go.kr/CSP/Main.laf
'├ 부동산 ┨' 카테고리의 다른 글
| 주말농장 시작하기.(농지, 규모, 조건) (0) | 2020.06.30 |
|---|---|
| [농지] 농막(준 전원주택)이란(기준,규모,축조신고) (0) | 2020.06.27 |
| 6. 건축선이란? (0) | 2020.06.04 |
| 5. 건축용어/ 건축물/지하층/도로 (0) | 2020.06.03 |
| 4. 주택이란, 주택건축절차 등 (0) | 2020.05.30 |
