축적의 시공

<재개발.재건축 이해를 위한 공식>

   권리가액이란,

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

• 권리가액은 감정평가액과 비례율의 곱이다.
• 사업성에 따라 권리가액이 달라진다.
• 사업성의 지표는 '비례율'이다. 
• 사업성이↓->비례율↓/권리가액↓분담금↑

[비례율 확인시 주의점]

ㄴ비례율은 권리가액에 영향을 준다.

ㄴ비례율 절대 맹신은 금물이다.

ㄴ실무에서 필요에 의해 조정 할 수 있다.

ㄴ재개발 감정평가시

   개발 기대감에 따른 시세상승을 배제한다.

ㄴ비례율이 100% 넘어가면

   조합은 사업이익에 대한 법인세를 내야 한다.

   (비례율 높으면 수익도 높아진다는 것.)

ㄴ 사업비에 따라 비례율은 90%로 떨어질수도 있다. 

[비례율 증감에 따른 주의]

ㄴ비례율에 영향을 주는 개념들 확인

ㄴ종전자산평가액, 종후자산평가액, 총사업비 개념 명확히 알 것. 

ㄴ재건축.재개발 사업의 관리처분계획 책자 확인

 º 정비사업비 추산액

 º 총사업비(미분양 대책비, 예비비)

ㄴ총사업비 증감의 근거들을 반드시 주목해야한다. 

ㄴ총사업비가 늘어나면 비례율이 줄어든다. 

ㄴ비례율이 낮아지면 권리가액도 줄어든다.

ㄴ권리가액이 낮아지면 분담금이 증가한다. 

ㄴ(분담금= 조합원분양가-권리가액)

※ 재건축.재개발은 시간싸움이므로 사업비는 추가될 수 있다. 사업비의 증감에 따라 수익성, 즉 사업성이 달라지게 된다. 사업성은 조합원분양가에서 분담금을 결정에 중요한 부분이다. 사업성이 떨어질 때 분담금외에도 추가부담금까지납부해야 할 수도 있다는 것을 염두해야한다. (분담금과 추가부담금은 엄밀히 말해서 다른 개념이다. )

[추가부담금의 증가]

※ 추가부담금이 발생하는 경우는 사업지연, 물가상승에 의한 건축비 추가, 이자금융비용증가, 일반분양저조에 따른 수입의 감소 등이 될 수 있다.

º 추가부담금이 발생했다는 것은

º 종후자산평액이 줄었거나

º 총사업비가 늘어났다는 뜻이고,

º 종전자산평가액의 크기가 클수록 

º 비례율은 낮아진다는 것. 

º 종전자산평가액은 관리처분계획 때 정해져 있다. 

'재개발.재건축 사업성를 분석한다는 것은'

• 분담금이 얼마 나올지 예측,
• 비례율의 높거나 낮아질 가능성 점검한다는 것. 

  MEMO  

생각했던 것보다 재건축.재개발 관련 분량이 많아져서 카테고리를 따로 만들었습니다. 감정평가,비례율,권리가액,총사업비, 종후자산, 종전자산 등 알아야할 개념을 넘어 방대한 배경지식이 요구되는 범위인 것 같아서 시간을 꽤 요하네요. 건강이 점점 안좋아지고 있어서 사이사이 일상 관련 글로 대신할 생각입니다. 다녀가신 모든 분들. 지혜로운 경제지식으로 삶의 터전이 확장되시길 바래봅니다.^^♡

사진출처: unsplash.com/

자료출처: 돈되는 재건축재개발/이정열지음/발췌편집함. 

알림: 본 블로그는 개인공부용으로 작성되었음. 참고만 바람.

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