축적의 시공

본 포스팅 내용 기준일: 2020. 6월 기준

지방자치단체는 이하 '지자체'로 칭함
주택임대사업등록자 이하 '임대사업등록자' 로 칭함

   주택임대사업자 등록하기  

* 임대사업자등록시 국세(종합부동산세, 양도소득세 등)의 세제해택이 있다.

* 세법상 장기보유특별공제는 지자체 의무임대기간과 별개로 집행한다. 

 주택임대사업자 등록방법과 구비서류 

<등록방법>

1. 지자체방문(주소지 관할 시.군.구.) 방문하여 신청

2. 렌트홈 온라인 신청 : (공인인증서 필수)

* 렌트홈 에서 가능한 업무(임대등록시스템)

- 임대사업자등록, 계약신고, 변경신고, 양도, 말소신고 까지도 가능

- 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open)

<구비서류>

1. 주택소유자: 건물등기사항증명서(건물등기부등본)

2. 주택소유 예정자: 분양계약서, 매매계약서, 건축허가서

 임대차 계약신고/표준임대차계약서 사용 의무

[등록] 임대사업자 등록

[보유] 임대차계약 신고(최초 및 변경신고)

[처분] 임대주택 양도신고, 임대주택 허가신청, 임대주택 말소신고

<임대차 계약 신고 시행시기>

- 2012. 2. 5. 이후 계약분부터 신고(의무/자진신고-안했으면 과태료 )

- 임대차계약 체결일로부터 3개월 이내 임대주택 소재지(주소지 아님) 관할 지자체

<임대차계약신고 범위 확대 (2019. 10. 24 개정시행)>

- 최초 신고시 표준임대차계약서 의무 사용

- 임대사업자등록 후 임대차계약 최초 신고 시

ㄴ>기존 계약중이었던 임대차도 신고 해야 함(등록 후 3개월내)

- 임대 중이었던 것은 (기존 임대차 계약서 첨부하여 신고해도 과태료는 없다. )

<변경신고>

- 보유 중 변경한 날로부터 3개월 이내 임대주택소재지 관할 지자체에 한다.

- 묵시적 갱신일 경우도, 2019. 2. 27.부터 변경신고 의무화

ㄴ(표준임대차계약서 있는 경우) - 재작성하지 않고 변경신고

ㄴ(표준임대차계약서 없는 경우) - 표준임대차계약서 재작성하여 신고해야 함.

- 양식은 렌트홈에서 다운 가능.

<과태료>

임대차계약신고 미이행 - 1차 위반(500만원), 2차 위반(700만원), 3차 위반(1000만원)

표준임대차계약서 미사용 - 1차 위반(500만원), 2차 위반(700만원), 3차 위반(1000만원)

민간임대주택법에 따른 의무임대기간  

ㄴ> ※세법에서의 기간과 별개임

    단기 - 4년

    장기 - 8년

- 기산점 - 지자체 임대사업자등록한 날과 실재 임대 개시한 날 중 늦은 날부터 기산

- 의무임대기간 준수 않거나 매각시 - 한 주택 당 3,000만원 과태료

- 다가구일 경우 - 3,000만원(다가구는 한 주택으로 본다.)

- 포괄 양도 양수, 양도허가시는 과태료 없다.

<단기에서 장기로 변경 시 의무임대기간>

4년 의무임대기간 등록 후 4년째 - 3년 인정

4년 의무임대기간 등록 후 5년째 - 4년 인정

5년 의무임대기간 등록 후 6년째 - 5년 인정

즉, 기존 임대의무기간 준수 분에 대해서 소급 적용.

<의무임대기간 종료 후>

4년 의무임대 - 4년 종료시 - 5년째 - 장기로 돌리면 - 변경한 날로부터 4년 역산 의무임대기간 인정

5년 의무임대 - 5년 종료시 - 6년째 - 장기로 돌리면 - 변경한 날로부터 5년 역산 의무임대기간 인정

재개발.재건축과 의무임대기간

임대사업자가 8년 장기임대등록 후

(의무임대기간 채우지 않았을 경우)

ㄴ>재건축시 - 임대사업자등록은 자동말소 (양도허가 사유임/과태료 당연 없음)

재건축 후 신규아파트 지어졌을 시

[=> 조건사항예시/ 기존 5년 임대 후 + 신규 임대사업자등록 후 3년 채울시]

- 재건축 후에 신규아파트소유시 임대사업자등록은 선택사항

  ㄴ> 재건축 후에는 신규임대사업자등록 후 기간만 인정해준다.

- 세법상 장기보유특별공제 혜택은 받을 수 있다.

- 의무임대기간 미준수로 민간임대주택법에 따른 과태료 적용대상 될 수 있다. 

  ㄴ>* 세법상과 민간임대주택법에 따른 의무임대인정기간의  적용 차이 유념할 것. 

 부모님이 임대사업등록 중 사망, 상속, 증여시

<양도신고(포괄 양도.양수)로 승계시>

- 의무임대기간이 승계 된다.

- 8년장기임대 계산시--> 5년 기간 승계시 +3년 더하면 8년인정, 과태료 없음.

<양도신고>

양도신고서 제출하면 된다.

양도신고서 제출로 의무임대기간 승계나 과태료 적용의 기준이 된다.

분양받은 경우 임대사업자등록

분양계약서 잔금지급일로부터 3개월전부터 주택임대사업자 등록 가능.

임대주택 등록 후 ->취득 안하고 전매시-> 1년 경과 후 임등록 직권 말소함.

<임대사업자 등록시 표준 임대차계약서>

등록시 임대차계약서 반드시 있어야하는 것은 아니다. (분양 후 최초 등록시)

<기존 임대 중에 물건 신규 등록시>

- 기존 임대차계약서 있을시 표준계약서 사용 유무

ㄴ>임대사업자등록 후부터 표준임대차계약서 사용.

<임대사업자 등록 후>

- 임대주택 처분 시 => 관할 지자체 주소지

- 임대차 계약 신고는 =>물건지에서 한다.

  임대사업자등록 임대주택 물건의 기재  

1. 지자체

2. 주소지 관할 등록

물건별이 아닌 한 장의 임대사업자등록증 안에

임대주택 소재지에 따라 물건이 추가되는 형식

  임대주택의 종류  

매입임대, 준공공, 단기, 장기, 민간임대

<임대사업자등록 당시 법에서의 명칭규정 및 의무임대기간 변경>

<관련법/임대주택법>'( )'는 의무임대기간

[2013. 12. 4.]

매입임대주택 (의무임대 기간 5년이상)

[2013.12. 5. - 12015. 12. 28]

준공공 (10년 상)

일반매입임대 (5년 이상)

<민간임대주택에 관한 특별법>

[2015.12. 29. - 2018. 7.16. ]

단기임대 (4년 이상)

공공임대 (8년이상)

<과거 매입임대(지금의 단기임대로봄)>

- 장기보유특별공제 70% 공제 안된다. (기간 무관)

- 장기임대나 준공공임대로 임대등록사업증에 기재가 됐었어야 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 

<2015.12. 29. 이전 물건 등록 부분>

- 과거 임대주택 등록 당시의 의무기간 따라야 한다. 

- 과태료 발생 부분은  행위시(위반시)를 따름.

민간임대주택의 구분

<건설임대/매입임대>

1. 건설임대(종부세합산배제, 양도세중과 배제)

- 본인이 지은 것으로 (빌라 신축 등)

- 소유권 보존등기 이전에 임대사업자 등록해야 건설임대주택으로 인정

- 소유권 보존등기 이후에 임대사업자 등록하면 매입임대가 됨

- 매입임대 (종부세합산 배제나 양도세중과 배제 못 받는다. )

  단기임대(4년 이상)

  장기임대(8년 이상)

2. 매입임대주택

  단기임대(4년 이상)

  장기임대(8년 이상)

2020/07/17 - [ㄴ부동산] - 공공택지, 공공사업, 공동주택, 분양가상한제

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 허가대상 소규모 개발행위 유형(2)

2020/06/18 - [ㄴ부동산] - [개발] 사업성이 대규모인 개발행위의 허가(3)

2020/06/20 - [ㄴ부동산] - [농지] 시골에 집 지으려면(농지전용허가,농지전용부담금)

출처: 부동산투자와 세금의 모든 것(저자 지병근 외 공저).

한눈에 보는 민간임대주택제도-

http://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=864&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1

위 내용은 개인공부용으로 작성. 실무 적용시 당시 날짜 기준 모든 사항 법령(개정 등) 크로스체크 권함. 

사진출처: https://unsplash.com/