국토의 이용 및 계획에 관한 법률은 이하 '국계법'이라 함.
주거지역,상업지역,공업지역은 이하 '주상공' 이라 함
'농지'
농지는 자경(자기 스스로 농사지음)이 원칙이다. 자경을 안 할시에는 관할 시군구에서 농지처분통지 발송을 하게 되는데 해당 농지는 1년 내에 처분해야 한다. 또 6개월내 처분 안 할시 이행강제금(농지가액의 20%)을 매년부과(농지법 62조)한다. 처분명령을 받은 농지는 한국농어촌공사에 매수청구(공시지가) 할 수 있다. 만일 처분에 대해 청문일에 성실경작을 약속하면 처분명령유예를 받을수도 있고 농지처분을 하면 이행강제금 부과도 즉시 중지 된다.(이미 부과된 이행강제금은 내야한다.) 매년 9월~11월에 농지이용실태조사를 해서 처분대상농지를 결정하고 처분의무통지(1년)를 하게 된다.
'농업진흥지역 안에서의 행위제한' 은
농업진흥지역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지 포함)에 적용되며 지목이 '대'이더라도 농업진흥지역의 적용을 받는다. 건축물의 건축 등의 시설물 설치행위뿐만 아니라, 당해 시설물의 용도에도 적용된다. 농지전용한 후 용도변경승인 기간 5년이 경과되어도 계속 적용( 용도에도 적용)되며 농업인이 아닌 이상 농업진흥구역에 주택을 지을 수는 없다. 지목이 '공장용지'인 해당 필지가 농업진흥구역 내 이라면 농지법상 농업진흥구역에서 허락하고 있는 시설의 공장으로만 사용할 수 있다. (농업진흥구역에서는 농업생산, 농지개량과 직접 관련되지 않은 토지이용행위 불가) 예외적 허용행위( 농수산물가공처리시설, 농수산업 관련 시험 연구시설) 이에 농지법에 나열한 허용조건에 맞는 시설만 가능하다.
'농업인주택'을 지을 수 있는 자
농지법상 농업인에게만 인정되는 특례로 우선 농업인은 간단히 말하자면 '농지원부를 가지고 농업경영체 등록을 한 사람'을 말한다. 귀농희망자가 1년내 확실한 귀농희망자로 인정되면 농업인주택 허가를 받을 수도 있다. 농업인주택을 지을 수 있는 조건이 있는데 세대주에 한정하지만 무주택자임을 요하지는 않는다. 농업인 1명이상 구성된 농림축산어업 영위 세대로써 농업 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1 초과, 세대원 노동력 2분의 1 이상으로 농업을 영위하는 세대의 세대주에 한정하고 있다.
농업인주택 규모
1세대당 부지가 660㎡(약 200평)미만만 허용하고, 과거 신축경력이 있을시에는 이를 통산한다. 건축면적은 용도지역에 따른 건폐율.용적율 범위내 가능하다. 국계법 시행령 제 84조 7항 농업진흥지역내 농업인이 농업인주택을 지을시에는 건폐율 60%이하 범위에서 조례로 완화하고 있다. (보전관리,생산관리,농림,자연환경보전지역) 그래도 각 지자체 조례확인은 필수다.
농지의 전용(농지 외 용도로 쓰는 것)
농업인주택을 신축하면 최소 5년은 다른 용도(일반인의 사용)로 전용할 수 없다. 5년내 일반인(비농업인)에게 매매시 시.군.구의 용도변경승인이 어렵다. 농업인주택 사용 5년 경과 후 매각을 하는 것을 권장한다. 농업진흥구역내 농업인주택은 5년이 지나도 농업인이 아닌 일반인에게 매매, 임대 할 수 없다. 그러나 농업진흥구역 밖은 가능하다. 5년 내에 농업인주택 매매시 기존 면제, 감면된 농지보전부담금은 납부해야하며 5년의 기산일은 해당시설물의 준공검사필증 교부한 날, 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터이다.
농지 전용을 통해 음식점 건축은 가능한가?
농지는 농촌진흥지역과 일반농지로 구분되는데 진흥지역 농지전용시 농지법 적용 (농지법 허가 건축물만 건축가능)하고 일반농지의 농지 전용시 농지법을 적용하고 건축은 해당 용도지역의 건축물의 용도, 건폐율, 용적률을 따른다. 농지전용허가 면적은 대부분 1000㎡(일부 500㎡)인데 농지전용허가시 고려하여할 사항은 물을 많이 쓰는 업종은 전용허가가 힘들다고 한다.( 오수.배수.폐수 관련 인접농지피해우려: 공장, 음식점, 숙박시설 등)
농지전용허가절차
관할 농지관리위원회 -> 농지전용허가신청서 제출 ->농지관리위원회 확인-> 허가권자의 심사-> 농지관리위원회의 확인-> 농지보전부담금 부과결정 통보 및 납입 -> 농지전용허가증교부.
'농지취득자격증명' (이하, 농취증)
농지는 농업인이나 농업법인만 소유할 수 있다. 농취증이 발급되지 않으면 농지의 등기이전이 불가능하다. 경매로 농지취득시 매각기일로부터 7일내 농취증을 제출해야한다.(발급 4일정도 걸림) 도시지역(녹지지역제외)의 농지는 농취증이 필요하지 않다. 해당농지 용도지역이 주.상.공. 일 경우 해당농지 녹지지역이 도시계획시설부지인 경우 농취증은 불필요하고 도시계획시설부지가 아닌 경우에는 농취증이 필요하다. 주말체험영농 목적 농지취득도 농취증을 발급받아야 한다. 주말농장은 일반인도 농지취득이 가능하다. (1000㎡미만) 기존보유농지와 취득농지 면적을 합산하고 주상공지역내 기존농지도 면적에 합산 한다. ( 주거지역농지 350+녹지지역 700=1050㎡일 경우 면적초과로 일반농지 조건이 된다.) 세대합산조건(가족 모두 합산)
ㄴ▷보유농지 있으면서
전부타인임대, 사용대, 농작업 전부 위탁경영 상태시 농취증 발급 불가.
ㄴ▷교육연구목적
권리취득자의 경우 대인 요건만 확인
ㄴ▷농지개발목적일 경우
농지전용허가신고목적의 농취증 발급받아야 소유권이전이 가능하다.
ㄴ▷영농목적일 경우 (1000㎡ 이상)
노동력, 농업기계.장비.시설. 확보방안이 마련+ 농업경영계획서 작성시 발급.
농지취득자의 주소지와 농지소재지 거리도 주요할 수 있으며
취득후에는 농지원부를 작성하고 농어업경영등록을 한다.
토지이용규제서비스의 활용
하나의 토지에 여러 종류의 지구 지역이 중첩 지정됨에 따라 국민이 개별토지에 지정된 행위제한 내용을 파악하기 어려워 민원이 제기됨에 따라 구축된 것으로 토지이용규제서비스를 잘 활용하면 토지취득과이용 판단에 주요할 것이다. 농지에 관한 포스팅은 여기서 마칠까 한다. 다음의 주제 고민중... 일주간 몸살을 앓고 아직 회복전이라 마무리겸 정리해봄.
출처: 명품토지중개실무, 토지이용규제서비스, 농지법
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