축적의 시공

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이하 국계법이라 함.

    주택건설용지   

1). 공공택지

공공기관에서 공공사업에 의해

공동주택을 짓기 위해 개발 조성한 택지

2). 민간택지

민간업체가 조성하여

사적영리를 추구하는 사업에 의한 택지

택지 (宅地)

일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지.

「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지

1)주택건설용지

주택(단독주택 및 공동주택)과 근린생활시설을 건축하기 위한 토지

2)공공시설용지 - 국계법에 의한

기반시설과(도로, 철도, 수도, 하천 등의 )

주거편익시설(어린이놀이터, 노인정 등),

자족기능확보시설(판매·업무·의료시설, 벤처기업집적시설 등),

공공시설 등의 관리시설 등 다양한 시설을 포함

▷공공사업

국가 또는 지방자치단체가 사회자본인 도로, 항만 등을 건설하고 유지하는 일로서, 여기에는 도로, 항만, 철도, 통신시설 등의 정비, 공원, 상수도, 하수도 등의 정비, 병원, 주택 등의 건설, 도시의 개조, 치산, 치수, 도시의 방재 등이 이에 속함. 국민주택건설 또는 대지조성사업, \택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대주택단지조성사업, 도시개발사업, 경제자유구역개발사업 등(공익사업의 종류  http://www.kab.co.kr/kab/home/business/trust_kind.jsp)

<분양가의 책정>

택지비(땅값) + 건축비 + 기타총비용 = 평당 분양가

ㄴ공공택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 공공택지분양가

ㄴ일반택지비 + 건축비 + 기타총비용 = 일반택지분양가

<평당 택지비의 차이>

공공택지 평당 분양가 : 택지비(100만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=800만원

일반택지 평당 분양가 : 택지비(300만원) + 건축비(500만원)+총비용 (200만원)=1000만원

30평 기준 X 평당 800만원 = 2억 4천

30평 기준 X 평당 1000만원 = 3억

=> 차액으로 인한 프리미엄 발생 

=> 시세증가시 -> 시세차익 발생 

공공택지비가 민간택지비보다 일반적으로 싸므로  평당분양가 차액 발생

통상 건축비는 비슷하고  택지비에서 분양가 차이가 나게 된다. 

분양가 상한제의 적용

이에 투기방지 등을 위한 공공택지의 분양가에 대해 분양가상한제가 적용된다. 즉,  일반적으로 공공택지(택지개발)는 민간택지 평당분양가보다 싸기 때문에 분양가 상한제를 적용받게 된다. 

주택의 정의

주택이란? 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(「주택법」 제2조제1호).

<주택의 분류>

  1) 주택법상의 주택

  2) 건축법상의 주택

건축법상의 주택

    단독주택 ㅡ 단독, 다중, 다가구, 공관

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대, 기숙사

    ㄴ단독주택 -> 건물 전부를 주택으로 본다. 

    ㄴ공동주택 ->  '001호' 할 때 호수(그 부분만 ) 주택으로 본다. 

주택법상의 주택 

    단독주택 ㅡ 단독 다중 다가구 

    공동주택 ㅡ 아파트, 연립, 다세대

<단독주택>

다중 - 다수인이 장기간 거주, 독립형태 아님, 지상층이 3개층 이하 바닥면적합계 330㎡이하.

다가구 - 한 사람이 건물 전체 소유권을 갖고(주로 수익형부동산으로 쓰인다.) 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이며 바닥면적 합계가 660㎡이하. 19세대이하 거주. (다세대는 구분소유 한다.)

<공동주택>  

아파트 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

연립    

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 초과인 주택(지하주차장 면적 제외)

다세대  

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로

동당 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택(지하주차장 면적 제외)

'국민주택과 민영주택의 분류 기준'

▷ 국민주택 (주택건설 자금에 따라 분류)

국가, 국가 등 자금 또는 도시주택기금'에 자금지원 받아 주거의 용도로만 쓰이는 용도로 건설 개량하는 것. 

전용면적이 1호 1세대당 85㎡ 이하(수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍.면 100㎡이하)

주의: 작성일기준,개정법률확인필,지자체조례확인필.

출처: 부동산공인중개공법, 한국감정원, 서울도시계획용어사전. 공법기본서

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