[등기법]토지거래허가대상, 절차
■ 토지거래허가제도
1. 기본 개념
• 토지거래허가제도: 투기 방지 목적으로, 지정된 지역(토지거래허가구역) 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 시장·군수·구청장의 허가를 요하는 제도
• 근거 법령: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조
2. 토지거래허가 구역의 지정 요건
• 지정권자: 시·도지사 또는 국토교통부장관
• 지정사유:
• 토지 투기 우려
• 지가 급등
• 도시계획 수립·시행에 따른 거래 제한 필요성
3. 허가 대상 거래
① 지역 구분
② 면적 기준 (허가 필요 면적)
※ 이상 면적일 경우 허가 대상
4. 허가 대상 거래 유형
• 매매, 교환, 증여 등 소유권 이전 계약
• 사용·수익을 목적으로 한 지상권·임차권 설정 등
• 신탁 설정
• 법인 설립 등 간접적인 소유권 변동도 포함
5. 예외 사항 (허가 불요)
• 상속, 공유물 분할, 수용 등 법률상 권리변동
• 판결 등에 의한 강제 이전
• 국가·지자체 간 거래
6. 무허가 거래의 효력
• 무효
• 추후 허가를 받아도 유효화되지 않음
7. 위반 시 제재
• 이행강제금
• 형사처벌 가능성 있음 (2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금)
8. 관련 조문
■「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조 제1항
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문
www.law.go.kr
1. 기본 구조
허가구역 내 + 면적 초과 시 = 허가대상
2. 면적 기준
제9조(토지거래계약허가 면제 대상 토지면적 등)
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역(이하 “도시지역”이라 한다): 다음 각 목의 세부 용도지역별 구분에 따른 면적
가. 주거지역: 60제곱미터
나. 상업지역: 150제곱미터
다. 공업지역: 150제곱미터
라. 녹지지역: 200제곱미터
마. 가목부터 라목까지의 구분에 따른 용도지역의 지정이 없는 구역: 60제곱미터
2. 도시지역 외의 지역: 250제곱미터. 다만, 농지(「농지법」 제2조제1호에 따른 농지를 말한다. 이하 같다)의 경우에는 500제곱미터로 하고, 임야의 경우에는 1천제곱미터로 한다.
3. 예외 조항
• 국토부장관 또는 시·도지사는 지역 실정 고려하여
→ 기준 면적의 10% ~ 300% 조정 가능 (공고 필요)
4. 조문 근거
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조 제1항
■ 토지거래허가 절차
1. 허가제 적용 요건 확인
(1) 허가구역 여부
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제1항
→ 시·도지사 또는 국토부장관이 지정·공고한 허가구역이어야 함
(2) 면적 기준 초과 여부
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조 제1항
→ 용도지역별 기준 면적 초과 시 허가 필요
2. 허가신청
(1) 관할 행정청
• 시장·군수·구청장에게 신청 (법 제11조 제2항)
(2) 신청 주체
• 양수인(매수인)
→ ※ 허가는 매수인 측에서 받는 것임
(3) 제출서류
• 토지거래계약서 (또는 예정계약서) 사본
• 토지이용계획서
• 사업계획서(필요시)
• 기타 관할청 요구서류
3. 허가 여부 결정
(1) 심사기준
• 실제 이용목적이 허가구역 지정 목적에 부합하는지 여부
• 투기 우려 여부
• 허위계약 여부
(2) 처리 기간
• 원칙: 15일 이내 처리
• 필요 시: 보완 요구 가능
4. 허가증 교부 및 계약체결
• 허가를 받은 후에야 계약의 효력 발생
• 허가 없이 계약한 경우: 무효 (국토법 제117조 제3항)
5. 사후 의무
• 허가조건 이행 의무 (예: 일정 기간 전매 금지 등)
• 목적 외 이용 금지
• 위반 시: 원상회복 명령, 처분명령 등 제재 가능
6. 정리
"구역+면적 → 매수인 신청 → 허가심사 → 허가 후 계약 유효"
<토지거래허가 절차 도식 요약>
■ 토지거래허가 위반 시 제재
근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조~제119조
① 허가 없이 계약한 경우
효과: 계약 무효
근거: 제117조 제3항
암기: “허가 없는 계약은 존재하지 않음 = 무효”
② 허위 내용으로 허가받은 경우
효과: 허가 취소 가능, 관련자 형사처벌 대상 가능
근거: 제118조
암기: “허위는 취소, 처벌도 있음”
③ 이용 목적을 위반한 경우 (허가조건 불이행 등)
효과:
원상회복 명령 가능
이행강제금 또는 대집행 가능
근거: 제119조
암기: “목적 위반 → 원상복구, 안 하면 강제”
④ 일정 기간 내 전매 제한을 위반한 경우
효과:
처분명령
과태료 부과 가능
근거: 제119조
암기: “전매 위반 → 처분하라, 과태료 추가”
⑤ 명령 불이행 (원상회복 등)
효과:
이행강제금 부과
행정대집행 가능
근거: 제119조, 행정대집행법
암기: “명령 무시 = 강제로라도 이행시킴”